2023國內倉儲行業(yè)市場調研分析

• 黃婷 2023年11月23日 來源：中國青年網 1451 96
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倉儲是集中反映工廠物資活動狀況的綜合場所，是連接生產、供應、銷售的中轉站，對促進生產提高效率起著重要的輔助作用。倉儲是產品生產、流通過程中因訂單前置或市場預測前置而使產品、物品暫時存放。同時，圍繞著倉儲實體活動，清晰準確的報表、單據帳目、會計部門核算

倉儲行業(yè)

倉儲是通過倉庫對商品與物品的儲存與保管。“倉” 即倉庫，為存放、保管、儲存物品的建筑物和場地的總稱，可以是房屋建筑、洞穴、大型容器或特定的場地等，具有存放和保護物品的功能。“儲” 即儲存、儲備，表示收存以備使用，具有收存、保管、交付使用的意思。

倉儲是集中反映工廠物資活動狀況的綜合場所，是連接生產、供應、銷售的中轉站，對促進生產提高效率起著重要的輔助作用。倉儲是產品生產、流通過程中因訂單前置或市場預測前置而使產品、物品暫時存放。同時，圍繞著倉儲實體活動，清晰準確的報表、單據帳目、會計部門核算的準確信息也同時進行著，因此倉儲是物流、信息流、單證流的合一。

傳統(tǒng)倉儲是指利用倉庫對各類物資及其相關設施設備進行物品的入庫、儲存、出庫的活動。現代倉儲是指在傳統(tǒng)倉儲的基礎上增加庫內加工、分揀、庫內包裝等環(huán)節(jié)。倉儲是生產制造與商品流通的重要環(huán)節(jié)之一，也是物流活動的重要環(huán)節(jié)。

倉儲行業(yè)現狀

1. 倉儲成本高。倉儲難是整個物流業(yè)存在的普遍現象，嚴格的土地管理政策使倉儲企業(yè)取得土地的難度加大，土地取得成本和使用成本較高。

2. 倉庫布局不夠合理。由于缺乏統(tǒng)一的國家標準和專業(yè)性的規(guī)劃設計，各地已經建成的新倉庫區(qū)存在許多的問題。

3. 倉儲設備和技術發(fā)展不平衡。由于倉儲業(yè)的投資能力有限，面對急劇增長的倉儲需求，新型庫房數量短缺，配送車輛、集裝技術、揀選技術、信息技術等急需提升和改造。

4. 倉儲企業(yè)規(guī)模偏小、經濟效益偏低。這兩年我國倉儲企業(yè)雖然業(yè)務量與主營收入有較大幅度的增加，但利潤卻較低。倉儲企業(yè)每單位平均占有資產僅為2533 萬元。所有物流主體企業(yè)中，平均業(yè)務收入利潤率為8.77%。

5. 倉儲方面的人才缺乏。發(fā)展倉儲行業(yè)，既需要掌握一定專業(yè)技術的人才，也需要操作型人才，更需要倉儲管理型人才，而我國近年這幾方面的人才都很匱乏。

6. 倉儲管理方面的法制、法規(guī)不夠健全。在倉儲管理法制方面，我國的起步較晚，已經建立的倉儲方面的規(guī)章制度隨著生產的發(fā)展和科學水平的提高，已經不適合實際情況。至今我國還沒有一部完整的《倉庫法》。同時，我國倉儲管理人員的法制觀念不強，不會運用法律手段來維護企業(yè)的利益。

近日，滬市倉儲物流公募REITs集體業(yè)績說明會召開。中金普洛斯REIT和嘉實京東REIT就行業(yè)發(fā)展格局、產品經營業(yè)績進行介紹，并與投資者互動交流。

從2023年三季度業(yè)績來看，滬市兩單倉儲物流產品三季度財務表現穩(wěn)健，出租率穩(wěn)中向好，運營指標表現良好。

倉儲物流REITs核心指標良好

中金普洛斯REIT三季度實現可供分配金額約8673萬元，2023年累計實現可供分配金額25858萬元。截至三季度末，10個倉儲物流園穩(wěn)健運營，出租率穩(wěn)中向好，考慮已簽訂租賃協(xié)議但尚未起租的面積后出租率為90.78%。

此外，中金普洛斯REIT今年分別于4月和9月進行兩次分紅，累計分紅金額約2.95億元。自上市以來，中金普洛斯REIT共計完成5次分紅，累計分紅金額達到約5.80億元。

嘉實京東REIT三季度實現可供分配金額約2272萬元，2023年累計實現可供分配金額5816萬元。截至三季度末，資產整體出租率為100%，租金回收情況良好，租金收繳率為100%。自嘉實京東REIT 2023年1月11日成立后，截至2023年9月30日，累計單位可供分配金額0.1163元/份。

據中研產業(yè)研究院《2023-2028年中國倉儲行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》分析：

據中國物流與采購聯(lián)合會，2023年8月份中國倉儲指數為52%，較上月下降0.2個百分點，仍位于50%以上，連續(xù)七個月保持在擴張區(qū)間，顯示倉儲行業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)向好運行態(tài)勢。新訂單、收費價格、平均庫存周轉次數等指數均有回升，業(yè)務量、業(yè)務活動預期等指數也保持在榮枯線以上，顯示倉儲業(yè)務需求持續(xù)回暖，商品周轉效率繼續(xù)提高，企業(yè)生產經營狀況良好，對未來預期較為樂觀。

業(yè)務需求保持增長，企業(yè)經營狀況良好。8月份，新訂單指數為53.7%，較上月上升1.2個百分點;業(yè)務量指數為52.5%，較上月下降2.2個百分點。兩項指數均位于擴張區(qū)間，顯示倉儲業(yè)務新增需求穩(wěn)步上升，業(yè)務活動保持活躍。收費價格指數為51.2%，較上月上升 2.4個百分點，時隔8個月重回榮枯線以上，顯示業(yè)務需求增長對收費價格的支撐作用增強，企業(yè)經營狀況在一定程度上有所改善。

周轉保持高效，庫存穩(wěn)中有升。8月份，平均庫存周轉次數指數為54.3%，較上月上升0.3個百分點，在擴張區(qū)間保持較高景氣水平，顯示商品周轉效率繼續(xù)提高，供應鏈上下游銜接順暢。期末庫存指數為50.3%，雖然較上月下降1.4個百分點，但仍位于擴張區(qū)間，顯示商品庫存水平略有上升。周轉保持高效，庫存穩(wěn)中有升，兩項指數反映出行業(yè)保持良好運行態(tài)勢。此外，從市場情況來看，8月份由于高溫多雨天氣逐步消退，加之暑期出行活動增加，消費品需求表現出較好活力，消費品倉儲周轉效率明顯高于大宗商品。

企業(yè)預期較為樂觀，行業(yè)向好勢頭可期。8月份，業(yè)務活動預期指數為51.5%，雖然較上月有所下降，但仍保持在擴張區(qū)間，顯示企業(yè)預期較為樂觀。8月份，經濟保持穩(wěn)定恢復態(tài)勢，供需兩端向好回升，政府陸續(xù)推出調降利率、優(yōu)化外資投資環(huán)境、恢復和擴大消費等一系列政策。后期來看，隨著各項政策協(xié)同發(fā)力，加之國慶、中秋假日消費接續(xù)帶動行業(yè)需求增長，倉儲行業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)向好發(fā)展態(tài)勢。

9月份中國倉儲指數為53.5%，較上月上升1.5個百分點，連續(xù)八個月保持在擴張區(qū)間。9月份升幅較為明顯，并且達到今年5月份以來的高點，顯示倉儲行業(yè)保持較快發(fā)展水平

分項指數中，業(yè)務利潤、期末庫存、業(yè)務活動預期等指數均有回升，表明倉儲企業(yè)盈利狀況有所改善，補庫積極性提高，對未來預期較為樂觀。

從倉儲指數季度均值來看，前三季度整體處在上升趨勢中，三季度均值達到52.6%，且季末回升速度有所加快，行業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。

專家表示，四季度隨著經濟保持穩(wěn)定恢復態(tài)勢，供需兩端向好回升，各項政策效果進一步顯現，加上電商促銷等活動對倉儲需求的拉動，倉儲行業(yè)有望繼續(xù)保持向好發(fā)展態(tài)勢。

需求增勢良好 設施利用率明顯提高。從需求來看，反映業(yè)務需求的相關指數均位于較高的擴張區(qū)間，顯示倉儲市場業(yè)務需求呈現明顯增長態(tài)勢，設施利用率水平提升明顯。

9月份，業(yè)務量指數為56.2%，較上月上升3.7個百分點，達到近五個月內的高點;新訂單指數為55.2%，較上月上升1.5個百分點。倉儲市場運行良好，業(yè)務需求呈現明顯增長態(tài)勢。另外，9月份設施利用率指數為56.2%，較上月上升5.3個百分點，達到近七個月內的高點

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