上海：中核房地產以29.5億競得商住辦綜合體地塊

• 2017年9月6日 FanTianQing來源：鳳凰網 1107 71
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9月5日，青浦區西虹橋徐民路南側19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊正式進行出讓，最終中核房地產競得該地塊，總價29.5億元。

　　上海青浦區西虹橋徐民路南側的大量地塊正式進行出讓，該地塊最終競價為29.5億元，屬性為商住辦綜合體。

　　9月5日，青浦區西虹橋徐民路南側19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地塊正式進行出讓，最終中核房地產競得該地塊，總價29.5億元。根據地塊公告顯示，此次地塊出讓屬性為商住辦綜合體，共分為6個子地塊。開發面積137405.4㎡，總建筑面積約30萬方。其中，住宅建筑面積合計為101295.2平米！此次地塊的起始總起價為28.9973億，樓板價約為9584元/㎡。

　　出讓條件嚴苛

　　除了對地塊提出諸如住宅建筑面積等常規類限制性條件外，此次地塊出讓條件也對開發商提出了較高的門檻：

　　1、技術資質中要求核電行業。

　　2、要求開發商近三年在境內“一線城市”及“港澳臺”有開發經驗。

　　3、要求競標的開發商，承諾總部落戶，引入核電行業企業，還要建設并運營科創園，竣工后三年內要舉辦國際核能會議。

　　4、項目定位為核產業國際合作科創園。

　　5、需要配合西虹橋地區商務會展需要，提供滿足園區及周邊商務發展的完善的高品質配套設施。

　　6、最好要有核文化主題公園，利用地上空間進行主要地塊之間的連通。形成具有門戶特色的總部集群。

　　7、還要考慮節約建筑能耗，優化能源利用，充分考慮雨水收集等高科技智能化技術，考慮海綿城市和雨洪管理在本項目中的應用。

　　這些條件幾乎都是以“核電”技術為導向，在房地產行業，又有多少企業擁有核電資質要求呢？所以，這些條件似乎在為某個企業“私人訂制”。

　　此外，該地塊總建面30萬㎡，涵蓋住宅、辦公、商業三種常規業態；自帶10萬方能快速回籠資金，產生利潤的住宅，14萬方辦公，近6萬方商業，如果不是限制條件的特殊規定，沒有人會相信非開發出生的房企能打磨好這么一塊絕版好地。

　　板塊房價趨于理性？

　　今年7月25日，徐涇鎮同樣拍出一幅商辦用地，青浦區徐涇鎮盈港東路北側42-03地塊，由正榮房地產公司、杉杉控股、上海宏臻農業科技、上海世紀新晨投資、上海蚪三實業五家聯合體競得，總價為14.3億元，溢價率0.93%，樓板價8075元/平米，最終價格可見偏向理性。

　　同為青浦徐涇鎮，去年青浦區徐涇鎮徐南路北側08-04地塊當時拍出的價格超過45000元/平米。當時被中駿以6億元價格競得，為普通商品房用地。

　　由于今年的土拍機制限定，本次地塊的價格也趨向理性。

　　而根據數據統計顯示，目前該板塊內的新房均價已經接近5萬/㎡，而在去年同期，新房均價在48000元/㎡左右，一年間房價僅出現微漲，板塊總體房價較為穩定。

　　徐涇板塊是青浦區距離市區最近的一個板塊，也是大虹橋商務區輻射的第一梯隊，關注度頗高，目前部分新房的房價也已漲至6萬/平。

　　作為西上海高端住宅區，目前板塊自身的生活氛圍還需要進一步提高。今年某品牌房企樓盤以6萬/平的單價開盤也獲得了市場的認可，購房者對于未來徐涇的發展潛力有很高期待。然而在大虹橋規劃紅利的刺激下，徐涇的價格已經處于高位，未來的上漲空間有限。

　　徐涇板塊將成后起之秀？

　　自“大虹橋”概念被提出，對于徐涇板塊可謂是喜從天降，最大的利好莫過于虹橋交通樞紐的建設和軌交17號線的開通，對接軌交2號線成為連接上海東西交通的大動脈,可換乘多條線路直達市區任意地方。

　　徐涇在行政區域上屬于青浦區,但從實際距離上離長寧區更近。板塊東面緊鄰虹橋交通樞紐,不僅所屬西虹橋商務成長區,也是最靠近大虹橋樞紐中心的區域之一。定位為商務成長區的徐涇規劃利好顯著,發展潛力巨大,但是在虹橋核心商務區域發展未成熟的背景下,作為輻射區域的板塊真正發展完善還需耐心等待。

　　徐涇板塊目前已經聚集了寶龍，中駿，萬科，仁恒，綠地等全國主流房企，從已知的項目看，未來這片區域將會建設有奧林匹克商場，寶龍廣場，金鷹商城等商業配套，并已經形成有中國北斗產業西虹橋創新基地。

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