深圳樓市最新消息：開發商年關大量推盤以價換量

• 2018年12月13日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪網 1008 64
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  房地產策劃代理行業競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

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深圳開發商年關大量推盤以價換量，房貸利率或將繼續下調。

深圳開發商年關大量推盤以價換量。

還有半個多月的時間，2018年度開發商的銷售大戲就要落下帷幕。最近，開發商年底沖刺的動作可謂十分“高調”。

中國指數研究院數據顯示，2017年國內千億銷售房企的數量就已達到16家。從今年的情況來看，房企規模上的整體躍進已超額完成。截至11月底，千億銷售房企就已經達到了25家。即便如此，在樓市調控趨嚴的背景下，開發商的整體狀況難言樂觀，因為多數公司的銷售增長速度較上年已顯著放緩。

美聯物業全國研究中心的數據顯示，截至12月11日，深圳全市新房項目共獲得117次預售許可證，共新增預售64249套商品房，總獲批面積約為657.23萬平方米，已經較2017年全年增加10%。特別是從三季度起，深圳的開發商推盤速度已經加快，大量新盤“井噴”，開發商年底大量推盤，甚至以價換量的現象到處可見。深圳貝殼研究院的統計數據顯示，今年11月深圳全市有23個項目獲得批售，供應新房13217套，其中住宅9714套，住宅供應達近3年的最高值。要知道，在今年市場供應冷清的時候，一個月只有一兩個項目獲批的情況并不少。

此外，12月的新盤上市力度不減。據深圳中原地產預計，本月或有23個新盤，超五成是住宅項目，部分項目低于市場價入市。中原地產認為，一方面開發商年底業績壓力較大，傳統的“金九銀十”成交低迷導致業績不及預期，年底開發商推盤節奏大大加快，同時給予的優惠增加，但也呈現出較大的差異，部分性價比高、核心區域的新盤成交火熱，而部分樓盤則成交較為冷清。

記者在調查時也發現，一些新盤采取了低首付、打折等方式進行促銷。在羅湖區一個在售商務公寓項目，兩成首付的廣告吸引了一些購房者。一般而言，深圳的商務公寓項目首付比例大多在五成左右。銷售人員告訴記者，如果手頭緊，可以嘗試“首付分期”業務，只要先給兩成首付，其余首付在半年內交付就可以了，中間不收取利息，而這種首付分期都是由開發商墊資。此外，萬科在龍華區的一處項目還推出“開盤折扣您來定”的活動，最高開盤折扣優惠有望達到5%。

值得一提的是，房貸利率的高低也在一定程度上決定購房成本。近期，因為與華強城等臨近項目的貸款利率有差距，萬科星城的業主們還發起了少見的利率維權，向開發商施壓以求合作銀行下調按揭利率。有分析人士表示，購房者有權根據自身意愿選擇低利率銀行貸款支付開發商購房款，開發商不能強迫購房者在其關聯合作銀行按揭。與此同時，開發商也享有締約自由，購房者也無權強迫開發商為其自選銀行擔保。

美聯物業交易管理部總經理王青則表示，利率是由各大銀行根據市場情況自行決定的，并非由開發商決定。如果購買新樓時辦理貸款只能與開發商有合作關系的銀行里面選擇，與開發商有合作關系的一般都是開發商存有保證金和開發貸的銀行。

銷售回款是房企成本最低最可靠的現金流，開發商大量推盤甚至以價換量，似乎都在為年底沖刺而發力。曾幾何時，千億是房企規模象征和實力的刻度，現在卻演變成“生存線”，越來越多的開發商奮力奔跑。

“由于近期市場降溫，部分開發商的銷售業績增長很大程度上與降價促銷有關。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從開發商的考核或評價體系看，銷售業績尤其是銷售金額其實是很核心的一個指標，所以很多開發商都在年底把銷售額做大。另外，從財務的角度看，銷售目標完成也是為了回籠資金，這有助于開發商在2019年繼續拿地。展望2019年，嚴躍進預計多數開發商還是會很保守，在春節之后還是會積極推進銷售工作，以防范市場進一步降溫。如果自身銷售壓力不大，預計到明年9月以后開發商才會變得“強勢”。

房貸利率或將繼續下調

10月以來，相繼有一些地方傳出首套房貸利率下調的消息，且有逐漸增多的趨勢。中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，市場資金面已經有所寬松，降準預期有所加強，到明年，全國的房貸利率有可能繼續下調。中原地產首席分析師張大偉也認為，房貸利率已經出現松動跡象。

據深圳中原研究中心的數據顯示，今年7月底，隨著四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳的首套利率全部上浮到15%，深圳房貸市場的利率水平基本確定。

至11月底，招行將首套房貸利率重新下調到上浮12%，符合金葵花且資產達標的客戶則首套上浮10%，深圳房貸市場開始有所松動。截至12月4日，北京銀行、中信銀行首套房貸利率上浮10%，但國有四大行的首套利率依然上浮15%。

對于首套房貸利率，張大偉表示，首套房是剛需，應該在貸款利率上予以支持，出現較基準利率大幅度上浮，已經不合理。

謝逸楓說：“國家一直有支持首套剛需的相關政策，首套房貸利率不宜上浮太多，以深圳為例，較基準利率上浮5%是比較合理的?！?/p>

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