青客公寓陷投訴漩渦 2020長租公寓市場分析及發展前景

• 2020年4月13日 GuoMeng來源：互聯網 712 42
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國內第一家赴美上市的長租公寓服務商青客公寓如今陷投訴漩渦。據了解，青客公寓在合同終止后，仍未停止租客的租金貸，甚至在合同結束后自動續租。

青客公寓陷投訴漩渦

國內第一家赴美上市的長租公寓服務商青客公寓如今陷投訴漩渦。據了解，青客公寓在合同終止后，仍未停止租客的租金貸，甚至在合同結束后自動續租。部分租客們在聯系公寓管家和公寓客服后未果，已經訴諸法律程序。據悉，截至4月3日，在黑貓投訴APP上，青客公寓的投訴量達到4100條，涉及武漢、江蘇、杭州等多地，不少房東和租客還在社交網絡上集體維權。目前青客公寓租客即便搬離，租客仍面臨無法解約、無法收回押金甚至需繼續支付租房貸款的現狀。據青客公寓披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機構合作提供租金貸，有65.2%的租客使用了租金貸。

所謂“租金貸”模式，即長租公寓企業通過引入銀行、小貸公司、互聯網金融平臺的方式，與金融機構簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機構將該筆房租一次性付給長租公寓公司，租客可以按月或者按季度向金融機構還清租房貸款。

據青客公寓招股書數據，截至2019年6月30日，青客與11家金融機構合作提供分期付款的“租金貸”，合約期通常為26個月，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。

成立于2012年的青客公寓，經營模式屬分散式長租公寓，業務覆蓋多地。2019年11月6日，長租公寓平臺青客公寓登陸納斯達克掛牌上市，但據其年報顯示，近三年已累計凈虧損12.42億元。

公開資料顯示，上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司(以下簡稱青客公司)成立于2012年，其經營模式屬分散式長租公寓，企業法人代表為金光杰，其股東包括上海青騰投資管理中心(有限合伙)和上海青客設備租賃有限公司。據此前消息，青客公寓截至2018年底，房源量就已近10萬間，業務范圍覆蓋蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。

據中研產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》統計數據顯示

長租公寓行業總體市場競爭狀況分析

一、長租公寓行業競爭結構分析

從競爭結構來看，目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國長租公寓行業競爭結構

資料來源：中研普華產業研究院

二、長租公寓行業集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

圖表：2018年集中式長租公寓市場集中度

資料來源：中研普華產業研究院

長租公寓市場容量

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現出投資布局高度集中、市場需求普遍旺盛、產品線日趨豐富、客源差異化細分等特點。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

從租賃式公寓的規模和戶型來看，熱點城市每座集中式公寓規模均在200套上下，主流產品為套均面積30.2平方米的開間;分散式公寓主力產品戶型平均面積18.1平方米左右。從租金收入水平看，北京、上海單套公寓年租金收入超過43,000元，高于全國單套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他熱點城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30,000元)外，單套公寓年租金收入都低于27,000元。租賃式公寓95%的客群是20-35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業、金融行業和高端服務業從業人員。

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長租公寓競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。代表有：萬科集團的泊寓、旭輝集團的領寓國際、保利發展的保利公寓、龍湖集團的冠寓、遠洋集團的邦舍以及碧桂園的big+碧家國際社區等。在資金方面，房企系長租公寓有先天優勢，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道。這對于中小長租公寓企業來說，生存空間必定造成擠壓。

長租公寓未來發展前景如何？

在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資產，其投資表現具有長期穩定的租金回報且抗經濟周期能力強、投資回報率高、良好的資產流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。在中國，長租公寓市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著長租公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業遇冷的大環境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4。從規模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

目前中國長租公寓行業面臨四大挑戰。第一，重資產經營導致長租公寓企業盈利周期較長，目前國內長租公寓企業在高負債，資金壓力大的狀態下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。第三，非規模化和非專業化不能存活，長租公寓企業持有的房源和租客數量必須達到一定的均衡點，才能實現盈利，只有具備一定規模和專業化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業相對分散難以形成規模經濟效應。第四，租期的維穩考驗長租公寓企業運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續約率低，房源和租客的不穩定，這就造成了長租公寓企業運營成本過高。

長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產業趨勢中處于風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的原因之一。“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。現在“長租公寓”這個概念已經慢慢為大家接受。在傳統租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。服務式長租公寓有別于簡單以賺取租金差價為主要贏利點的傳統模式，而是有專業機構介入的專業化服務模式。此類公寓更多的是從人的角度，即C端去考慮效益，房子只是個載體，更重要的是社區運營和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，運營商則通過增加黏性，從各種衍生 挖掘額外效益。我目前，我國國內擁有規模公寓企業超過500家，公寓間數超過200多萬間。

國內市場的長租公寓現階段以重資產運營為主，有著較強的金融屬性。前期一次性投入規模較大且集中，而之后有較為穩定的現金流收益。如裝修完成后，未來的現金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理費用等，具備貼現融資的基礎，但是目前行業大部分企業尚處于“燒錢”階段，未實現真正的盈利。長租公寓整體租金回報率較低也是行業的痛點所在萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益;對于鏈家，長租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分攤、10%的運營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處于探索階段。盈利模式不明晰也是整個行業的痛點所在。

隨著國家相關政策的完善和市場環境的完善，長租公寓將有廣闊的發展空間：預計 2017年年底數字會達到400萬。預計2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬的品牌公寓企業。

對此，中研普華利用多種獨創的信息處理技術，對長租公寓行業市場海量的數據進行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務，最大限度地降低客戶投資風險與經營成本，把握投資機遇，提高企業競爭力。欲了解關于中國長租公寓行業具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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