2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告
房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...
在國家鼓勵住房租賃的政策支持下，各地政府搭建的住房租賃交易服務平臺陸續上線。這些租房市場的“國家隊”有望成為租房族焦慮的“終結者”。
月租470元起 租房也算學區
2017年12月底，成都市推出首批國有租賃房源，在官方平臺上公開交易，目前平均每天有40余套住房成交。記者了解到，這些房源基本位于主城區，從一居到四居都有，有精裝房也有清水房，月租金470元起。
如何租到這些房子？成都市房管局工作人員介紹，有意向的市民登錄“成都住房租賃交易服務平臺”首頁后，進入“國有住房租賃公司房源”頁面，經實名注冊后選定所需房源，按照規則參與競價。
競價成功的個人或機構，應當在五個工作日內與國有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無效，租賃合同簽訂完成并按合同約定交清費用后，即可按雙方約定的交房日期租住所競得的房源。想要提前看房的市民，也可撥打該套房源所留電話預約。
為何要以競價的形式來確定房租？成都市房管局租賃管理科相關負責人表示，根據此前成都市國有資產的管理辦法，國有租賃房源從房源推出到市民租到手大約需要3至6個月，時間跨度較長，不便于市民租住。為更好地滿足市民需求，成都市房管部門與國資委一起經市場調查后，確定了競租這一市場化的形式。
“這些推出的房源，都由第三方評估公司評估了每一套的價值，制訂了起拍價，競價時間為一個小時?！背啥紳欏\城實業有限公司是此次推出房源的三家國企之一，該公司資產部劉佳表示，從這兩天的實際成交價格來看，基本略低于市場價。
為鼓勵長租、保護租客利益，潤錦城推出的720余套房源可以選擇最長不超過五年的合同期，租金在合同期內維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。對于如何防止惡意炒高價格或囤房源的現象，劉佳表示，競價者需輸入身份證號實名注冊，且一人只能競得一套。
成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一，2017年8月，成都市政府出臺《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，提出組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等具體目標，促進住房租賃市場專業化、機構化、規?；?。
目前，成都市已組建四家國有住房租賃公司，正全面清理盤活國有存量房源，后續還將推出更多房源供有需求的市民租賃。
“國有租賃房源盡管目前上市體量不大，但可以起示范作用。國企房源品質有保障，而最長五年的租約可以保證租金穩定，有助于發展長期穩定的住房租賃市場?！背啥际蟹抗芫肿赓U管理科相關負責人表示。
除了推動國有租賃房源入市，成都市還在多渠道盤活城市租賃房源存量、擴大增量，包括國企新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房；鼓勵開發企業配建租賃住房、住房租賃企業依法改建存量住房，鼓勵房企與住房租賃企業合作；加快政策性保障型公租房建設；盤活市民“存量”住房等。
根據上述《實施方案》，成都將逐步把現有政府及國企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業管理，力爭到2020年，發展規?；赓U企業不低于50家。
近期，成都市關于發展租賃市場的政策密集出臺。1月3日，成都市人民政府網站發布《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理成都市住房租賃市場的意見》，規范了租賃住房的最小出租單位、最低人均租住面積、單間居住人數等標準。
“這一規定規范了租住產品的相關標準，把正規合租和群租做了比較明確的界定，為企業實際經營指明了方向。”住房租賃企業鏈家自如成都公司的負責人稱。
這一《意見》還提出非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產權住房的，以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女可在居住證所在地接受義務教育。
在1月3日的成都市政府常務會上，成都市房管局報請《關于進一步完善公共租賃住房租賃補貼工作的實施意見（送審稿）》，對租房補貼提標擴面，將中心城區申請租賃補貼的家庭年收入準入標準由5萬元調整為10萬元，單身居民年收入準入標準由3萬元調整為5萬元。同時，符合條件的外來務工人員也可申請租賃補貼。
非市場主力 意義在于“四兩撥千斤”
西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，成都市出臺的這一攬子政策將助推住房租賃市場的發展。他認為，過去我國主要是發展購房市場，租房這塊是短板，在目前以散戶為主的租賃住房供應主體的情況下，業主亂漲房租、因各種原因改變用途不租了的情況較為普遍，這影響了租房人的居住體驗，也容易給人居無定所的感覺。還有的出租房屋存在房屋品質問題、消防隱患、非法群租等現象，容易釀成事故。
“通過國資背景的 國家隊 來提供租賃住房，在房屋品質和管理上能進一步規范租賃市場，對租房人的權益也更有保證。”劉璐說。
另一方面，成都提升租房補貼標準后，大大降低了申請租房補貼的門檻。根據統計，成都城市居民家庭年收入在5萬元到10萬元之間的遠高于家庭年收入在5萬元以下的數量。因此這一政策實施后惠及的人群將大幅增加。
“大力發展住房租賃市場、加強租賃住房公共資源配套，也是對住房購買市場進行分流的工具之一?！眲㈣凑f，一些在猶豫要不要買房的居民可以不妨先租房，這對于購房市場來說有一個緩和作用。
他也指出，為了不增加財政負擔以及避免造成社會存量可租賃房源的浪費，從數量上看，“國家隊”在住房租賃市場上不會是主力軍。國有租賃房源最大的意義在于“四兩撥千斤”的示范效應以及規范市場的作用。私人業主的可租賃房源仍將是未來租賃市場的主體。公共租賃房源并不是要取代私人的租賃房源，而是要讓整個住房租賃市場的運轉更有效率。同時，政府應遵循“因地制宜”的原則，在成熟社區，公共租賃房源主要在于“配合”，而在一些產業園區和城市新區，公共租賃房源則可以發揮“主導”作用，這樣也有利于新的就業人口的導入。
四川大學法學院副教授陳實則認為，發展住房租賃市場還需要注意兩個問題，一是國有住房租賃的運營，如果是國企自身來運營的話，可能存在服務單一、沒有動力搞多樣化服務等問題，而市場主體更容易滿足多方面的需求。政府更多地應該去培育市場主體，引進市場租賃公司來提供服務，政府負責做好監管；二是租房者享受公共服務的問題。自購房與租住房主要在戶籍與教育方面存在不同，目前很多城市正實施積分落戶、人才落戶等政策，那么剩下的主要是教育問題，以成都為例，租房也可享受義務教育，那么租房與買房的差別主要在于學區房有“賦權”，可以上當地較好的學校。這一差別主要由于教育存在供需缺口，不得已而設置一些準入條件，要解決這一差別主要看教育政策如何處理。
“從長期來看，增加城市公共資源的供給，促進城市公共資源的供需平衡，才是解決租房和買房差異的根本辦法?！眲㈣慈缡钦f。
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