民法典開講:專家解讀物權編 以房養老得到保障 房屋租賃行業市場深度分析

• 2020年5月29日 ZhouXun來源：互聯網綜合 1315 86
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待草案獲得通過，“以房養老”的老人們可以設定居住權安享晚年，而無力購買房屋的群體，則能夠通過取得公租房等房屋的居住權，實現更好的住所保障。

民法典開講:專家解讀物權編

“通過!”2020年5月28日15時08分，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，宣告中國“民法典時代”正式到來。《中華人民共和國民法典》共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任，以及附則。

"以房養老"可獲更好法律保障

物權，用大白話說就是財產權。此次物權編草案的編纂不是另起爐灶、推倒重來，而是對現行物權法的延續和“升級”。立法宗旨是物盡其用，核心要義是保護財產。物權編草案規定，國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護。專門加了“平等”二字，就是強調要平等對待，一體保護。物權編草案將更有力地保護我們的權利。

“讓全體人民住有所居”，是黨的十九大報告中確立的目標。民法典(草案)在房屋買賣、租賃方式之外，新增居住權制度。待草案獲得通過，“以房養老”的老人們可以設定居住權安享晚年，而無力購買房屋的群體，則能夠通過取得公租房等房屋的居住權，實現更好的住所保障。

我國房屋租賃行業發展現狀及前景分析

隨著疫情逐步緩解，復工復產全面推進，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現。此前，受到春節和疫情疊加影響，從今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳統的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從3月份開始，全國大部分地區迎來了復工復產，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，只是相比去年而言推遲了一個月。作為我國房地產市場長效機制的重要內容，住房租賃市場成為近年來國家重點鼓勵發展的方向。

企查查數據顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業注冊量均低于往年同期，2月企業注冊量僅為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業注冊量迅速上升，達到往年同期水平，環比上升427%。

近年來，我國房屋租賃公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業人員，其從業人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業人才匱乏，從業人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業道德教育和專業技能的培訓，從業人員整體素質參差不齊，專業人員匱乏。其次從業人員的流動性也較大。這些都使得從業人員之間無論是在專業素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數額及交付時間;房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。

根據中研普華產業研究院發布的《2020-2025年房屋租賃行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

全國租房市場需求量

受房價高企，多種調控政策限制，以及住房觀念轉變的影響，選擇房屋租賃的人群也是日漸擴大，這也給未來租賃市場的發展提供了巨大空間。目前國內進入住房租賃市場的規模以上機構和房企數量達到100多家。企業扎堆進入，看中的正是加速增長的房屋租賃需求。至少是千億級租金的市場，而對機構提供的房源需求數量約為1000萬間左右

重點城市供需分析

2016年全國租賃市場整體收入1.1萬億元，預計到2017年全國租房市場整體成交量應該會繼續增長，租金漲幅有望達到5%以上。

2017年2月，北京區域通過我愛我家達成的住宅租賃交易量環比1月份增長1倍以上，同比2016年2月也有38.9%的增幅，租賃市場規模進一步擴大;在天津、杭州、南京、武漢等不少城市，租房市場也增勢明顯，房地產租賃需求持續高位。

租房市場租金走勢

平均租金增長率在5%，而核心城市整體租金回報率處于較低水平，后續租金成長空間較大，預計增速將高于此水平。根據中原地產二手住宅租金指數的數據，在上海、北京、深圳、廣州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高為上海近7.9%，最低為成都僅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后續我們整體取5%的增速。

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