經過數月的推進，目前碧桂園上海區域在寶山、嘉定、虹橋等地均有長租公寓項目陸續落地。“有的在做前期的裝修，有的在前期定位階段，希望今年年底至少推出來一個。我們是在地產平臺逐步孵化這個業務，所有人都在為它服務。”碧桂園集團上海區域總裁高斌對記者說。
碧桂園第一個長租公寓項目即將亮相，而碧桂園對于該項目目前的目標又是什么？
如無意外，碧桂園的第一個長租公寓項目將于今年底在上海亮相。
操盤團隊是碧桂園集團上海區域公司。目前碧桂園旗下有多個區域公司在推進長租公寓業務，但上海區域的成績走在了前面。此前，上海區域宣布成立長租公寓管理部，著手搭建組織架構，上海區域客戶關系總監蔡紅梅擔任長租公寓業務負責人。
經過數月的推進，目前碧桂園上海區域在寶山、嘉定、虹橋等地均有長租公寓項目陸續落地。“有的在做前期的裝修，有的在前期定位階段，希望今年年底至少推出來一個。我們是在地產平臺逐步孵化這個業務，所有人都在為它服務。”碧桂園集團上海區域總裁高斌對記者說。
以上海區域為首的區域公司在一線城市試水長租公寓業務的背后，是碧桂園集團進軍該類業務的新嘗試。在今年8月底舉行的中期業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌就透露，碧桂園目前已圍繞一線城市區域，在不同的組織架構里設立了長租事業部。他還強調，碧桂園會積極介入租賃市場，同時也希望在政策的支持下，長租業務可成為公司業績發展的一個新的增長點：“因為不是每一個城市的租賃市場都是一樣的，我們根據市場的特點總結出適合當地的租賃市場計劃。”
但是高斌坦承，集團對長租公寓業務目前還是保持一種探索的態度：“對于運營模式、盈利模式、系統性的平臺規劃都在構思之中。”
碧桂園的第一個長租公寓，是上海西虹橋項目。在該項目之前，高斌帶隊看過諸多一線城市的長租公寓項目：“尤其是到深圳看了一個項目，我說如果我住在這會生病，太擁擠了，一個屋子僅限于一張床，然后一張桌子還在床下面。一個房間應該就是你的家，應該有休息區、工作區等。”
基于保證品質和舒適度的考慮，西虹橋項目的套內面積約為30平方米，加上公攤面積共計40平方米，設置了4個公共區域，包括休息區、工作區、廚房衛浴和晾曬區等。該項目約有400間房源，一二樓均配置了公共服務空間，還專門設計了一個400米的環形跑道。由于項目距離虹橋樞紐站僅1500米距離，定位面向上海虹橋區域的上班族白領，高斌團隊還考慮將來接入社會資源從而解決短距離的交通接駁問題。
高斌表示，目前碧桂園在長租公寓領域還處于前期業務培育的階段，他給團隊的考核指標是：不虧錢就是賺的。至于出租率，他要求是開業至少出租8成房源，理想狀態則是維持在9成到9.5成，盡量減少一些房源的浪費，從而壓縮成本。
除了碧桂園，萬科、龍湖等大型房企此前都紛紛涉足長租公寓領域。從大環境看，現階段房企做長租公寓均處于純粹投入階段，距離盈利還有一段遙遠的距離。
高斌算了一筆賬：如果房企是租賃其他物業進行改造后再對外出租，一般租賃期限是15年，一套公寓的面積是40平方米，考慮租過來的成本，如果是3塊錢一天，這套公寓一個月租賃成本是3600元，然后加上裝修、折舊、人工、平臺管理等成本，一套單位裝出來大概花費6萬多元，在前五年或者前十年，平均一年開銷1萬元，一個月又差不多要增加1000元的成本，所以一個40平方米的單位，每個月正常的開支大概為5400元左右。而這個數字，差不多和市面上很多長租公寓的最低租金水平持平。“到目前為止基本上大家的項目都是處于平價狀態，相對來說沒有太高的盈利，因為這塊業務是新的，我們也在慢慢摸索。”高斌說。
如果企業選擇出租自持物業，成本將會更高。“比如青浦的地價3萬多，建造起來后開發成本4萬多。如果是租出去的話，每個月也就能出租兩三千塊錢。如果是做60平方米公寓，開發成本將近300萬元，一年的財務成本對應要24萬元，一個月的成本是2萬塊，實際上你只能租2000塊，成本和回報差了10倍，這個是商業模式上的一個悖論。”高斌表示，盡管如此，碧桂園獲取長租公寓的方式是多元化的，除了租賃外面的物業，對其進行改造后再對外出租，還會考慮自持物業租賃、合作等模式。
盡管短期內盈利的可能性較小，高斌仍然認為，房企做長租公寓的優勢巨大：“和一些品牌運營商平臺最大的不同是，地產公司的資金實力雄厚，畢竟是租的不是買的，一個月花個五六百萬的租金，這個一般的開發商還是能夠承受得了的，但是對于像我們市場上經常能見到的品牌類公司，他可能就支撐不了，可能就會賣一部分股權。此外，房企在產品營造方面的專業度、對于成本的控制和集采優勢都十分明顯。”
對于房企來說，另外一個痛點是尋找房源。“因為城市空間是相對有限的，這塊的房源開拓還是很緊張的，畢竟你需要那么大的規模和合適的位置，而且一租就要好多年。”高斌說。
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