北京商住房調控20個月網簽暴跌94% 杭州二手房成交慘淡

• 2018年11月1日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪網 765 46
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  行業去傳統因子迫在眉睫，房地產金融擁抱互聯網才能轉型升級并獲得提升！

  隨著社會經濟的迅速發展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業的發展取得了一系列優良成效，但也不可避免的存在一些問題，現階段，房地產金融產品創新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

北京商住房調控20個月網簽暴跌94%，杭州二手房成交慘淡。

截至10月31日21點，10月杭州市區（含富陽不含臨安）二手房成交量僅2892套，創了2014年來的同期新低，同比去年10月的7239套更是暴跌六成。而量變引發的價格變化，也開始變得明顯。與今年6月最高點相比，杭州部分板塊的二手房降價幅度已達到了15%。

從透明售房網的數據來看，自今年9月份以來，杭州市區的二手房日成交量下滑至100套左右。成交量逐月下滑的同時，掛牌量卻在不斷增加。截至10月31日21點，杭州市區二手房掛牌量為61566套，比起9月30日的5.5萬套，一個月時間又凈增6500多套。

浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，二手房庫存積累到一定程度，整個市場感受到壓力，價格會開始松動。

據記者了解，今年8月就已有急售的二手房房東開始降價，不過數量并不多，大部分房東仍處于觀望的狀態。到了9月，急售案例增多，二手房降幅加大。而10月以來，降價出售已然成為常態，由于成交周期長，房東要想盡快出手，則需加大降價幅度。

我愛我家翠苑分店張經理告訴記者，像翠苑一帶的老房子，9月的成交價與今年6月份相比，降價幅度約在5%~10%左右，而目前，降幅已經超過了10%，甚至有些降幅接近15%。

張經理舉例，例如翠苑三區，今年上半年的成交價一般在4萬元/m2以上。而現在，大部分房東誠心出售房源價格已回落到4萬元/m2以下，有的掛牌價甚至已經跌到了3.6萬元/m2左右，房東還有讓價空間。

臨平的二手房價格下滑幅度也達到了15%。我愛我家臨平分店的沈經理透露，9月份臨平不少房子的成交價與此前高點相比，已經下跌了10%左右。而在10月，成交價再次下降了5%左右。

閑林的下跌幅度也不小。例如金成庭院深深小區，從透明售房網的成交數據來看，10月的成交均價已跌至15436元/m2，同比下降了13%。

即便最堅挺的名校學區房，價格也開始松動。“整個市場開始進入下行模式，學區房自然不能獨善其身。”張經理告訴記者，“例如文一街小學的學區房，此前的價格一直在6萬元/m2以上，而最近出現了一些6萬元/m2以下的房源。”

沈經理還注意到，投資客的拋售比例開始增多，如上海投資客較多的臨平山北板塊。

還有一些是房企抵押給建筑工程公司的房源，看到行情下滑，就拿出來拋售。比如新城紅郡，最近二手房批量成交，這些房源正是建筑工程公司拿出來賣的，比正常的二手房價還要低10%。

針對二手房價下跌情況，杭州我愛我家品牌總監周包軍認為，繼續下跌的可能性并不大，因為二手房價格已經跌無可跌。

荊海燕卻有不同看法。她認為，當前市場看似已從下跌回歸至較為平穩的水平，但實際并非如此。“按照我們一般的認識，新房價格大于二手房價格，才是一種正常狀態。就目前來看，二手房價格仍然高于新房。”

在她看來，如果沒有“救市”情況出現，二手房價將繼續下跌。

北京商住房調控20個月網簽暴跌94%

所謂商住房，是將商辦用地（40年、50年產權）的規劃性質用地改建成住宅形式的使用產品類型。

2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，要求開發企業在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織；已銷售的商辦類項目再次上市交易時可出售給個人，但個人購買需滿足名下在京無房，以及在京連續5年繳納社保或個人所得稅。

中原地產首席分析師張大偉指出，去年3月開始，商辦類項目明確不得擅自改變為居住等用途。北京商辦限購分為兩類，二手房房源個人可以購買，但限購條件比住宅更嚴厲。新建商住公寓必須企業購買。現在成交的商住公寓除通州等少數項目（政策允許居住的）其他全部是企業性質購買。

張大偉指出，商住房改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是40年或者50年的。其次也不能落戶，不能使用學區等住宅配套。在購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數。

在業內人士看來，由于不限購且總價較低，在樓市“限購令”逐漸鋪開之后，給了商住公寓市場空間，被限購抑制了的投資需求和部分剛需開始進入商住房市場。

中原地產研究中心統計數據顯示，從2017年3月26日開始，北京針對商住公寓類房源限購執行20個月，網簽只有5158套。與調控之前相比，之前20個月，北京商住公寓大約簽約8.7萬套，也就是說，限購后這部分房源出來大約暴跌了94%。

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