北京限競房網簽率不足15％ 亦莊8個限競房集中上市

• 2018年10月25日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪網 343 15
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北京限競房網簽率不足15％，亦莊8個限競房集中上市。

據北京青年報報道，10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競房用地，其中除了房山青龍湖地塊底價成交外，其余兩宗位于亦莊的限競房用地，都出人意料地引發了激烈的競價。其中經濟技術開發區河西區X89R1地塊吸引了4家競買主體參與現場競價，經過55輪的競價，最終金隅以33.2億元，溢價率24.34％將其收入囊中，成交樓面價34836.26元／平方米。同區位的X89R2地塊，也經過了25輪競價，最終被金茂＋中鐵建＋路勁聯合體以37億元攬入囊中，溢價率17.46％，成交樓面價32937.64元／平方米。

憑借土地市場的火熱，亦莊已經成為北京樓市未來供應的主要集中地。數據顯示，目前亦莊區域已經確定案名，在售和即將開售的限競房項目就有6個，再加上新成交的這兩宗河西區的限競房用地，未來區域的限競房供應總量在萬套左右。而這些項目又都有一些共同點：售價相差不大，戶型都受到政策限制，又都是品牌房企開發，同質化本已十分嚴重，再加上大體量的供應，無疑會讓區域的開發商們展開近身肉搏。在同一命題下，開發商將會如何破局，購房人用腳投票的結果如何，成為年內樓市的一大焦點。

普通商品房、限競房、共有產權房集中入市

目前北京限競房最集中的區域就數南城的大興了，近幾年“南城計劃”和首都第二機場的政策利好讓大興區域的前景備受期待，而作為大興的重要板塊，亦莊板塊更是聚集了多個限競房新房項目。數據顯示，截至10月19日，大興區共有限競房項目13個， 其中6個位于大亦莊區域，包括首開熙悅林語、首創禧瑞天著、瀛海府、和悅華錦、萬和斐麗和即將入市的金麟府。

有趣的是，這些限競房項目售價相差不大，都在5.2萬元左右，所售戶型也都差不多。在10月19日最新成交的兩宗限競房用地同樣位于亦莊板塊，售價也控制在5.2萬元。一時間亦莊聚集了8個可售的限競房，供應近萬套，這必然導致了相互的競爭關系。

一位亦莊限競房的潛在買家告訴記者，隨著可售限競房的增多，新盤開發商的態度也有點不一樣了。以前開發商都是奇貨可居，開個盤不是推三阻四，就是神秘兮兮的。今年可好，入市前先提早曝光戶型，供君選擇。預售證還沒批？也沒關系，可以先排個卡，開盤前一定提早通知。

根據機構提供的數據，北青報記者盤點了下8個限競房項目，全部位于五環至六環間。而且限價均在5.2萬元左右，項目間的價格差僅在百元左右。戶型方面，亦莊板塊的幾個限競房均瞄準了改善人群，除了少數一居室和兩居室外，多數供應的房源都是三居四居，面積段從56平方米一直到138平方米不等。

要知道亦莊區域的樓市供應還不僅僅是限競房，還有在售的普通商品房和共有產權房。臨近南海子公園的亦莊金茂悅是亦莊區域的老項目了，連續多年成為區域銷冠，如今項目在售為亦莊金茂府部分，主打高端千萬級的科技別墅。另外，低總價的共有產權房已有三處落子亦莊，其中去年22.2億元成交的河西區共有產權房用地，是亦莊單價最高的共有產權房，銷售價格為3萬元/平方米（含全裝修費用），將提供千套左右的房源。

業內人士認為，亦莊的供應未來將覆蓋高、中、低三個價位，其中供應量最大、競爭最激烈的就是中等價位的限競房了。

北京限競房去化不達預期

據中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，北京樓市已經入市25個項目，合計29期15628套限競房，但網簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，簽約均價為每平米49962元。即使計算預定未網簽的合計比例也僅約為30%，預計后續還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。

今年“銀十”以來，北京已經取得預售證的住宅項目多達14個，總計7374套住宅，其中限競房達到了4439套，占比高達60.2%。

所謂限競房，是指以“限房價、競地價”的方式供應土地，并開發的商品房項目。從今年6月開始，北京的限競房項目大規模入市，并對新房供應結構帶來較大沖擊。

有業內人士稱，看似原本應該不愁銷售的限競房，市場預期卻出現了轉變。限競房密集供應的情況下，開發商如今的營銷壓力非常大。據統計顯示，目前限競房市場整體開盤去化率在四成上下。有消息稱，個別開發商已經暗中降低限競房房價，但市場似乎并不買賬。整體看來，如此低的去化速度，令市場各方都始料未及。

值得一提的是，不僅限競房交易量不達預期。記者注意到，在上述14個入市項目中，包括一批售價在9萬元/平方米以上的豪宅項目。而據中原地產研究中心統計數據顯示，2018年以來，單價“10萬元+”住宅產權的豪宅項目網簽只有67套，預計全年只有90套左右，暴跌76.6%。

鑒于此，中原地產首席分析師張大偉表示，今年整體市場的低迷下行以及融資渠道收緊的資本環境，讓不少開發商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業績難達預期的問題。在這樣的背景下，頂豪項目們也開始放下身段，向現實妥協，不再死磕“理想定價”。

重要的是，不再死磕價格的房企，能“降價跑量”就趕緊“降價跑量”的房企，已經在全國范圍內擴展。

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