TOD模式行業運營態勢及發展現狀分析2023

• 黃文玉 2023年6月27日 來源：互聯網 1069 68
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TOD即是指：“以公共交通為導向的發展模式”。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的“混

近期，交通運輸部等聯合印發《加快建設交通強國五年行動計劃》，指出要深入實施城市公共交通優先發展戰略。由此可知，國家層面對TOD的發展意圖已經非常明確。然而，作為萬億藍海的TOD卻走到十字路口，過去的軌道、房地產增量發展模式已難以為繼，增存并重的內涵模式亟需升級，為城市高質量發展提供新動力。

TOD模式運營態勢分析

TOD即是指：“以公共交通為導向的發展模式”。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的“混合用途”，使居民和雇員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。城市重建地塊、填充地塊和新開發土地均可以TOD的理念來建造，TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協調城市發展過程中產生的交通擁堵和用地不足的矛盾。

一個時期以來，人們對“交通引導開發”一詞的準確含義并未作認真地思考，只是從字面上作簡單的理解：一種城市開發的模式，城市要開發那里，首先把路開通到那里，道路先行，這就是交通引導開發。這與國內近年也十分流行的“服務引導開發”，似乎兩者是配對的開發模式。最為突出的現象，就是城市要向什么方向發展，就把新的市政府，或新的行政中心率先遷到那里。兩者都基于“交通/服務設施一土地利用”相互關系的土地開發模式，其實是對“TOD”的片面理解。“公共交通引導開發”與“交通引導開發”的含義不盡相同?！肮步煌ㄒ龑ч_發”體現了公交優先的政策，而“交通引導開發”則根本沒有反映這一關鍵的內涵。

公共交通有固定的線路和保持一定間距(通常公共汽車站距為500m左右，軌道交通站距為1000m左右)。這就為土地利用與開發提供了重要的依據，即在公交線路的沿線。尤其在站點周邊土地高強度開發，公共使用優先。

TOD通過建設公共交通社區來實現。公共交通社區不僅包括地鐵、輕軌等公共交通樞紐點，也是周邊地區開發利用的中心，提倡各種功能用地如居住用地、娛樂用地、商業辦公用地等在車站附近一定范圍內以較高的密度集中、混合，從而形成利于公共交通和步行的土地利用結構。同時，在社區內設停車場，方便小汽車換乘公共交通，鼓勵社區內居民、員工及消費者盡可能采用步行、自行車和公共交通的出行方式。

國外研究TOD最早最深入的當屬美國。在經歷了并正經歷著小汽車出行方式占主導地位的美國，其城市或地區經歷了以郊區蔓延為主要模式的大規模空間擴展過程，此舉導致城市人口向郊區遷移，土地利用的密度降低，城市密度趨向分散化，因此帶來城市中心地區衰落，社區紐帶斷裂，以及能源和環境等方面的一系列問題，日益受到社會的關注。

東京是一個國際性大都市，僅距城市中心半徑20公里的范圍內就聚集著800多萬人口。高密度發展的城市形態使城市內部交通量高度集中。東京的鐵路是這個城市最主要的交通方式，也是世界上少數能夠盈利的城市鐵路系統之一。以上世紀70年代開發的新宿副中心為例，商業娛樂中心及其周圍的辦公建筑集中在距鐵路車站不足公里的范圍內，有空中、地下步行通道保護行人免遭汽車和惡劣氣候的侵擾。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國TOD模式行業運營態勢分析及投融資模式咨詢報告》顯示：

由于大量活動直接在車站附近完成，軌道交通是人們出入該區域最方便、最常用的交通方式。由環形鐵路向外放射的郊區鐵路沿線更存在一系列典型的TOD社區。大型社區中心圍繞車站布置，有景觀良好的步行系統從中心通往附近的居住區，居民步行和乘公共汽車到鐵路車站都很方便。居民到鐵路車站的出行總量中，68%為步行，24%乘公交汽車，僅有6%使用私人小汽車。顯然，這種用地布局在吸引遠距離出行使用鐵路的同時，還有效降低了社區內部的機動車交通量。

城市軌道交通運營規模持續擴大，TOD模式火爆出圈。眾所周知，TOD模式是以公共交通為導向的開發(transit-oriented development，TOD)，在規劃居民區或商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。源于TOD模式的契機，自然吸引了萬科、招商蛇口、京投發展、龍湖、保利、越秀等諸多玩家入局，甚至不少地鐵公司的身影也出現在土拍市場中。

TOD項目往往采用小街區、密路網的街巷格局形式，輔以細致的街道設計，構建更宜人更貼合人行尺度的城市肌理，展現更具生活氣息的街巷活動。成都太古里、上海靜安寺兩站點正是通過打造尺度適宜、具有特色的多層街區或舒適的公園廣場，取得了良好的經濟與社會效益。

TOD商業模式，是以公共交通為導向的發展模式，通過交通樞紐與商業功能的相互結合及整體規劃，實現并加快城市一體化進程。TOD模式已成為國際上極具代表性的城市商業開發模式，是城市發展及商業地產的下一個時代增長點。凱達爾樞紐國際廣場，五條軌道正上蓋樞紐物業。廣州地鐵13號線、16號線，廣深鐵路、廣汕鐵路以及穗莞深城際快線5條軌道的交匯站點。廣州新東站擁有相當于現廣州東站近7倍的面積，全線開通后客流量預計可達45萬人次/天，五年后廣州東站于此新建，全新樞紐中心，東部發展引擎，重塑區域格局。

TOD未來投資前景分析

在市場和政策的雙重驅動下，城市軌道交通迎來跨越式發展，客運量不斷提升。交通運輸部的數據顯示，2022年全國城市軌道交通客運量194億人次，預計2023年客流量將創新高。

據中國城市軌道交通協會統計，截至2022年底，我國共有55個城市開通城市軌道交通，運營線路總長度10287.45公里。其中，地鐵運營線路8008.17公里，占比77.84%。根據數據推算，預計“十四五”期末城軌交通運營線路規模將接近13000公里，運營城市有望超過60個。

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  2022-2027年中國TOD模式行業運營態勢分析及投融資模式咨詢報告

  TOD即是指：“以公共交通為導向的發展模式”。其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑建立中心...

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