世聯行：長租公寓盈利時間為第五年

• 2018年5月18日 FanTianQing來源：網易房產 758 45
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房地產綜合服務提供商深圳世聯行地產顧問股份有限公司在回復深圳證券交易所中小板公司管理部對其2017年年報的問詢時表示，公司預計長租公寓項目盈利時間為第五年。此外，其在回復函中透露，受國家金融政策的影響，開發商的付款周期延長。

長租公寓項目何時盈利？

5月17日盤后，房地產綜合服務提供商深圳世聯行地產顧問股份有限公司(世聯行)在回復深圳證券交易所中小板公司管理部對其2017年年報的問詢時表示，公司預計長租公寓項目盈利時間為第五年。此外，其在回復函中透露，受國家金融政策的影響，開發商的付款周期延長。

公告稱，近日深交所向其詢問了公司長租公寓的業務情況，毛利率為負的原因，盈利時間，出租率、租金水平、成本水平等運營情況。

據此前披露的年報顯示，2017年，世聯行資產服務業務實現營業收入8.49億元，營業成本為10.3億元，毛利率為-21.64%。截至5月17日，世聯行報收8.36元，漲幅1.83%。

開發商的付款周期延長

世聯行稱，旗下紅璞公寓以集中式公寓為主要體現，2017年累計全國收房簽約間數突破10萬間，完成裝修并投入運營房間數約3.5萬間，平均出租率達到81%。

公告稱，長租公寓項目目前出房簽約租期為一年；出租率基本穩定在80%-85%；租金水平因城市不同差異較大，長租公寓項目現在主要布局在核心二線城市，租金水平低于一線城市，現階段平均租金1500-1600元/月。長租公寓的成本主要為人力成本、租金成本、裝修成本、營銷成本、網絡費、電視費及其他運營成本，約占收入的85%。

世聯行表示，長租公寓項目的發展符合預期，預計盈利時間為第五年。該公司基于未來五到十年核心二線城市租金水平上漲的判斷，計劃用規模效應來疊加增值服務，預計租金水平可以覆蓋攤銷成本。同時世聯行將逐步開展半托管、輕托管的模式，減少租金成本對公司的影響。

關于資產負債率提高和應收賬款大幅增加的原因，世聯行解釋，該公司的營業收入中第四季度占比最高，2015年、2016年和2017年第四季度收入占全年收入比例分別為35.35%、33.12%、36.74%，2017年第四季度收入同比增長45.27%,其應收賬款相應增加6.89億元所致。此外，受國家金融政策的影響，開發商的付款周期延長，導致公司應收賬款的回款期變長，應收賬款相應增加。不過，應收賬款賬齡大多在1年以內，回款情況良好。

去年，世聯行應收賬款余額為18.4億元，較期初增加92.40%。2015年、2016年、2017年，世聯行期末資產負債率分別為50.74%、45.17%、61.94%。

世聯行表示，資產負債率提高是由于公司經營規模持續擴大導致的。2017年，世聯行通過銀行借款分別用于世聯小貸增資10億元，投資長租公寓業務11.8億元；金融業務通過資產證券化方式融資，截至2017年期末累計余額為14.28億元。

“實物生產趨于飽和，但軟性服務還有很大空間”

此外，深交所還重點詢問了世聯行去年經營活動產生的現金流量凈額為負、季度間差異較大并與凈利潤變化嚴重背離的原因。

2017年，世聯行實現營業收入82.1億元，同比增加30.97%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約10億元，同比增加34.35%。另一方面，世聯行經營活動產生的現金流量凈額為-30.26億元，其中第一至第四季度分別為-2.39億元，-16.99億元、-8.09億元、-2.78億元。

世聯行回復，其現金流量凈額受到公司金融服務業務的貸款放款及本金回收現金流的影響。

2017年全年世聯行放貸額114.9億元，收回貸款本金78.5億元，這使得現金凈流出36.4億元；同時，2017年度公司支付項目保證金和租賃押金減去收取的租賃等各項押金，為6.49億元，兩項合計共影響了經營活動的現金凈流出42.9億元，不考慮這兩項的話，現金流量凈額為12.68億元，與凈利潤相當。

世聯行稱，2017年營業收入同比增長30.97%、凈利潤同比增長34.35%，與過去5年相比保持了平穩的增長水平。中國房地產市場服務方興未艾，實物生產趨于飽和，但是軟性服務還有很大的空間。基于多年來在交易服務業務方面創造的場景、客戶資源，公司金融及公寓業務相對于創業型公司，獲客速度更快，發展相對迅速。其中，交易服務(代理銷售業務和互聯網+業務)實現營業收入同比增長23.57%，金融服務實現營業收入同比增長62.26%，公寓管理業務同比增長387.64%。

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