房地產支持政策密集落地 房地產行業市場機遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月9日 來源：百度 686 40
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如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。重點分析了我國房地產行

9月份百強房企全口徑銷售金額為4419.1億元，環比增長17.08%，同比下降29.51%，1-9月累計銷售金額為46566.6億元，同比下降12.28%。該行認為房地產市場修復波動式回暖，隨著近期房地產支持政策的密集落地，行業進入新的修復階段。該行建議重點關注資金實力較強、土儲更為優質充裕的國央企，以及在本輪行業出清中率先完成信用修復的優質民企。此外二手房市場恢復強勁，建議關注存量房龍頭企業。

事件：克而瑞公布2023年9月百強房企銷售數據，共有13家企業單月銷售突破百億，相較于2022年同期減少2家。保利發展(600048)、萬科地產、中海地產分別以3321.0億元、2805.9億元、2389.6億元位居銷售榜前三名，top3門檻相較于去年同期減少739.8億元。與此同時，國慶假期期間，上海、廣州等核心城市銷售熱度回升，地域分化趨勢延續。

如果你想了解房地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。重點分析了我國房地產行業將面臨的機遇與挑戰，對房地產行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

9月份單月，萬科地產、保利發展、中海地產地分別以343.1億元、331.0億元、275.4億元的金額位居前三，環比增長6.16%、57.10%、45.56%，同比-13.80%、1.03%、24.11%，房企分化趨勢進一步加強。從1-9月份來看，保利發展、萬科地產、中海地產分別以3321.0億元、2805.9億元、2389.6億元位居前三，同比3.75%、-10.34%、18.00%，銷售金額更加集中在優質房企，分化趨勢進一步加劇。且2023年1-9月全口徑銷售額達到千億以上的共有14家，與2022年同期相比減少一家，但數量整體保持收縮趨勢，由2019、2020、2021年的21家、21家、28家，減少到了2022、2023年的15家、14家。主流房企中累計銷售靠前的分別為：保利發展、萬科地產、中海地產、華潤置地、招商蛇口等，銷售顯著優于行業，預計行業分化或將會繼續擴大，集中度或將進一步提高。

地產行業再融資恢復，一系列政策表明政策穩地產決心。涉房企業股權融資優化調整，降準對行業也構成利好。

業內人士認為，這些政策的發布并不意味著樓市政策轉向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩樓市、促發展的政策措施落實、落細，支持剛性和改善性住房需求。

2020年中國城鎮常住人口達9億，常住人口城鎮化率為63.9%，但如按戶籍人口計算，2020年城鎮化率預計僅為45%。“一多半中國人也就是14億人里的大多數還沒有取得市民身份。”因此賈康認為，中國的真實城鎮化水平在50%-55%區間。

事實上，自2021年四季度以來，關于房地產的各項寬松政策便陸續出臺，并在今年三季度達到高潮。

7月31日，國務院常務會議強調，“要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措”。8月1日，央行表示下半年將支持房地產市場平穩健康發展，重點包括落實好“金融16條”、精準實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降、調整存量房貸利率。

隨后，各地推動相關政策落地，包括放松存量房貸利率下調、“認房不認貸”、取消限購限售等政策，政策支持頻次明顯加快、力度加大。

“今年我們看到，不光是存量房貸利率的下調，很多新一線城市包括一線城市也都解除、放松了所謂的限購。這個措施應該說不可謂不大，力度很大，那么政策的效果我們看到確實和預期的不大一樣。”管清友表示。

日前在2022金融街論壇年會上，中國證監會主席易會滿在“堅持服務實體經濟這個著力點”部分談及房地產指出，當前要密切關注房地產行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求等。

根據統計，同比2022年國慶假期(10.1-10.7日)上海、廣州兩地日均成交面積同比增長159%和129%;一線城市中，北京、深圳等地日均成交面積同比分別為-31%、-46%。二線城市中武漢、蘇州分別同比增長225%和49%，領先于整體二線城市市場。黃金周假期樓市分化，或受居民出行影響，短期市場仍依舊存在壓力。

今年以來，房地產行業發展降速引發了諸多問題，多地房地產市場因為開發商資金鏈緊張等原因出現爛尾，并引發“停貸潮”等一系列問題。隨著金融支持房地產16條政策的出臺，房地產行業將有望進一步實現企穩，對家居行業來說，也將迎來觸底反彈的機會，作為行業龍頭企業，美克家居復蘇在即。

8月底，多部委聯合發文將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，同時將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。一系列政策密集出臺，降低購房者置業門檻和購房成本，對市場情緒產生積極帶動，為市場注入信心。成都8月底9月初以及9月底，接連出臺一系列政策，多層面多主體進行正向刺激，在“房住不炒”的基本原則下，對多類市場主體進行通盤考量，進一步激發合理需求，充分發揮市場自主調節機制，促進房地產市場持續健康平穩運行。

9月，成都商品房供應285萬㎡，同比上升81%，環比上升53%，成交198萬㎡，同比上升49%，環比下降15%。商品住宅供應198萬㎡，同比上升89%，環比上升108%，成交面積120萬㎡，同比上升41%，環比下降6%。

房產地行業市場機遇分析

近期，房地產行業可謂政策暖風頻吹。11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金;11月23日，人民銀行和銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，促進房地產市場平穩健康發展;截至11月24日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行等六大國有商業銀行均已宣布與多家優質房企簽署合作協議，提供意向性融資支持超過萬億元。

房地產行業近期大幅上漲也與資金面關系密切，大單資金正積極搶籌部分房地產行業個股。11月1日至11月25日，該板塊共有30只個股獲得45.28億元大單資金凈流入。其中，大單資金對萬科A的興趣最為濃厚，凈流入額達11.46億元;金地集團、保利發展、魯商發展、中交地產、招商蛇口等在內的8只個股的凈流入額均超過1億元。

今年以來，各地堅持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩定房地產市場政策，房地產市場總體下行態勢趨緩。”

“政策的調整很有必要，我覺得確實需要讓這個房地產市場回歸常態，也就是說不合理的限制措施都應該取消。無論是我們說的二三線城市、新一線城市還是一線城市，讓政府的歸政府，市場的歸市場。”

房地產市場需要適度的刺激，但刺激力度不應過大，尤其是在一線城市。否則，美國可能會采取逆周期的量化寬松政策，導致中國樓市大幅上漲，引導資金涌入樓市，從而中斷高質量發展的進程。為了保持房地產市場的穩定，我們需要繼續實施一、二套住房優惠政策，同時對一線城市的三房住宅仍以限購為主。

房地產企業銷售數據統計是以2023年1月1日-9月30日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據中指數據CREIS(點擊查看)在成都的銷售監測數據，并參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對于少數沒有在監測范圍內的項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

隨著融資環境改善，房企拿地熱情有望逐步恢復。業內人士表示，房地產行業仍然面臨銷售、結轉及房企信用修復可能不及預期的風險，土地市場未來走向仍需觀察。

房地產市場的未來發展趨勢，是影響購房者預期的重要因素。當前和今后較長一個時期，我國房地產市場仍蘊藏較為廣闊的發展空間。我國仍處于城鎮化快速發展時期，城鎮每年新增上千萬人口，相應的對城市的住房、基礎設施、公共服務設施會帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

欲了解更多關于房地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。

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