樓市持續嚴控 全國土地市場繼續降溫

• 2018年11月9日 ZhouXun來源：券商中國 233 7
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  經濟數字化趨勢突出，房地產行業如何借力發力，企業如何邁出更大一步？

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創新創業發展的持續推進，舊泡沫將被逐步刺破，經濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統行業產能過剩、非金融國有企業的高杠桿...

業內人士認為，央行報告表明了繼續抑制資金過度流向房地產領域的態度，預計隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會繼續降溫。

在持續的樓市調控影響下，全國土地市場降溫明顯，不僅成交總額縮水，成交均價同比下跌，而且溢價率持續走低，其中，有4成高總價宅地底價成交。

值得注意的是，央行在最新報告中建議，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現象等的房地產企業進行融資限制，加強房地產開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。

業內人士認為，央行報告表明了繼續抑制資金過度流向房地產領域的態度，預計隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會繼續降溫。

4成高總價宅地底價成交

今年以來土地市場降溫明顯，中國指數研究院的數據顯示，10月，全國300個城市住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為2231億元，環比減少15%，同比減少33%;成交樓面均價為3377元/平方米，環比增加4%，同比減少18%;平均溢價率為6%，較9月減少2個百分點，較去年同期下降21個百分點。

從成交總價排名前50的住宅用地看，最大特點是平均溢價率明顯下調，杭州、武漢、北京、上海等熱門城市均有多塊宅地底價成交。

中原地產研究中心統計數據顯示，年內全國成交總價排名前50的住宅用地中，溢價率為0的多達20宗，占比高達4成;溢價率在0-10%的有9宗;溢價率超過50%的只有4宗。而在2016年土地市場最火爆的時候，全國成交總價排名前50的住宅用地中，溢價率超過50%的多達39宗。

樓市調控較嚴的一二線城市土地市場退燒明顯。據中原地產首席分析師張大偉統計，截止11月6日，在過去的10個多月，一二線城市累計土地出讓金2.25萬億，同比只上漲了2.7%;平均溢價率只有12.37%，而2017年平均溢價率則高達24%，2016年更是高達48%。以北京為例，2017年土地平均溢價率是24%，2018年截至日前是15%，明顯降低。同時，土地流拍數量也明顯增多，10月份，一二線城市住宅土地流拍44宗，年內合計流拍量高達259宗，同比上漲176%。

對于土地市場明顯降溫的原因，張大偉認為，一二線城市調控嚴格，雖然整體銷售依然處于高位，但房企資金壓力越來越大，對非優質地塊的積極性降低，流拍數量明顯增加主要是地塊有多重復雜的屬性導致房企拿地意愿不強烈。另外，大部分企業的融資都出現了壓力，資金鏈緊張下導致拿地意愿不足。最近信托等資金監管嚴格，導致房企對總價較高的地塊相對謹慎。

高負債房企融資拿地或持續嚴控

值得注意的是，央行日前發布的《中國金融穩定報告(2018)》明確指出，我國房地產金融風險總體可控，但部分房地產企業債務率過高等風險要關注。

2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金杠桿率達到7~8倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順周期性，削弱了其應對行業波動的能力。此外，部分房地產企業的融資渠道存在業務模式復雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資金真實流向的難度，削弱了監管效果。

對此，央行建議，要防范房地產領域的不當和過度融資。抑制資金過度流向房地產領域，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、制造地王現象等的房地產企業進行融資限制，清理規范房地產企業“明股實債”等融資行為，提高房地產行業債務透明度，嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強房地產開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。

“央行報告反映主要是2017年的狀況與問題，其中建議的上述措施，從去年下半年以來一直在執行，今年以來，房企過度融資已經大幅減少，購地主要是自有資金，地王現象也比去年明顯減少，資金透明度越來越高，資金已不再過度流向房地產，房企也在控制自身負債率。”某10強房企高管接受證券時報記者采訪時說，此次央行報告中的政策建議其實是表明了央行更明確的態度，并將繼續保持房地產政策連續性和穩定性，持續控制資金過度流向房地產，防范房地產領域的金融風險。

該高管認為，當前房地產市場已經出現下行信號，客戶到訪量有所下降，將影響銷售面積增速回落至零增長區間，房企到位資金將會下降，明年房地產業整體增長速度會放緩，龍頭房企也會適當減速，土地市場也不會再出現過熱現象。

事實上，今年以來在樓市調控和融資渠道持續收緊的背景下，房企資金壓力持續加大， 10月典型房企融資總額創年內新低，融資成本再創新高。業內人士預計，短期內調控政策不會放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會繼續降溫。

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