從資金運作角度來看，產業地產資金運作時間更久，資金回收較慢。前期，在招大引強或企業抱團成勢入駐的過程中，其利潤微博，而且招商周期長。因此，運營商應盡早厘清自己的盈利模式、創利模式及開發時序和開發周期；從而確定自己的資金聚合手段和方式。通過多種投融資方
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投資運營一體化模式是通過政府投資建設園區，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
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如何成功開發和運營產業園，一直是運營商甩不開的難題。產業園的開發和運營可謂一半是地獄，一半是天堂，只有深刻領會"聚合、融合、整合、聯合"八個字，并切實執行到位，才能開辟產業地產發展的新方向。
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產業聚合。產業園的核心問題是產業，所以其運營開發的首要目標是實現產業的聚合，必須堅持以產業鏈為紐帶，聚合產業集群。在園區開發之初，運營商務必做好園區的規劃和定位，到底要聚合什么樣的產業？這類產業是否適合集群規?；l展？其整合的廣度和深度到底怎樣？把這些問題分析清楚后，才能確定產業園性質，產業園規模，最終實現產業園定位。
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人氣聚合。不同產業，對人氣聚合的要求不盡相同。譬如：作為勞動密集型產業的輕紡產業，對人氣的聚集要求就非常高，需要大量熟練的技術工人。有了產業，沒有人的聚合，入園企業因無工人而不能生產，結果將是致命的。作為勞動密集型行業，在園區開發運營中，人的聚合也成為影響項目成功的關鍵。甚至豐富的產業工人，直接能促成招商運營的成功。因此，我們在開發運營輕紡產業園區時，就一定要注重選址，既要關注當地的產業基礎，更要關注當地的勞動力資源，并要采取一定的措施，實現人氣聚合。
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資金聚合。從資金運作角度來看，產業地產資金運作時間更久，資金回收較慢。前期，在招大引強或企業抱團成勢入駐的過程中，其利潤微博，而且招商周期長。因此，運營商應盡早厘清自己的盈利模式、創利模式及開發時序和開發周期；從而確定自己的資金聚合手段和方式。通過多種投融資方式和平臺，實現資金的聚合，既要解決園區自身建設開發運營的資金需求，又要解決入園企業的資金需求。
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產城融合?，F在的產業園已進入"第四代產業綜合體"時期，所謂的"產業綜合體"就是產城一體化。現代產業園運營開發必須堅持"產城融合"的理念，形成以產業集群為基礎，以產業鏈為核心，以產業配套為支撐，以生活配套為保障，通過產業聚集，產業發展，致富一方百姓，打造一座城市。
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制造業與現代服務業融合。以產業為支撐，牢牢把握產業發展的新趨勢，堅持先進制造業和現代服務業"雙輪驅動"。大力發展生產性服務業，合理發展生活性服務業，完善園區服務功能。
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企業發展與園區發展融合。產業園在開發運營中，要樹立產業園與園區企業融合發展的理念。切忌只管招商，不管服務，只管運營商賺錢，不管企業發展。園區務必創造優良的投資環境和搭建完善的幫扶平臺，切實解決入園企業的難題，甚至要破解整個產業的發展瓶頸和難題。只有這樣擔負起產業振興的大任，才能實現產業的高效整合，從而快速推進招商進程和園區的運營開發。
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鏈條整合。要保證一個產業園能夠成功地進行開發建設，科學配置產業鏈條是基礎。在選擇了合適的產業后，再選擇目標引入產業涉及的產業環節。既要因地制宜，結合自身發展能力，選擇自身適合發展的產業，同時要有目的及計劃的對整個產業園區的功能進行劃分，以滿足目標客戶的需求。讓園區形成完整的產業鏈條，通過完整產業鏈條的打造，讓企業節省成本，資源共享，互補發展，抱團發展，集群發展。
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以輕紡產業園為例，整個產業鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個環節。要進行整個產業鏈的整合，對生產要素保障、環境容量等提出了較高要求，所以在鏈條整合過程中又得因地制宜，進行有效整合，既要招企業，更要解決落地問題。
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資源整合。產業地產運營商需要對各類資源進行整合，爭取通過建立利益共享機制，構建共同發展的新格局。其整合的范圍包括行業協會、政府、金融、科研院校、建筑設計、規劃機構及園區周邊資源等，充分高效整合各類資源，為我所用，共贏發展。
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升級整合。企業進入園區不能任停留在原有的粗放發展階段，進入園區也是企業轉型升級的一次絕佳機會。園區在選擇招商企業時，要擬定入園標準，淘汰那些落后設備和產能，通過產業轉型升級，實現產業園的可持續發展。產業升級必須依靠技術進步。園區在開發運營及建設中，就要引進先進的生產技術和設備，并積極整合所有的升級資源，引導企業轉型升級，提升效率。
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政企聯合。從參與產業園區建設的各方來看，地方政府對于吸引企業、吸引人才、提高稅收及城市形象有很高的訴求；對投資商來說，經濟訴求是首要的，但是同時也會兼顧可持續性以及社會效應；運營商對于產業園的價值提升和園區品牌的打造至關重要。雖然上述各方之間有不同的訴求，但大體上不會完全相悖的，只不過在不同階段有所側重，重要的是大家建立同樣的價值體系和目標?？傮w來說，政企合作是近幾年產業園區的主流開發模式，這將更好地發揮政府和企業的優勢，也是今后的發展趨勢。目前，絕大多數產業園對政府的依賴程度都很高，涉及到建設規劃、土地指標、政策導向、稅收政策、產權辦理、金融支持、輿論導向等各個方面。離開政企的聯合，要想成功運營一個產業園，其難度可想而知。所以，在產業園開發運營中，與政府各機構保持良好的溝通互動，保持暢通的交流渠道是園區開發成功與否的關鍵。
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行業聯合。產業園運營開發，行業的資源和力量不可少。一般在園區建設初期，就要充分高效梳理和整合行業資源，實現行業聯合。諸如與行業協會(商會)、產業聯盟、科研院校、物流企業等建立良好的合作關系，并作為園區開發運營建設的有效支撐，在行業內塑造影響，從而影響我們的目標客群。
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跨界聯合。隨著社會的發展，行業與行業的相互滲透相互融會，已經很難對一個企業或者一個品牌清楚地界定它的"屬性"，跨界現在已經成為國際最潮流的字眼。在園區規劃中，園區與城市對話，園區建設運營與藝術創作、文化交融、時尚潮流、旅游休閑完全可以結合，并進行跨界聯合。園區建設只是賦予了硬件，主題產業園的開發和運營價值在于提供承載發展的空間平臺。而產業園與藝術和創意產業跨界融合的交集在于：通過產業在地理空間上的集聚度，形成產業集群價值，提升項目品位，從而構建以創意為核心的上下游產業鏈。譬如，輕紡產業園的運營開發，完全可以與文化創意、時尚、工業旅游進行跨界聯合。輕紡產業園，它既可以是產業的中心，同時也可以成為時尚的中心、創意的中心乃至工業休閑旅游目的地。
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陳博
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