中國樓市有望打破“屢調屢漲”怪圈

• 2017年11月26日 FanTianQing來源：鳳凰財經 1045 66
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  2017-2022年版房地產信托產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

多地出臺房地產調控政策，房地產市場發生了哪些變化？

租購并舉：削弱投資屬性改變供求結構

“‘房子是用來住的、不是用來炒的’首次寫入十九大報告這一歷史性的綱領性文件，這是一個重大的民生承諾，為今后房地產調控和改革確定了方位，也為科學看待房地產問題確立了坐標。”

接受記者采訪中，中國（海南）改革發展研究院院長遲福林說，“我們不能將優勝劣汰等市場法則，簡單套用到房地產行業，無視新進城的大學畢業生和困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些，必須做出符合新時代發展要求的抉擇。”

7月21日，住建部會同國家發改委等九部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

采訪中，相關業內人士表示，如果將2002年到2016年這段時期房地產市場化改革特征歸納為“全面市場化，土地招拍掛，推進金融化，房產投資化”，那么2017年以后的房地產改革應該是“房住不炒，租購并舉，多主體供給，多渠道保障”。

在其看來，今后一個時期，我國部分大城市住房可能會形成“5050、442、6070”的政策構架。即50%通過商品住宅解決、50%通過租賃解決的整體格局。在50%的租賃解決中，40%通過政府保障性租賃房解決、40%通過企業市場租賃房解決、20%通過社會租賃房解決。在企業市場租賃房中，戶型結構是60平方米及以下的小戶型占70%。其余30%為人才租賃房，面積適度放大。

“‘房住不炒’實際開啟了一輪新房改”。他分析，房地產將去投資化去金融化。1998年開始推出的按揭和分房貨幣化和土地招拍掛，這次就到達了一個轉折點，未來可能要進入到租賃與銷售各占一半的供應結構，而近期金融與資源主要配給租賃體系的建設用，購房領域的金融資源雖不是說完全剝奪，但也要剝奪相當大的一部分。

“大力發展租賃市場，這是調整房地產供求結構的重要舉措。”365網實際控制人胡光輝分析，我國的購房需求存在提前釋放的特點，許多大學生一畢業就全家湊錢買房，大城市的平均購房年齡大大超前于發達國家，這是造成供需失衡的一個因素。

據其分析，租購并舉是房地產長效調控的政策之一。建立租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場，既可以鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，更可以形成社會風氣，減少非理性購房需求，延緩提前透支的購房需求，避免房地產市場大起大落。

“租購并舉也有利于防范金融風險”。江蘇省政府參事宋林飛表示，我國房地產業的“金融特點”日漸突出。截至2016年底，全國主要金融機構房地產貸款余額為26.7萬億元，同比增長27%。房地產貸款余額占各項貸款余額的25%，銀行貸款已占房地產開發資金的70%。更重要的是，房價過快上漲會吸引資金“抽離”實體經濟，進而對產業結構調整和轉變發展方式帶來不利影響。租售并舉能夠減少信貸資金過多集中到購房投資領域，減少房地產泡沫生成機制，并且防范房價波動可能造成的金融風險。

長效機制：有望打破“屢調屢漲”怪圈

目前，從中央到地方，致力于實現廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開，“住有所居”正在不斷從夢想走向現實，房價再度暴漲的各種條件逐步受到抑制。新世紀以來，樓市調控“屢調屢漲”的怪圈正在被打破。

記者梳理近期各項房地產改革政策發現，房地產長效機制的建立已經開始有序推進。在金融方面，監管部門嚴查各類消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、房貸利率、住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討；在住房供應方面，已經形成了商品房、保障房、共有產權住房、建立住房租賃市場等；在立法方面，正在加快房地產稅立法；在土地制度方面，住房土地供應要實現“三匹配”等。其中，土地各項改革的推進已經逐步構成了未來房地產調控長效機制的主要架構。

十九大召開期間，就房地產長效機制，住建部部長王蒙徽接受公開采訪表示，住建部將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。這意味著，新一輪房改在根本制度上已經做出調整，“多主體供給、多渠道保障”將會逐漸變成現實，商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進。

“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅。”財政部部長肖捷日前表示。對此，中國社會科學院學部委員、中國社會科學院經濟研究所所長高培勇表示，地方政府債務形成的根本原因是沒有形成自我約束力，要加快房地產稅改革，從而削弱地方以地生財的沖動。

采訪中，清華大學房地產研究所所長劉洪玉強調，“以往的調控主要針對房價，以短期政策為主，但是穩定房地產市場需要長期制度安排，本輪長效機制的建立重在改變供求關系和預期。”租賃房源大規模入市、削弱房地產金融屬性、房地產稅的研究制定，這些措施對抑制投機投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排。

在相關業內人士看來，本輪調控更重視各項調控政策內在銜接。比如去庫存已經取得很大成效，一二三四線城市都不會在短期內有大量庫存需要消化。樓市降溫、地市不冷，也給長效機制的建立提供了時間。尤其隨著房地產供給側改革的加快推進、“商品房+保障房”供應體系的日益完善，以及地方財稅體制和收入分配改革走向深入，我國房地產有望逐漸步入“租購并舉、理性開發、持續發展”的理性軌道。

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