我國土地使用權是怎樣的?如何處理國有土地使用權糾紛?

• 2018年11月28日 WangYu來源：土流網 993 63
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在我國，想要合法擁有一塊土地的處置權，首先就得取得該塊土地的使用權，那么我國土地使用權是怎樣的?包括房屋嗎?

我國土地使用權是怎樣的?包括房屋嗎?

在我國，想要合法擁有一塊土地的處置權，首先就得取得該塊土地的使用權，那么我國土地使用權是怎樣的?包括房屋嗎?

一、我國土地使用權是怎樣的?

1.土地使用權是個人、國家機關和農民集體等享有對國有土地或是集體土地的占有、利用、收益和有限處分的權利，其中所指的土地包括農村的農用地、建設用地和未利用用地的使用權。

2.國有土地的使用權是通過劃撥、出讓、出租和入股等方式取得的;而農民集體土地使用權可以分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

3.土地使用權的年限會根據土地使用的性質不同而不同，其中居住用地(也就是住宅用地)年限為70年;工業用地的年限為50年、科、教、文、衛和體育用地的年限為50年;倉儲、綜合或者其他用地的使用年限為50年。

二、土地使用權是包括房屋嗎?

土地使用權其實是不包括房屋的，因為土地使用權只是擁有使用權的公民個人、單位組織、集體等等依法按規定所享有對土地的占有、利用等權利，而對這塊地上的房子并不一定是享有使用權的，而且土地使用權里面也并沒有包括房子。

在這里提出土地使用權是否包括房屋的，可能是部分人對于土地使用權和房屋所有權的區別沒搞清楚的，所以下面就來簡單的講一講。

1.在城市里購買房屋的業主除了對自己所購買的房屋擁有所有權之外，還擁有該房屋的國有土地的使用權，畢竟房子是建在土地上的。

2.在農村宅基地上的房屋和相關的附屬設施是合法合規建造著所有的，但對于宅基地只有使用權并不是享有所有權的。對于因為自然災害等原因滅失的宅基地其使用權也會隨著消失。

3.像國有土地使用權和房屋所有權的最大區別就是年限，房屋所有權是永久的沒有期限的，只要房屋沒有滅失就可以一直享有(當然要是合法合規的);而土地使用權是有期限的，從70、50到40年不等。

三、什么時候土地使用權會終止?

國有土地使用權因法律規定的情形而終止。一般來說，國有土地使用權終止的主要原因是國家依法收回土地使用權。除此之外，使用權人放棄使用或因特定原因停止使用;使用權人為自然人的，使用權人死亡后無人繼承，也可導致國有土地使用權的終止。

土地管理法規定，有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

1.為公共利益需要使用土地的;

2.為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的;

3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請而未獲批準的(住宅用地的續期依物權法的規定);

4.因單位撤銷、遷移等原因，停止，吏用原劃撥的國有土地的;

5.公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。

其中因上述第1、2項情形收回國有土地使用權的，應當對土地使用權人給予適當補償。

現實中如何處理國有土地使用權轉讓糾紛?

目前因城市規劃調整、土地使用權價值急升等原因導致不少因土地使用權轉讓而產生的糾紛問題大量浮出水面，那么現實中如何處理國有土地使用權轉讓糾紛?

一、國有土地使用權轉讓的條件

轉讓國有土地使用權，按照我國《城市房地產管理法》的規定，需要滿足一定的條件，除繳清土地出讓金、取得土地使用權證外，對房屋建設工程而言，還需要完成開發總額的25%以上。這是為了遏制房地產市場的炒地皮現象，規范房地產開發秩序。

具體來看，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

3、轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

二、如何處理國有土地使用權轉讓糾紛?

但是在現實中，很多人由于不嚴格按照法律規章制度來辦事，給轉讓埋下了糾紛隱患。那么該怎么處理土地使用權轉讓糾紛?

土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

1、已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;

2、均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

3、均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

三、如何判定土地使用權轉讓合同的效力?

對于合同無效的事由，《中華人民共和國合同法》第五十二條對認定合同效力有明確的規定?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條通過窮盡列舉的方式明確了合同無效的五種具體情形，即：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3、以合法形式掩蓋非法目的;

4、損害社會公共利益;

5、違反法律、行政法規的強制性規定。

四、如何避免出現土地使用權轉讓糾紛?

實踐中，國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，因受讓方違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因轉讓違約而引起的糾紛。為避免國有土地使用權轉讓過程中出現的糾紛，建議從以下兩個方面做好風險防范工作：

1、規范轉讓合同的形式。國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，需明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

2、國有土地的權屬調查和資信能力調查。

一是轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

二是作為轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

現實中如何處理國有土地使用權轉讓糾紛?

目前因城市規劃調整、土地使用權價值急升等原因導致不少因土地使用權轉讓而產生的糾紛問題大量浮出水面，那么現實中如何處理國有土地使用權轉讓糾紛?

一、國有土地使用權轉讓的條件

轉讓國有土地使用權，按照我國《城市房地產管理法》的規定，需要滿足一定的條件，除繳清土地出讓金、取得土地使用權證外，對房屋建設工程而言，還需要完成開發總額的25%以上。這是為了遏制房地產市場的炒地皮現象，規范房地產開發秩序。

具體來看，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

3、轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

二、如何處理國有土地使用權轉讓糾紛?

但是在現實中，很多人由于不嚴格按照法律規章制度來辦事，給轉讓埋下了糾紛隱患。那么該怎么處理土地使用權轉讓糾紛?

土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

1、已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持;

2、均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

3、均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持;

4、合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。

三、如何判定土地使用權轉讓合同的效力?

對于合同無效的事由，《中華人民共和國合同法》第五十二條對認定合同效力有明確的規定。《中華人民共和國合同法》第五十二條通過窮盡列舉的方式明確了合同無效的五種具體情形，即：

1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

3、以合法形式掩蓋非法目的;

4、損害社會公共利益;

5、違反法律、行政法規的強制性規定。

四、如何避免出現土地使用權轉讓糾紛?

實踐中，國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，因受讓方違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因轉讓違約而引起的糾紛。為避免國有土地使用權轉讓過程中出現的糾紛，建議從以下兩個方面做好風險防范工作：

1、規范轉讓合同的形式。國有土地使用權轉讓應當簽訂轉讓書面合同，需明確雙方的權利義務。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

2、國有土地的權屬調查和資信能力調查。

一是轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

二是作為轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

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