樓市調控持續深化 積極推進住房保障建設

• 2018年9月13日 GuoMeng來源：證券日報 新浪財經綜合 584 33
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  2018-2024年中國中央廚房行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  在現代市場經濟活動中，信息已經是一種重要的經濟資源，信息資源的優先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業倒閉，對于企業經營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

進入9月份以來，多地持續深化樓市調控政策，積極推進住房保障建設。

樓市調控持續深化

進入9月份以來，多地持續深化樓市調控政策，積極推進住房保障建設。

具體來看，深圳研究出臺住房新政，“城中村”綜合整治后，可統籌納入住房保障體系;荊州要求新建商品住宅需無償配建7%保障性住房;太原規定從2019年起，新增商品住房地塊至少配建20%租賃住房;廈門規定公共租賃住房不得二次裝修，租金優惠由20%比例提高到30%;煙臺市房屋租賃平臺正式上線運行;青島推動企業發行住房租賃資產證券化產品盡早落地。

除此之外，青海等地還開展了房地產市場專項整治行動。武漢也對559家“問題”租房中介進行重點整治。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來說，短期調控的確會在一定程度上抑制購房需求，但從長遠來看，住房需求仍然客觀存在，因此，只有更好地完善住房供給端分類供應，從租房和購房兩個層面保障供應量，在市場化供應和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求，房地產市場才會保持更為良性和健康的發展。

“從長期來說，供需結構失衡是導致目前我國住房問題的主要原因，因此，著力擴大有效供給將是樓市調控頂層設計的方向。”在中國指數研究院的分析師看來，目前，各地在增加住房土地供應規模的同時，還要更加注重通過調整住房供應結構，增加新增土地供應中的中小戶型、共有產權住房比重的方式增加“有效供給”，有針對性的解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。同時，還要進一步加強對住房租賃市場的規范。一是對租金的管控會加強。二是對住房租賃融資的監管會加強。三是對住房租賃機構的監管會加強。四是進一步推動“租購并舉”制度的落實和細化，補齊租賃市場立法領域短板。

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地方調控政策繼續深化

8月以來，熱點地區調控政策延續精準、靈活的特點，重點保障合理居住需求，繼續抑制投機炒房;部分二線、三四線城市調控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴圍。監管方面，多數省市先后開展治理房地產市場亂象專項行動。從政策出臺的頻率來看，8月各地調控政策保持從嚴態勢，其中，加強市場監管類政策占主流。

月內，住房和城鄉建設部召開房地產工作座談會，強調地方政府加快制定住房發展規劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續開展房地產市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構。

綜合今年6月份住建部等七部委聯合開展為期半年的治理房地產市場亂象專項行動。此次住建部再次強調調控政策的延續性與差別性。隨后，多個城市先后展開治理房地產市場亂象專項行動。8月份以來，越來越多的城市先后出臺房地產市場亂象專項行動方案。

尤其是，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，約談強調把思想和行動統一到促進房地產市場平穩健康發展的重要精神上來，下決心解決好房地產市場問題。

隨后，8月19日，海口市公布六項舉措遏制房價上漲，包括強化各級各部門的房地產調控職責。強化調控聯動機制;強化各級各部門責任壓實等。24日，呼和浩特表示將多措并舉調控房價，穩定房地產市場，全面停止房地產去庫存調控措施。

不僅如此，月內，包括北京、濟南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續宣布堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進建立房地產長效機制，努力實現全體人民住有所居目標。

與此同時，這些地方通過綜合運用經濟、法律等行政手段調節住房需求，促進供求平衡，增加住房及用地有效供應，清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規范市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制房價上漲。

中指院相關負責人表示，8月份以來密集出臺的調控政策，對房地產供需兩側的調控繼續深化。從住建部近期針對房地產市場調控的表態來看，政策將“堅決遏制房價上漲”。短期內將繼續保持此前政策的連續性和穩定性，優先滿足剛需人群購房需求、加強人才落戶后購房的社保要求、繼續規范企業購房行為、二套房以上信貸繼續從緊。

“這意味著，熱點城市將繼續通過出臺剛需優先選房、公積金保障等相關措施保障居民合理購房需求”。該負責人分析表示，“同時，作為遏制投機炒房最有效的手段，限購(個人、企業)、限售、提高社保年限要求、嚴查假離婚等政策仍將持續發力”。

樓市“金九銀十”難以出現

后續來看，隨著8月份內房地產市場調控政策的再次定調，結合下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負責人，業內預計，北京、上海等一線城市新房價格很難維持相對平穩的態勢。

易居方面分析認為，雖然進入2018年，受監測的40大城市累計成交面積同比增幅曲線出現了反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內部環境調控政策將貫穿全年，外部環境復雜多變，判斷出該曲線在經歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

沈昕表示，以上海市場為例，8月份上海二手房成交環比小幅下降，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價環境下部分樓盤性價比較高，因此部分需求轉向一手市場。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態，目前絕對量已經處于近6年低位水平，預計后續下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預計短期內成交仍將繼續低位盤整，“金九銀十”難以出現。

不僅僅是上海，從易居方面監測的40個代表城市來看，下半年以來連續兩個月40城成交面積出現下滑，市場降溫態勢顯現。沈昕說，“結合房地產市場持續嚴厲的調控信號，疊加收緊的信貸環境，預計下半年40城成交量將繼續萎縮”。

沈昕進一步預測，“分城市類別看，一線城市成交由于已經處于低位，下跌空間有限，有望企穩;東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮;其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險”。

上述中指院負責人認為，長期來看，供需結構失衡是導致目前我國住房問題的主要原因，著力擴大有效供給，是樓市調控頂層設計的方向。目前，各地在增加住房土地供應規模的同時，更加注重通過調整住房供應結構，增加新增土地供應中的中小戶型、共有產權住房比重的方式增加有效供給，有針對性地解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。

該人士認為，未來對住房租賃市場的規范也將進一步加強。可以預見的是，對租金的管控會加強;對住房租賃融資的監管會加強;對住房租賃機構的監管會加強;同時，進一步推動租購并舉制度的落實和細化，補齊租賃市場立法領域短板。

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