北京樓市在經歷了1月、2月的冷清之后，在傳統的“金三”終于有望迎來了回暖。據相亞豪君岳會統計數據顯示，2017年3月，北京住宅市場預計將有23個項目入市，既有小戶型的商辦產品，也有中大戶型的普通住宅，售價也從最低的25000元/平方米到15萬元/平方米不等。

　　3月供應開閘 23個新盤項目入市

　　樓市在3月歷來都有小陽春的傳統，今年至少在供應新盤的數量上，一掃頭兩個月的陰霾。根據亞豪君岳會統計數據顯示，2017年3月，北京住宅市場預計將有23個項目入市，其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個純新盤，以及包括西宸原著、中糧·京西祥云等在內的19個老項目后期。在23個項目里，除了10個商住盤、一個養老公寓項目以外，其他12個項目為普通住宅或別墅產品。

　　值得注意的是，除了房山區的長陽光和作用(樓盤資料 業主論壇)主打89-96平方米的兩至三居以外，其余的住宅項目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業的購房人選擇空間大幅減少，甚至只能在商住樓里尋找機會。

　　對于3月份新盤的開閘供應，亞豪機構市場總監郭毅認為，在經歷了1月、2月的季節性供應低迷之后，自3月開始項目入市積極性明顯提升。不過，受到去年土地供應不足的影響，未來北京住宅市場新增供應難以再現往年單月三四十個新盤的供應量，月均20個左右的項目也將成為極限。

　　尤其是從近期發布的2017北京供地計劃來看，住宅用地在2017年的計劃供應僅610公頃，同比減少近五成，其中商品住宅用地計劃更是僅260公頃，同比減少七成，并且其中還單列自住型商品房用地83公頃，純商品住宅用地面積僅177公頃，還面臨“競自持”的風險。由此也可以判斷2017年土地供應也難以出現太大突破，而純商品住宅潛在供應更是將維持低迷。這一趨勢也將促使住宅市場規模繼續收縮，而高端化的趨勢也將進一步加深。

　　商辦樓盤開年率先搶跑

　　在3月份入市的項目中，表現最為搶眼的無疑是商辦樓項目。預計開盤項目表格顯示，23個將在3月入市的項目中，商辦類多達10個，包括中國鐵建·原香匯(樓盤資料) 、天健廣場、首創中心(樓盤資料)·天閱公館等，售價也從20000元-80000元/平方米不等。

　　以往只是小眾的商辦產品為何集中入市?郭毅分析：“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業全面調控的風聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項目銷售，更是將這一類型產品推上風口浪尖，將收緊調控已是箭在弦上，因此這類產品紛紛搶著入市。”數據顯示，2016年北京房企商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。而一旦調控祭出對于房企來說將是巨大打擊，因此自2月中旬開始，商辦集中入市的趨勢即開始顯現，這也或將成為商辦產品“最后的盛宴”。

　　目前對商辦產品實施限購的只有通州區，從調控的影響來看，通州在2016年的前4個月并未對商辦進行限購，通州商辦產品月均成交量為2150套，而調控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對于開發商而言，住宅產品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長，在此基礎上，商辦產品成為彌補業績缺口、提升利潤的重要途徑。而一旦商辦項目調控深化，銷量受阻，勢必會對房企產生重大影響。

　　也正因為如此，多數商辦項目采用了平價跑量的策略。2月下旬已經開盤的多個商辦項目中，報價最高漲幅僅為7%，再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內，最低僅為35平方米，小戶型、低總價且不限購的優勢使得這些項目成為樓市去化的主力。