北京長租公寓即將迎來監管新規 住房租賃企業收取押金不得超過1個月租金

• 2021年2月3日 HuangJiang來源：互聯網 870 53
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長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付給房東，一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。部分運營商利用這一模式玩起了期限錯配，一旦資金鏈出現問題就很容易引發暴雷，損害房東和租客的利益。

2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，新規將于2021年3月1日起正式實施。

北京長租公寓新規

嚴禁“長收短付”，租金貸只能撥付給個人，部分長租公寓因“長收短付”“高進低出”等問題暴雷引發了廣泛關注;新規提出，住房租賃企業收取的押金數額不得超過1個月租金，且須納入專用賬戶托管;針對霸王條款、強扣押金、裝修矛盾等糾紛，新規也予以明確。新規明確了押金退還的期限和流程。符合條件的租賃企業可享受稅收、金融等優惠。據悉，北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付給房東，一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。部分運營商利用這一模式玩起了期限錯配，一旦資金鏈出現問題就很容易引發暴雷，損害房東和租客的利益。

新規明確限定住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，同時，要求住房租賃企業收、付租金周期應當匹配。嚴格禁止“長收短付”，限制租賃企業充實“資金池”。

有關部門也關注到了租金貸的現象，其暴露出的最大問題就是，本該發放給租客的貸款，卻直接轉給了長租公寓，進入長租公寓的資金池。新規嚴控租金貸撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業。

北京市住建委有關負責人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。

根據中研普華出版的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

近兩年來，在政策、市場、融資的風口下，長租公寓成為眾多企業的標配。2019年是長租公寓行業回歸理性之年。在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業發展之艱難。

這一年企業放慢擴張步伐，企業間優勝劣汰現象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。

相關數據顯示，2019年全年長租公寓行業投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

長租公寓現狀分析

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業情況，有資金和資源優勢的房企系公寓品牌不僅在整體規模拓展上獨占優勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4 。從規模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環境不容樂觀的背景下，長租公寓行業整體規模增速放緩，著力于已拓房源的開業效率和經營質量。從2019年的開業情況來看，TOP10企業的增長情況較好，而頭部企業更保持了領先優勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業規模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而美國大部分地區房屋租賃企業占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低于發達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規?；》孔赓U企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。

長租公寓發展格局及前景

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業遇冷的大環境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。

截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4。從規模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

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