2024年城中村改造行業分析：城中村改造有望帶動約10萬億元投資

• 方蔓桃 2024年1月22日 來源：百度 615 35
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從拉動投資的角度來看，黃瑜表示，城中村改造也將帶來實質性作用，其推動的土地購置和建安投資合計約有10萬億元的規模。城中村改造正在加速推進。官方數據顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。

2023年，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”全面啟動。其中，城中村改造主要針對超大特大城市。黃瑜表示，根據第七次全國人口普查數據推算，中國22個超大特大城市中待改造的城中村住房建筑面積約10億平方米，以5年為改造周期，每年帶來的住宅新增需求約有4400萬平方米，占22個城市2022年新建商品住宅銷售面積的18%。

從拉動投資的角度來看，黃瑜表示，城中村改造也將帶來實質性作用，其推動的土地購置和建安投資合計約有10萬億元的規模。城中村改造正在加速推進。官方數據顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。

官方數據顯示，截至2023年11月底，中國各地城中村改造入庫項目406個，預計總投資1.8萬億元。

城中村改造是城市更新的一個細分領域，而城市更新是一個復雜的領域，包含了老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠區改造以及城中村改造。

為確保城中村改造行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合城中村改造行業的發展態勢，以及創新前沿熱點，進而賦能城中村改造從業者搶跑轉型賽道。

據中研普華產業院研究報告《2024-2029年中國城中村改造行業市場分析及發展前景預測報告》分析

城中村改造是城市更新中一個較為復雜的領域，地方政府、村集體經濟組織、村民在不同的項目中體現出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的實施理念和經營模式。

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要進行征收補償的。

“城中村”改造包含著農村土地制度改革的重要內涵，也是推進以人為核心的新型城鎮化進程的有機部分?！俺侵写甯脑臁笨梢詫崿F農村建設用地充分利用，促進城鄉二元結構逐漸破除，讓農民財富成倍增值，是新型城鎮化進程的重要一環。

力爭成為全國首期首批城中村改造專項借款落地城市

今年，廣州將參照機場三期“指揮部+公司”機制，強力推進廣州新中軸(海珠)、廣州火車站、羅沖圍、環五山創新策源區四大片區改造，實現羅沖圍片區安置房、配套設施、重點道路開工建設。拓寬改造融資渠道，積極爭取國家融資優惠政策、中央預算內資金、地方政府專項債券、政策性開發性金融工具等多種資金支持，力爭成為全國首期首批城中村改造專項借款落地城市，推進首批借款項目落地實施。

預計未來5年，城鎮人口增長將帶動4.34億平方米的需求，城市更新改造將產生0.43億平方米的需求，而居住條件改善則將帶來5.47億平方米的需求。

去年4月28日召開的中共中央政治局會議提出，“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”;7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并召開電視電話會議進行專門部署;12月，中央經濟工作會議明確提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。具體到廣東，省委多次強調大力推進城中村改造，廣州落地推進127個城中村改造項目，并探索“房票”、出臺全國首個城中村改造條例。由此不難看出，從中央到地方都高度重視城中村改造，為城中村改造按下了“快進鍵”。

今年以來，多次頂層會議部署要加快城中村改造等“三大工程”建設。按照部署，住建部等部門陸續明確此輪城中村改造具體實施路徑，近期上海、北京、深圳、重慶、濟南、西安、鄭州等多個超大特大城市也陸續發布今年及后續城中村改造計劃，并在配套政策制定、項目改造方案編制等方面持續推進。

據測算，全國21個超大特大城市城中村改造可以產生直接投資超過10萬億元，帶動其他投資超過15萬億元，合計超過25萬億元。還要看到，城中村大多人口密度大且結構多元，房屋質量參差不齊，土地收益分配方式多樣。這些因素使得城中村改造是牽一發而動全身的系統性工程。這意味著要謀定而后動，多做一些前瞻性思考、全局性謀劃和整體性布局。特別是在制定改造方案的過程中，要實現土地規劃、建設、城市管理等多部門的協同配合。

無論是2023年4月份召開的中共中央政治局會議，還是2023年7月份印發的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，都已明確此次城中村改造主要在超大特大城市進行。

城中村改造改善周邊居民整體的人居環境，提升城市品質。以佛山市南海區廣佛國際商貿城中心區改造項目為例，改造后，酒店服務、商務服務在內的商務配套產業齊全，社會效益提高，環境問題得到治理，城市形象改善。

穩增長重要抓手，有望拉動地產投資、帶動消費。城中村改造建安費用：根據測算，重點城市城中村建筑面積合計9.2億平方米，中性情形下(拆建比為2，單位建安成本為3600元/平方米)，對應城中村改造每年建安費用將達6638億元。城中村改造帶來的建安費用彈性：2022年，重點城市房地產開發投資完成額為5.66萬億，根據全國數據假設建安成本占房地產開發投資額63%，計算得到重點城市2022年建安成本為3.57萬億，進而得到城中村改造每年建安費用占重點城市2022年建安費用18.6%，有望顯著拉動工程需求，并帶動相關下游消費。分城市看，哈爾濱、東莞、廣州城中村改造帶來的建安費用彈性位列前3，分別達63.6%、57.8%、44.9%。

城中村改造發展趨勢

未來，技術創新和智能化應用將成為城中村改造的重要趨勢。數字化技術、智能化設備等將在改造過程中得到廣泛應用，提高改造的效率和質量。同時，智能化技術的應用也將為居民提供更加便利的生活服務。

根據住建部去年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》，全國共有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津和武漢8個超大城市以及杭州、東莞、西安等11個特大城市。這些城市中，廣深城中村規模大、開發強度高，而京滬杭等城市城中村主要位于外圍區域。

盡管市場普遍認為本輪城中村改造將不同于棚改區改造，回歸地產“三高”的舊路并帶來過量的流動性，但對于城中村改造的拆建比是否能突破2、集體土地是否需全部回收為國有、凈地模式如何執行以及房票安置規模有多大等問題，依然存在爭議。

針對城中村改造中社會關切議題，記者近日專訪了中國城市規劃設計研究院城市更新研究分院副院長、住建部科技委社區建設專業委員會秘書長范嗣斌，中國人民大學公共管理學院教授、首都發展與戰略研究院學術委員會副主任葉裕民和中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強。

未來，欲了解更多關于城中村改造行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2024-2029年中國城中村改造行業市場分析及發展前景預測報告》。

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