由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。而產業園區近年來憑借大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等條件越發受租戶青睞。

由于貨幣政策及金融市場等因素影響，北京大宗物業投資市場已轉變為賣方市場。戴德梁行統計顯示，2016年北京大宗物業交易總額376億，70%以上的投資類型為寫字樓，內資買家占比近80%。

值得關注的是，核心商圈具有穩定現金流的整棟銷售項目極其稀缺，投資者目標已開始轉向有改造潛力項目及新興商圈新建項目。

戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“2017年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動下，預計北京大宗物業投資市場將會持續活躍?！?/p>

大宗交易再度活躍

經過上一年國內經濟減速、投資者海外投資窗口打開影響國內投資市場放緩后，2016年投資市場大宗交易頻現。這里的大宗交易指資產超過3億、以投資或自用為目的的房地產交易。

劉兵表示，在2014年底到2015年初，北京大宗交易是買方市場。而隨著國內經濟轉型、通脹壓力，加之股市疲弱、人民幣匯率波動的外部影響，北京優質物業成為投資機構最好的投資類型之一。這也令業主在交易中更加具有話語權。此外，國內“營改增”新政，在一定程度上促使企業投資物業時更好地做稅務籌劃。

2016年，戴德梁行共錄得北京大宗物業交易總額376億。其中內資買家占比近80%，保險公司除自用外，也在市場上進行規模性投資。寫字樓仍然是投資的主要物業類型，70%以上的投資額都投向寫字樓。

值得注意的是，核心商圈很難見到整棟成交案例，如CBD商圈的招商局大廈、世紀財富中心東塔均為半棟交易。城區五環內大宗交易以改造升級為主，代表項目如東北三環太陽宮百盛商場，未來將改造成寫字樓項目。早在2014年基匯資本收購東三環盈科中心，也預計將原有的太平洋百貨(當時太平洋百貨因經營不善已經退出)改為辦公展示。城區內也陸續有項目從原來的商業、酒店用途改變為寫字樓，包括建國門的萬豪酒店、東長安街中糧廣場商業部分等。可見，從物業改造角度增加物業實用性以實現租金收益是市場上買家新的投資角度。同時，由于五環內限建影響，一些希望在城區內打造項目的開發商也轉而瞄準投資存量市場，很多大型開發商都已經成立直投團隊。

劉兵指出，“隨著新興區域的政策利好、配套日趨完善，投資者已在有潛力的城郊新區出手。最熱的區域為首都機場附近的望京/酒仙橋區域。未來有發展潛力的通州、麗澤商圈也不失為投資者青睞的重點區域。未來一年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動下，預計大宗物業投資市場將會持續活躍?！?/p>

產業園需求旺盛

大宗交易旺盛的另一面是，市場需求旺盛。

根據戴德梁行統計，截至2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊活躍，全市甲級寫字樓年度凈吸納量高達78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達到22.9%;燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動租金繼續上升。該季度北京全市甲級寫字樓市場按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣387.2元，環比增長0.9%。五大核心商圈甲級寫字樓按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣409.5元，環比增長1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關村、金融街及燕莎商圈。

成交行業以金融業、高科技業和專業服務業為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。而產業園區近年來憑借大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等條件越發受租戶青睞。

截至2016年第四季度，北京全市產業園區總存量約為1456萬平方米，其中北京經濟技術開發區存量最高，達314萬平方米，占總存量的22%;其次為中關村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

2017年，北京全市預計將有238萬平方米新增寫字樓入市。戴德梁行北中國區寫字樓企業服務部主管嚴區海表示，“大量寫字樓入市為北京市場帶來的挑戰和機遇并存。另外，2016年7月北京市政府出臺進一步落實房產稅的通知，由于業主方或將由新政策帶來的上升的稅務成本轉嫁給租戶，預計未來租金將會面臨新一輪上漲。對新政策的執行情況及其對市場帶來的變化需保持密切關注。”

嚴區海認為，隨著政策推動，未來幾年，北京成熟產業園區將繼續受到企業青睞，次級產業園區也將繼續發展壯大。產業園區需求依然強勁，租金將繼續呈上揚態勢。