樓市庫存重返上行通道 償債高峰期到來房企資金鏈迎考

• 2018年11月30日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪網 519 28
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償債高峰期到來房企資金鏈迎考。

據易居研究院發布的百城住宅庫存報告顯示，截至2018年10月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環比增長0.5%，同比減少2.9%。

“觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，雖然中間個別月份有所反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

在供求關系上，10月，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4742萬平方米，環比減少15.4%，同比增長54.6%；新建商品住宅成交量為4511萬平方米，環比增長3.0%，同比增長11.4%。嚴躍進認為，整體來看，10月份市場走勢弱于預期，雖然供應規模較大，但成交的成色是不足的。

值得注意的是，房地產市場在連續9個月出現供小于求后，9月份首次出現供大于求態勢，10月份繼續維持此態勢，這意味著房企將重新面臨較大的去庫存壓力。

不過，從趨勢上看，新房存銷比已開始逐漸走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。報告顯示，10月，百城新房存銷比為9.2個月，與9月基本持平。

嚴躍進指出，從當前的情況來看，各大城市的存銷比數值仍呈現較大差異。數據顯示，上述100個城市中，19個城市的存銷比大于16個月，去庫存壓力依然較大；66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。

嚴躍進認為，全國百城庫存數據最近兩個月持續上漲，說明供給規模較大，而市場去化效果一般。一方面，庫存增加也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略；另一方面，庫存規模增加，一定程度上也解決了當前城市庫存不足和缺貨的狀態，同時也增加了購房者議價的空間。

“11-12月，預計各地預售證發放節奏依然會加快，供應規模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，所以住宅庫存規模或有繼續攀升的可能。此類庫存走勢將繼續倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標的完成。”嚴躍進表示。

償債高峰期到來房企資金鏈迎考

時至年末，地產商們開始頻繁發行海外債來償還舊債。

11月29日，融創中國公告，公司擬額外發行在2020年到期的4億美元優先票據，年利率為8.625%。這筆票據將與7月25日發行的在2020年到期的4億美元、票面利率8.625%的優先票據合并組成單一系列。融創中國稱，擬將額外票據所得款項凈額主要用于為集團現有債務再融資。

同日，正榮地產公告，公司將發行10.84億元的資產支持證券，利率7.2%，所得款項預計會用作償還公司的債務。

就在兩天前，另一家在香港上市僅4個多月的地產公司弘陽地產27日公告，公司發行2020年到期的1.8億美元優先票據，年利率高達13.5%。預計所得款項凈額為1.77億美元，公司將用這些資金為現有債務再融資。但弘陽地產在公告中還提到，公司或許會根據市場狀況、政府政策變更或其他因素調整計劃。

Wind數據顯示，2019年至2023年五年間，地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上。

進入11月以來，有多家地產公司發布了境內境外融資公告。如中國恒大、富力地產、福晟集團、龍湖集團、首創置業等等。

11月28日，首創置業獲得批準，將在中國境內公開發行不超過50億元的公司債券，其中首期發行的債券總額為不超過25億元，期限3年，但并未公布票面利率。

11月27日，時代中國公告，公司發行將于2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%。

11月19日，中國恒大公告，發行人景程有限公司、恒大地產、天基控股及附屬公司擔保人就發行總金額10億美元的增發2020年票據與中信銀行（國際）、光銀國際及海通國際訂立購買協議，該筆票據的年利率為11%。此前，中國恒大曾在10月31日披露，公司全資附屬公司景程有限公司將發行總額18億美元的優先票據，最高年利率13.75%，而恒大集團董事局主席許家印將認購10億美元。

11月19日，福建福晟集團有限公司2018年公司債券（第一期）發行完成，發行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。

11月6日，龍湖集團宣布，向境內合資格投資者公開發行2018年第二期公司債券，發行規模20億元，債券面值利率為4.8%，期限5年。

11月5日，富力地產披露，公司發行不超過805591836股新H股， 面值為0.25元/股，即發行的新H股總面值約2.01億元。若以5日的收盤價12.14港元計算，富力地產將融資97.79億港元。

有分析人士表示，2015年和2016年的融資環境較為寬松，當時一堆房企搶著發債，這批債券大多都會在2018年和2019年到期。上述人士稱，“現在的融資環境對于房企的資金鏈承壓度是一個考驗，在目前的條件下，要求開發商要加快回款速度增強自身造血能力，保證現金流的穩定，降低資金風險。”

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