中新經緯客戶端3月10日電(劉雪玉)自通州成為北京城市副中心，出臺了史上最嚴格的限購政策后，緊鄰通州的燕郊樓市便開始持續走高。在燕郊樓市每平方米將直逼3萬元的情形下，驚呼房價高漲的買房者逐漸將目光轉移到環京其他區域。那么，在環京區域樓市持續升溫的走勢下，哪些區域投資購房需更加小心、謹慎呢?

　　此前，經緯君統計過，如今環京地區已有8個縣市出臺限購政策。目前，以燕郊為代表的“北三縣”房價打著滾兒上漲，投資客的目光更是從“京東”轉向“京南”。同屬于空港經濟輻射區，固安、涿州、永清等起步較慢的“價值洼地”也駛入房價上漲快車道。

　　圖：燕郊樓市2009年到2017年價格漲幅表

　　歷史

　　燕郊房價屢次大起大落

　　首先來說說最熱區域燕郊。據經緯君(微信公眾號：jwview)從中原地產的歷史數據了解到，燕郊房價屢次大起大落，2009年初，燕郊的房價平均在每平米3000-4000元，2009年底的燕郊房價大約在每平米6000-7000元，2010年5月隨著北京房價飛漲達到高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格。

　　事實上，在2010年9月，河北出臺限制外地人買房貸款政策，燕郊房價曾跌回過每平方米8000元左右的價格。而2010年11月“環首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌。

　　到了2011年上半年，燕郊房價基本維持在7000-8000元/平米，且勻速上漲。下半年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011年上半年8500-9000元/平米回落到7000元/平米，部分項目從均價8500元直降至5500元/平米。直到2013年，燕郊房地產市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元上下。

　　2014年受全國房地產市場降溫的影響，燕郊房價再次下調到8000元左右。在2015年的時候，燕郊市場價格繼續上漲，達到均價1.6萬元。2016年，燕郊市場個別樓盤單價已超2萬元。截至目前，個別樓盤的價格直逼每平方米3萬元。從這些數據不難看出，雖然燕郊房價屢次大起大落，但從2015年8月，自通州成為北京城市副中心后，燕郊的房價，也是一直在漲漲漲!

　　問題

　　環京地區配套設施較少

　　燕郊作為一座“睡城”，過去是承接北京外溢的居住需求，現在則是成為一條回報率可觀的投資途徑。目前，在新房供應斷頓的情況下，原本流動性很差的燕郊二手房市場開始活躍起來。據市民羅女士告訴經緯君(微信公眾號：jwview)，去年8月，在燕郊房價大漲的時期，她和家人在燕郊投資了一套50多平方米的房子。“當時買的時候，單價在每平方米2萬元左右，目前可以賣到每平方米3萬元的價格。”據羅女士介紹，這套房子自從過戶，她和家人僅去看過兩次，完全是為了投資，并不是作為剛需住房。

　　像羅女士一樣，去年買房，今年轉手就要賣房的購房者，在燕郊不在少數。據燕郊一位李姓售樓員介紹說，他此前一直在北京鏈家賣二手房，現在到燕郊做新房銷售已有3年。“燕郊限購前，客戶一次性購買多套房的情況，十分常見。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，像燕郊這樣的環京區域樓市雖然有較大的投資屬性，但同時也承擔了部分自住需求，比如剛需外地人群、度假養老人群等。但是，從目前的情況來看，大部分區域還處于開發建設中，無相應配套設施。

　　嚴躍進說，對于環北京各區縣而言，京津冀一體化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基礎設施建設、職能調整、產業遷移、人口分流等問題。亞豪機構市場總監郭毅也表示，雖然環北京區域承接疏散北京資源的消息利好，但如果沒有大的、特別是政府推動的大項目，地方的各種配套設施就不會那么容易發展起來，也就不可能給區域帶來特別大的拉動。

　　專家觀點

　　北京大興周邊區域仍具投資價值，香河、寶坻等性價比減弱

　　那么，到底環北京區域的樓市是否值得投資，哪些區域購房又需更加謹慎?

　　嚴躍進告訴經緯君(微信公眾號：jwvie)，從市場成長性的角度看，類似大興機場周邊的區域實際上還是有很好的投資價值的，對于此類區域來說，包括永清、固安等，都有很好的成長價值。當然從投資謹慎的角度看，類似香河、寶坻等區域的投資性價比會減弱，所以這個時候投資相對要考慮更多的問題。

　　另外從大趨勢看，京津冀的概念正被目前的環京概念所替代。至少從房地產市場角度看，此類概念過熱，后續要警惕相關樓盤隨意漲價的做法。此外，大廠和香河等雖受燕郊的影響，但公共交通等配套還沒跟進。懷來和永清也難以形成市場熱點，此類城市成長空間會相對較小，投資需謹慎，“這一波購房者中，還是有人會高價接盤，但風險比較大。”