囤地策略將受大沖擊？ 國土部將對房地產熱點城市“大檢查”

• 2017年9月4日 FanTianQing來源：鳳凰網 1196 77
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國土資源部官員表示，近期將在房地產市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執行情況大檢查，以期推動房地產開發商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。

隨著中央部委啟動的一項大檢查，過往開發商常用的囤地策略又將受到一番沖擊。

國土資源部官員表示，近期將在房地產市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執行情況大檢查，以期推動房地產開發商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。

全國土地利用管理工作會8月30日至31日在江蘇省蘇州市召開，國土部有關負責人在會上透露了上述消息。

08版土地合同已約定開竣工時間

國土部稱，“房子是用來住的、不是用來炒的”，一段時期以來，國土部按照這一定位，積極貫徹落實中央、國務院決策部署，研究建立短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排，督促指導各地加強房地產用地管理和調控。目前，各地調控效果初現，一線和二線熱點城市住宅用地供應量增加，高價地頻出勢頭基本得到遏制。

上述負責人介紹，下半年，國土部將繼續堅持分類調控、精準施策，對重點城市“一城一策、靶向治理”，特別是對于熱點城市的住宅用地出讓合同執行情況開展大檢查，推動房地產開發商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，以防范化解房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。

該官員的表態中并未透露哪些城市會被列入這次“大檢查”之中。不過，一般而言，房地產熱點城市主要包括京滬廣深四大一線城市，以及多數的二線城市。

國家統計局新聞發言人毛盛勇8月14日在國新辦發布會上表示，經過這一輪房地產調控，房地產市場過熱的局面已經有所降溫，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，房地產市場下一步平穩健康運行的態勢會得到加強。

這并非是國土部第一次進行類似大檢查。早在2009年，針對當年土地市場上頻頻出現的高價地塊，國土部就曾啟動對這些高價地塊的開發進行全程監管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環節。當時，一位國土部司局級官員曾對第一財經記者表示，“要從頭查到尾，監管到底”。

時隔數年，國土部門此番對住宅用地出讓合同執行情況開展大檢查，能否順利推動開發商加快開發節奏?

其實，國土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國土部、國家工商總局2008年聯合下發通知，頒布《國有建設用地使用權出讓合同》，要求自當年7月1日起土地出讓必須簽訂規范的合同。

根據該通知，在簽訂新版土地出讓合同時，各方需要明確填寫土地上建設項目的開發投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率等指標。受讓人(指土地購買方)應當按照本合同約定的土地用途容積率利用土地，不得擅自改變。

對開發商沖擊更大的變化是，以前的土地出讓合同中只規定了開工期限，新版合同還有竣工期的約定。“要是到期仍然未完工，國土部門可以對其進行經濟處罰，延期多少天就要罰多少錢。”上述國土部司級官員稱。

按照相關政策規定，原則上一個商品住宅項目的開發時間最長不得超過三年。

不過，過往我國房地產市場時常會出現波動，樓市低迷時，一些房地產開發企業會選擇延遲開工竣工的方式，來降低低價入市的風險。而樓市火爆時，也會有房地產開發企業預期未來樓市走高，將項目延后入市，謀求后期以更高的售價，來獲取更高的利潤。

這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數年，外界就往往將之視為開發商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。

國土部曾在2010年派出多個調研組分赴全國展開的大規模調研，并將涉及全國1457宗閑置土地的《有關房地產開發企業土地閑置情況表》交予銀監會、證監會進行風險排查。這1457宗閑置地塊總面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。

SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示，企業之所以囤地是預期土地會升值。“如果明天地價是下跌的，開發商就不會囤地，開發商(囤地)的預期就是未來兩年土地供應不足。”

供地增多，能否及時轉化成房源

作為房地產市場最重要的原材料，土地供應的多寡是影響未來房價預期的一個重要因素。

中國人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩定公眾的預期。

在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，地方政府紛紛推出加大供應住宅用地的計劃。

4月6日，住建部和國土部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。同時要求各地盡快編制住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。

此后，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃， 加大供地量成為主要做法，以求穩定市場預期。

中原地產研究中心統計數據顯示，截止到8月23日，一線城市年內住宅土地供應明顯加速，特別是北京與上海。北京年內供應的住宅土地也已經達到了50宗，規劃建筑面積達到了621萬平方米，同比2016年全年上漲了182%。

“一線城市年內供應住宅用地150宗，合計規劃建筑面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%。”中原地產首席分析師張大偉稱。

他認為，整體來看，一線城市住宅土地市場的供應還將繼續增加，全年土地供應將明顯超過往年，極大緩解未來房地產市場的供需緊張。隨著一線城市的土地供應持續增加，部分區域市場的價格松動下行可能性明顯增加。

不過，由于中國樓市始終存在“囤地”這個頑疾，即便大量土地供應出去了，能否及時形成有效的房源供應，成為本輪樓市調控又一關鍵問題。

《中國國土資源報》曾刊文稱，就土地供應而言，假設政府平均每年無條件地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開發商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，其余的3000萬平方米慢慢開發。

因此，推動房地產開發商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，才成為此次政府監管的重點。

國土部副部長王廣華在上述全國土地利用管理工作會上也表示，要因城施策持續加強房地產用地市場管控，強化建設用地開發利用情況全程監管。

地方政府此前已經有所行動。今年6月27日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于辦理商品住宅項目預售許可有關事項的通知》，要求房地產開發商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項目名單。

北京住建委表示，經過梳理，截至3月底，全市共有拿地未開工項目161項1312萬平方米，開工未入市項目228項965萬平方米。在市、區兩級住建委和有關部門近三個月的共同努力下，項目開工、入市協調推進工作效果初顯，截止到5月30日，拿地未開工項目實現新開工295萬平方米，開工未入市項目實現項目入市216萬平方米。

“下一步，市、區兩級住建委將按照既定的任務目標，繼續加大協調推進力度，進一步加強項目審批服務，力促項目開發、入市工作順利完成。”北京住建委稱。

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