數據看惠州房地產

• 2018年9月21日 WuZhiCong來源：互聯網 880 54
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  2018-2024年中國裝修設計行業發展前景及投資風險預測分析報告

  隨著裝修設計行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的裝修設計企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期...

很多朋友交流探討惠州房價走勢2018預測，有人預測2018惠州房價會崩盤，有人預測2018尤其是惠州惠陽，大亞灣的房價極大可能暴跌。

主要有這個想法的根本原因：

1.國家宏觀調控，各種政策出臺 ;

2.惠陽大亞灣的房價最近3年翻倍暴漲的不合理 ;

3.剛性需求下滑;

4.惠州人口少，入住率低，尤其大亞灣最為明顯;

那么到底真實情況會是怎么樣?

惠州房價走勢(新房)

惠州09月新房均價 11600 元/m2 環比上月下降 ↓ 1.64%

惠州08月新房均價 11794 元/m2

惠州當前在售樓盤 123 個

惠州房價走勢(二手房)

惠州9月二手房均價 10313 元/m2

惠州8月二手房均價 10358 元/m2

環比上月下跌 0.43% ↓，同比去年同期上漲 3.38% ↑

去年今年房價對比

17-18年房價對比

今年房價均價對比

部分房價上漲樓盤

2018惠州房價預測

對于2018年惠州房價的看法，選擇基本平穩的網友占比27.64%，而穩重有降和穩中有漲分別占比27.29%、35.39%。至于選擇惠州房價會大幅變動的網友，加起來不足1成。看來，網友們對于2018年惠州房價的法，基本上是以穩定為主，這或許與惠州實行限價政策相關。

優惠政策引進人才。惠州迅速的發展，也帶動惠州各級主管部門對人才引進的重視，尤其是廣納人才，優惠政策鼓勵優秀人才入戶，直接或間接增加惠州人口數量;人口流入多，城市的升值空間加大，樓盤的剛性需求就會涌現，房價會隨著上升。

交通干線發達。交通帶動，地鐵規劃，深惠同城也直接從各項新聞發布會可以看到具體實施，包括惠州機場作為深圳的第二機場，惠州已經開通的廈深鐵路，另外還規劃建設中的2條高鐵線路等，以及惠州地鐵，深圳地鐵14號線，16號線延長線到臨深惠陽和大亞灣，海上李嘉誠先生巨資打造的惠州港等形成了惠州海陸空的交通路線。

2013年，惠州被《第一財經周刊》評為二線城市，直到2020年，惠州將有8條軌道交通對接深圳，5條對接廣州，4條對接東莞，2條對接香港，2022年，惠州與深圳形成半小時生活圈，與東莞和香港形成45分鐘生活圈，1小時能到廣州，2022年，惠州將實現贛深高鐵與廣汕高鐵的交匯樞紐，另外，深圳第二機場也有可能選擇在惠州與坪山之間。屆時交通區位優勢得到增強!交通一發達，隨即會帶動周邊房價上漲。

股市方面也影響房價。結合2018股市動態及發展可以看到，2018年下半年股市異常活躍，這說明一個現象，樓市暫時穩定下來了，大量的資金流涌入股市。當股市活躍的時候，樓市趨于穩定，穩定一段周期后(大約是8個月-2年)，那么房價接下來一年里肯定還會有上漲和樓市活躍的時候，所以2019年惠州惠陽樓市必然也會火一陣。更何況惠陽尤其是惠陽淡水新樓盤非常少，這直接影響供需矛盾突出，接下來的惠陽房價不僅不會下跌，還會繼續小幅上漲。因為沒房賣，因為市場存銷比壓根跟不上需求。那么從股價及需求分析，惠陽2018房價走勢穩定，2019年將會迎來一波小高峰。

政策調控方面。房地產有居住和投資的雙重屬性，政府在樓市調控方面運用了多種手段和工具，包括“限購、限貸、限價、限簽、限售、甚至限商、限離”等等，事實上政府的樓市調控很大的程度上是對房產投資、對樓市預期在進行管理和干預。在政策調控下惠州房價沒有機會大幅上漲，基本處于穩定漲幅狀態。

房貸利率上浮。目前，惠州的房貸一直實行收緊政策，各大銀行利率上浮嚴重，根據網上最新的調查發現，惠州首套房的貸款利率基本上浮20%以上，有的銀行利率上浮甚至達到了30%以上。

有人會問，既然利率上升，那房價為什么不跌呢?沒錯，上調利率確實對于控制房價上漲有一定的作用，至少，過去幾年的房價高速上漲現象得到了遏制。不過，老百姓期待的“房價跌”卻并沒有發生。利率的上調只是在一定范圍內控制了房價的暴漲，但并不足以令其下跌。

房貸利率上浮意味著購房者每月需要交付給銀行的利息將會提高，這對于生活在大城市的上班族來說無疑是雪上加霜，甚至對于買房這件事更是望而卻步。

環境造就房價。除了上面原因之外，還有一個點，那就是環境。我們都知道，現在各行各業都是存在一定的利益關聯的，更別說房產這樣的大產業，房地產一般與其他一些大大小小的行業合作，以促進發展，比圖建材行業，裝修行業，家居行業等等。如果房價大跌，開發商紛紛退場，房地產沒錢可賺，那有可能會導致一些列有關聯的行業受到損失，甚至還會引發經濟危機，所以政府利用政策對樓市進行調控，并不是想要讓房價大跌，而是讓它保持一個相對穩定的狀態，防止房價過高出現樓市泡沫。

惠州熱門地區房價

惠城房價走勢

大亞灣房價走勢

惠陽房價走勢

仲愷區房價走勢

博羅縣房價走勢

惠東縣房價走勢

總結一下惠州房產機遇在哪里?

1、粵港澳大灣區：打造世界灣區經濟新高地，目前東京灣區、紐約灣區、舊金山灣區是世界公認的知名三大灣區。發展條件最好的、競爭力最強的城市群，都集中在沿海灣區。世界第四大灣區之粵港澳大灣區。這定位，未來灣區中心城市可以說很難找到低于2萬的房子。

2、廈深高鐵，2013年開通，深圳北到惠州南，23分鐘16.5元!每天40趟來回深圳一惠州。

3、地鐵14號線，2017年建2020年通，福田中心區到惠州南站高鐵站!惠州境內三個站：秋湖站，白云站，惠州南站!

4、高速：機荷轉深汕淡水出口，沿海高速澳頭出口!全程收費6元。南坪快速三期會直接對接大亞灣，全程免費!深圳龍崗一惠州30分鐘內 深圳福田、羅湖一惠州50分鐘內 深圳寶安、南山一惠州1小時左右!

5、惠州將建設兩個機場：惠州平譚機場。除了平譚機場，在珠三角灣區世界級城市群的東部，未來有望再現一座千萬人次級別的“巨無霸”機場。這個機場正是處于深莞惠經濟圈(3 2)地理中心位置的惠州。!

6、港口：李嘉誠投資建設惠州港，現在已經開通郵輪直通香港維多利亞港僅需40分鐘!其實深圳的功能惠州也全部涉及。

7、上文提到過深圳東進惠州1.4萬億，坪山龍崗房價未來不會低于6萬。

8、惠灣區域匯集全中國地產巨頭最多的地方：萬科，萬達，恒大，碧桂園，佳兆業，中信，卓越……

現在及未來哪些人會買惠州?

1、沒購房名額的人。

2、資金預算不夠，買不起深圳房子的人。

3、惠州本地人。

4、一家人生活在深圳壓力大的人。

5、來往香港頻繁又覺得深圳成本高的商人，惠州港口直達香港僅40分鐘。

6、投資客。

2018關于惠州樓市的一些網民調查

您最想在惠州區域買房?

您接收的購房首付是多少?

您意向的戶型面積是多大?

惠州如何選價值地段?

很多人深圳往返東莞，惠州多次，但最終還是糾結東莞、惠州能不能買?東莞限購的時候，很多人意識到也只能在惠州下手了!但是問題又來了：想買又不知道該買哪里?每個去惠州買房的人都有這種糾結。聽中介的，又害怕被忽悠。網上各種查，關于惠州的房子能不能買?能買該買哪里?

1、惠城區：惠州共有四區三縣，各個區域的樓市也各具特色。除開本地人的購房需求，惠州還承擔了產業帶來的人口住房需求以及外溢深圳客的住房需求。這其中，多數人因區域選擇問題而耗時良久。那么，在惠州買房到底哪個區域比較好?作為惠州的核心區，惠城區優勢十分明顯，無論城市規劃或者商業配套都已相當成熟，也是惠州本地人的置業優選之地。惠城區又可劃分為金山湖、江北、河南岸、東平、水口等多個區域，樓盤價格差距也較大，優勢：區域房企眾多，選擇面廣，政策支持力度大。劣勢：核心區規劃已定型，發展空間較小，房價較高。

2、仲愷區：仲愷為國家高新區，多家500強企業落戶仲愷，區域GDP多次位居惠州各區縣榜首。片區樓盤眾多。產業帶來了部分購房者，深圳客也是購房主力客之一。隨著莞惠城軌工程的進度，片區樓盤也越來越受到諸多深莞購房者乃至香港客的關注。據相關負責人透露，莞惠城軌惠州段將在今年年底通車，屆時，或將再助力仲愷樓市升溫。優勢：產業基礎雄厚，房價不高，樓盤眾多且有多家大型房企，選擇面廣，莞惠城軌即將開通，去往深莞兩地將更為便利。劣勢：有“大工地”之稱，多條道路施工，交通較為擁堵。

3、惠陽區：惠州老城區之一，同樣擁有成熟的配套設施，因距離深圳較近，片區樓盤大部分客戶為深圳客。受深圳樓市影響，2016年片區樓市熱度不斷攀升，銷售量惠州第一，這個片區是小編重點建議的區域。相比大亞灣，惠陽的配套設施更為齊全，目前已有多家商業核心，如天虹、吉之島、新一城等大型商場人流量都十分可觀，這也是小編重點推薦的區域，具體該買哪些樓盤請關注小編文章：《論惠陽買房機遇在哪些樓盤》。優勢：配套齊全，交通便利，坐擁機場和惠州南站，距離深圳較近。劣勢：老城區道路較窄易擁堵，核心區樓盤房價大多超過13000元/平。

4、大亞灣：具有濱海與鄰近深圳的雙重資源，且有產業支撐。因臨近深圳，片區90%房子都賣給深圳客，曾被指“庫存高危區”、“鬼城”。但2014年以來，大亞灣樓市成為惠州黑馬，銷售數據高居惠州榜首。2015年，2016年房價大漲，片區多個樓盤近期都在上調價格，而且大亞灣地平，規劃好，未來有潛力成為惠州的經濟龍頭，這個片區也是小編重點建議的區域.對于目前嚴重缺乏的教育配套，大亞灣政府亦出臺了相關規劃，將在3年后建好18所學校。優勢：有濱海資源，區域規劃較新，道路寬廣，與深圳為鄰。劣勢：目前商業配套尚未齊全，教育配套尤其缺乏，大部分樓盤入住率較低。

5、惠東縣：巽寮灣、雙月灣等旅游景點皆在惠東，廈深鐵路、海灣大橋的開通讓惠東濱海旅游更趨火爆，夏季每逢節假日，皆會出現堵車現象。惠東與大亞灣一樣具有濱海資源，片區房價兩極分化嚴重，濱海樓盤均價多在1萬元以上，縣城樓盤多在7字頭，甚至有樓盤僅6字頭。據了解，惠東縣城區域樓盤多賣給本地人，但濱海樓盤多賣給外來客，其中深圳客仍占較大比重。優勢：具有濱海資源，多個片區沿海，交通便利。劣勢：整體規劃并不完善，濱海區域商業、生活等配套設施較少，逢旅游旺季必堵。

6、博羅縣：就銷售均價來看，博羅縣屬于惠州房價洼地，擁有極豐富的山景資源，羅浮山便在博羅縣境內。與東莞相連。優勢：山景資源豐富，房價處于洼地。劣勢：整體規劃較為陳舊，吸引外地客因素較少。

7、龍門縣：自然環境優美，樓盤相對較少，以旅游地產為主，其余樓盤多為本地人購買。但因距離惠州較遠，且缺乏較為高端的商業配套，被指“山區”。優點：風景好，空氣好，主要產業為旅游業。缺點：缺少較為高端的配套設施，離惠州較遠，地理位置較為偏僻。

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