2019年房地產預測：“房子是用來住的，不是用來炒的”

• 2018年12月17日 YeShiMei來源：互聯網 1275 83
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  技術升級提升競爭力，行業轉型增強優勢，房地產金融行業企業如何選擇？

  房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。與房地產相聯系的房地產金融是指在房地產開發、建設、經營、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服...

　　萬科董事會主席郁亮在14日面對媒體時，依然保持了對市場前景的“悲觀”判斷。他稱，房地產行業不可能恢復過去的增長速度。

　　郁亮的如此判斷，來源于市場上的諸多信號。國家統計局14日發布數據顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1~10月回落0.8個百分點。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從細分單月的數據來看，今年的9、10、11月，全國房地產市場單月銷售面積已經出現連續三個月的同比下調。“2018年全年很可能出現商品房銷售金額刷新歷史紀錄，而成交面積持平的現象。如果2019年的政策不變，房地產市場將出現明顯調整，市場拐點已經出現。”張大偉稱。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，未來樓市以“穩”為主，市場會在2019年觸底回暖，具體表現為：土地流拍明顯減少，房企降價促銷減少，二手房降價明顯減少，整個市場處于一個成交量和價格相對穩定但并不火熱的底部狀態。

　　無論是銷售面積、銷售金額，還是房地產投資，由增轉降的趨勢似乎無可避免。“春江水暖鴨先知”，房企向來審慎，它們的戰略變更也預示著房地產市場拐點的到來。業內更加關注的是：從緊的調控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會在未來靈活調整?

　　市場拐點隱現

　　臨近年末，房地產市場格局已定。從宏觀數據來看，2018年房地產市場仍然保持穩定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言，今年全年數據不會相差太遠，整體保持平穩。

　　12月15日，國家統計局發布2018年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，各地11月房地產市場整體保持穩定。據初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。

　　企業層面，大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩定提升。克而瑞統計的2018年1~11月房地產業銷售金額榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大、融創以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業前四。

　　不過，在宏觀數據之外，市場上仍有許多信號透露出陣陣寒意。

　　自10月以來，存量房市場就遭遇了滑鐵盧。有數據顯示，北上廣深四個一線城市二手房交易量自今年年中以來就逐漸下降，并于10月錄得年內低點;而到了11月，4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點;而31個二線城市與35個三線城市的二手住宅銷售價格也僅上漲0.3%與0.4%。

　　張大偉認為，從二手房價格看，全國房價的拐點已經出現。已經連續2個月出現超過10個熱點城市二手房價格下調，這是最近4年來首次出現。預計未來幾個月，二手房價格的下調幅度將繼續加大，部分城市新建住宅價格也將逐漸開始調整。

　　另一方面，逼近年末，市場上的觀望氛圍也較上半年更為濃烈，購房者的買房意愿下降至冰點。這也在很大程度上影響著開發商一手樓盤的銷售節奏，導致年底的樓市出現了“旺季不旺”的局面，開發商只有采取大幅度降價促銷的行為，才能吸引購房者入市。

　　一手房市場的疲軟在“金九銀十”就已經顯現。據克而瑞數據，今年10月，百強房企單月業績較9月環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百強房企單月業績的同比增速自三季度以來也持續放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

　　與之相對應的是，大多數房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場不給力的現實，給了房企沉重一擊，導致不少公司前11個月的銷售總額與其年初確定的銷售目標相比仍有較大差距。

　　截至目前，雖然大部分房企前11個月的銷售狀況同比仍錄得一定增長，但不少公司的增速顯著放緩，且部分房企已經很難完成自己確定的年度目標，因此，12月仍舊是沖量的關鍵時刻。

　　以萬科、碧桂園、恒大為例，2017年上述三家公司平均增長率為53%，但今年的增長幅度下降嚴重，而萬科前三季度的銷售金額同比增長不足一成。

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