兩會(huì)開(kāi)場(chǎng)在即，上海樓市卻因?yàn)檎巍邦?lèi)住宅”而鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。近日，上海閔行區(qū)相關(guān)部門(mén)就重拳整治“類(lèi)住宅”，要求違規(guī)的項(xiàng)目對(duì)具有居住功能的隔層、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤M(jìn)行拆除。該整治方案在市場(chǎng)上引起掀然大波，其中位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的綠地峰尚匯項(xiàng)目更是被業(yè)主質(zhì)疑虛假宣傳，并遭到集體維權(quán)。

　　據(jù)記者了解到的最新消息，綠地方面已經(jīng)給出了全額退房的解決方案，目前此方案并尚未得到業(yè)主的認(rèn)可。2月28日中午，一位自稱(chēng)是綠地方負(fù)責(zé)人的工作人員與業(yè)主進(jìn)行了溝通，當(dāng)業(yè)主質(zhì)問(wèn)項(xiàng)目在長(zhǎng)達(dá)兩年的銷(xiāo)售期間，是否存在虛假宣傳、是否違規(guī)改造房屋時(shí)，該工作人員面對(duì)質(zhì)疑采取回避態(tài)度不予回答。為此，時(shí)代財(cái)經(jīng)多次嘗試聯(lián)系綠地集團(tuán)方面，均未能成功。

　　不僅如此，2月27日，綠地峰尚匯還發(fā)出一張《業(yè)主告知書(shū)》，告知書(shū)中明確表明，該項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)和辦公用途，禁止作為居住小區(qū)使用。同時(shí)，該項(xiàng)目還表示正在制定整改解決方案，整改的施工將由項(xiàng)目統(tǒng)一安排和進(jìn)行，費(fèi)用也全部由該項(xiàng)目承擔(dān)。

　　開(kāi)發(fā)商和政府的“躲貓貓”游戲

　　去年上海碰上“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，高筑的購(gòu)房門(mén)檻令部分購(gòu)房者失去購(gòu)房資格，從而將眼光轉(zhuǎn)向于“不限購(gòu)”的“類(lèi)住宅”市場(chǎng)。借此契機(jī)，去年上海“類(lèi)住宅”項(xiàng)目如雨后春筍，市場(chǎng)迅速陷入火爆。

　　根據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個(gè)月，上海“類(lèi)住宅”項(xiàng)目平均每月成交176167平方米，2015年同期每月成交82911平方米，同比上漲116.09%，去化速度驚人。

　　市場(chǎng)的迅速崛起讓更多開(kāi)發(fā)商盯上了這塊“蛋糕”，大量產(chǎn)品的集中入市令原本就處于“灰色地帶”的“類(lèi)住宅”市場(chǎng)亂象叢生。

　　“大部分類(lèi)住宅項(xiàng)目都存在延期交付現(xiàn)象，很大一部分延期交付的項(xiàng)目背后是有原因的。由于類(lèi)住宅項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)都不是住宅，多是商業(yè)產(chǎn)權(quán)、辦公產(chǎn)權(quán)甚至工業(yè)產(chǎn)權(quán)等等，因此這些項(xiàng)目不可能具備居住條件。但是開(kāi)發(fā)商為了打造具備居住功能的產(chǎn)品，往往會(huì)在通過(guò)政府的驗(yàn)房之后進(jìn)行返工，加上獨(dú)立衛(wèi)生間、架起隔層、接通燃?xì)夤艿赖取＿@些工程必須在通過(guò)政府驗(yàn)收之后進(jìn)行，所以延遲交付在類(lèi)住宅市場(chǎng)已經(jīng)成為常態(tài)。”一位從事建筑行業(yè)多年的專(zhuān)業(yè)人士表示，雖然并不是每個(gè)項(xiàng)目都存在違規(guī)改造的現(xiàn)象，但這樣的“返工再造”早已成為類(lèi)住宅市場(chǎng)中的“潛規(guī)則”，多年以來(lái)，相關(guān)部門(mén)似乎從未對(duì)此發(fā)出警戒。

　　除此之外，與此次被整頓的綠地峰尚匯一樣，上海“類(lèi)住宅”多是該50年商辦產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，但在銷(xiāo)售期間，為了吸引更多的客戶，這些項(xiàng)目均以“l(fā)oft商住兩用”、“燃?xì)馊霊簟弊鳛橘u(mài)點(diǎn)，弱化了辦公產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。

　　但值得注意的是，“類(lèi)住宅”項(xiàng)目一直公開(kāi)以“商住”作為賣(mài)點(diǎn)吸睛，但至今未有項(xiàng)目因?yàn)榇祟?lèi)宣傳而被認(rèn)定為虛假宣傳。

　　“針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的廣告法尚未完全細(xì)化，開(kāi)發(fā)商以'商住'作為標(biāo)語(yǔ)也是打擦邊球的一種方式，其并未否定產(chǎn)品商業(yè)的性質(zhì)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也不會(huì)隱瞞產(chǎn)品的辦公產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。所以，僅憑此類(lèi)宣傳標(biāo)語(yǔ)很難直接將其定性為虛假銷(xiāo)售。”易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)到。

　　兩敗俱傷的局面

　　“類(lèi)住宅”的整頓來(lái)得措手不及，曾經(jīng)那些看似被默認(rèn)的灰色地帶突然被攤上臺(tái)面，形成開(kāi)發(fā)商和業(yè)主兩敗俱傷的局面。

　　針對(duì)此次整頓事件，上海閔行區(qū)新聞辦在2月18日回應(yīng)稱(chēng)，目前閔行區(qū)是按照依法依規(guī)、從嚴(yán)整治的要求，開(kāi)展“類(lèi)住宅”專(zhuān)項(xiàng)清理整頓，并已經(jīng)對(duì)此類(lèi)涉嫌違法的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了正式約談，責(zé)令開(kāi)發(fā)商限期整改。

　　2月27日，綠地峰尚匯公布處理方案，方案顯示，業(yè)主可以根據(jù)自我意愿選擇是否退房，選擇退房的業(yè)主可以拿回房款，而不同意退房的業(yè)主需要根據(jù)相關(guān)部門(mén)要求進(jìn)行整改，綠地峰尚匯方面會(huì)以房屋簽約總價(jià)的1%及600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，已經(jīng)裝修的業(yè)主額外再減免三年物業(yè)管理費(fèi)。

　　不過(guò)，該項(xiàng)目業(yè)主普遍不接受退房，也不同意整改。“這種退房是不合理的，完全沒(méi)有考慮到業(yè)主的損失。這個(gè)項(xiàng)目是在政策下發(fā)之前就已經(jīng)交房了，不應(yīng)該在這次整改范圍之內(nèi)。”大部分業(yè)主都這樣向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

　　2月28日下午，數(shù)千名業(yè)主集結(jié)在綠地集團(tuán)門(mén)口進(jìn)行維權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商保留小區(qū)居住功能。截至發(fā)稿，綠地集團(tuán)和閔行相關(guān)部門(mén)方面均未公開(kāi)對(duì)該事件做出任何回應(yīng)。

　　“燙手”的“山芋”

　　事實(shí)上，綠地峰尚匯為上海通盈置業(yè)有限公司，該公司原屬云峰集團(tuán)，2016年2月，云峰集團(tuán)被爆出大規(guī)模債券違約，綠地從其手中接下了上海通盈置業(yè)有限公司，同時(shí)也接下了綠地峰尚匯這個(gè)會(huì)“燙手”的“山芋”。

　　云峰和綠地的故事從2009年開(kāi)始。

　　2009年12月，綠地資產(chǎn)控股與綠地方面簽署《股權(quán)委托管理協(xié)議》，將其所持云峰34%股權(quán)委托給綠地?zé)o償進(jìn)行管理，由綠地代行股東權(quán)利。協(xié)議約定托管自2010年1月1日起生效，未約定托管終止期限。

　　至此，綠地實(shí)際控制云峰54.5%的股東投票權(quán)。2012年，綠地并以實(shí)際控制人身份，將云峰以非全資子公司納入合并報(bào)表范圍。在綠地2015年8月上市時(shí)，云峰資產(chǎn)出現(xiàn)在在綠地報(bào)表中。

　　到了2015年10月，綠地資產(chǎn)控股與綠地簽署《股權(quán)委托管理解除協(xié)議》，解除對(duì)云峰34%股權(quán)的委托管理。

　　2016年2月，云峰集團(tuán)發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的債券為兩只非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具(PPN)，規(guī)模合計(jì)為20億元，主承銷(xiāo)商為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司。另有5只存續(xù)債券，共計(jì)46億元。

　　為了平息云峰債務(wù)風(fēng)波，綠地收購(gòu)了云峰集團(tuán)三個(gè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目--上海浦云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海綠地云峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和上海通盈置業(yè)有限公司，折合價(jià)值約11億元。

　　據(jù)悉，在綠地收購(gòu)之前，上述項(xiàng)目一直處于負(fù)債狀態(tài)。現(xiàn)在令人擔(dān)憂的是，除了綠地峰尚匯之外，綠地從云峰手中接過(guò)的項(xiàng)目只有一個(gè)住宅性質(zhì)，剩余兩個(gè)均為商住性質(zhì)。