鹽田區著力打造三大商業綜合體 2021年商業綜合體行業深度分析

• 2021年7月13日 YeYuJuan來源：深圳商報 816 50
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商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。隨著社會經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對

城市都會的"名片"--商業綜合體

商業綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

隨著社會經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對購物消費場所的要求也同時提高，購物中心的功能也隨之越來越完善。單純的“購物+娛樂”難以滿足人們的需求，以休閑體驗為導向的沉浸式購物應需而生。購物中心從一百多年前的美國郊區購物區域，發展為如今全方位的商業綜合體;從最初的簡單情感共鳴，到如今的“沉浸式”購物體驗打造。其中的變化不僅證明了時代的進程，更體現了人們消費觀以及消費需求的更迭。

放眼國際繁華大都會，每個城市往往都有一張能夠體現城市發展水平、匯聚城市頂尖價值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，不僅在滿足了居住、商務洽談、餐飲、娛樂等各種消費功能需求的同時，也展示了它在城市地位中應有的王者之尊。

鹽田區著力打造三處大型商業綜合體

深圳這座帶狀商業大都市，隨著地鐵線的鋪展，目前商業格局向東西兩翼漸次展開。一條條地鐵‘巨龍’帶動了深圳商業購物中心發展。分布在地鐵沿線的購物中心，紛紛成為深圳商業‘勁旅’。”相關調研報告指出，地鐵不僅改變了市民出行方式，促進深圳現有商業升級及格局的改變，還改變了市民的居住理念、消費習慣。深圳以“地鐵線為鏈、地鐵站為節點”的商業形態應運而生，深圳商業購物中心“一城多中心”格局漸入佳境。

據了解，目前鹽田區正著力打造三處大型商業綜合體。一處是田心工業區更新改造項目，一處是鹽田港后方陸域的佳兆業城市廣場商業項目，一處是小梅沙片區城市更新項目。

商業綜合體行業深度分析

城市商業綜合體是現代商貿業的一種新業態，是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。城市商業綜合體的開發模式，單純以商業為主，占整個建筑綜合體開發面積大約45%-65%的比例。創業比例占3%-5%的比例;真正以休閑和娛樂為主的城市商業綜合體目前正在發展，比例大概占到30%左右，從開發商的實踐當中可以看出，這四種開發模式當中，開發商的傾向性是非常明顯的。休閑商業綜合體難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。住宅市場低迷已經是不爭的事實，而房企在今后兩年要在業績上有所建樹不得不多花心思，多點創新和突破。當前中國房地產市場出現新運行特征，與人口結構趨勢性拐點和老齡化加快密切相關。

通常情況下，商業綜合體經營業態的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業、制造業企業如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業的企業均紛紛轉向城市綜合體的開發。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內將保持高速增長態勢。城市綜合體經過數年的發展，成績顯著，而商業綜合體將是未來城市綜合體的發展方向，是城市綜合體發展的主流模式。

純住宅樓盤隨著時間的更迭，物業硬件越來越陳舊，便不具備再次升值的潛力，只能隨著城市房價的提升而略有提升，轉讓二手房的價格都會存在"天花板"。而城市綜合體通過商業運營，商圈日漸繁榮，商家品牌逐步更新、提升，城市綜合體住宅也將爆發出其他純住宅樓盤無法匹敵的強勁升值潛力。同時，城市綜合體在為片區打造配套價值的同時，也會引領區域經濟騰飛，區域價值的飆升也會反哺二手房住宅價格的上漲。

商業綜合體行業研究報告主要分析了商業綜合體行業的市場規模、商業綜合體市場供需求狀況、商業綜合體市場競爭狀況和商業綜合體主要企業經營情況、商業綜合體市場主要企業的市場占有率，同時對商業綜合體行業的未來發展做出科學的預測。商業綜合體行業研究報告可以幫助投資者合理分析商業綜合體行業的市場現狀，為投資者進行投資作出商業綜合體行業前景預判，挖掘投資價值，同時提出商業綜合體行業投資策略、生產策略、營銷策略等方面的建議。

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