中國產業園行業現狀及發展趨勢分析

• 2021年12月6日 HaoChenChong來源：互聯網 1195 77
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2020年，全國300城共推出工業用地規劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%;共成交工業用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較2019年均平穩增長。

中國產業園行業現狀及發展趨勢分析

從20世紀90年代末開始，隨著科學技術的不斷發展，國民經濟產業類型由傳統紡織、煤炭、鋼鐵、機械等工業產業逐漸向以先進制造業、生物醫藥制造、高新技術產業等新興產業轉變，中國產業園的規劃和建設逐漸向精細化、專業化的方向發展，出現了以現代產業為主體集聚的軟件園、電子商務園、特色小鎮、創意文化園等，是以現代產業為主體的現代產業園。總體來看，現代產業園是城市產業結構的重要構成部分，是集新體制、新技術、新產業、新經濟為一體的創業中心和經濟單元，具有生產高效化、技術集約化、管理企業化、節能環保化、功能多樣化、效益最大化等特點。因此，現代產業園是具有資產統一經營管理產業綜合體。例如，特色小鎮、科技園區、物流園區、創意產業園等。

伴隨著新興產業的發展，以及各地政府對于新興產業的高度關注，產業園區的升級、細分化趨勢明顯，生物醫藥、工業互聯網、AI、數字創意、新能源汽車、大數據、航空產業、電子商務等垂直領域產業園區逐漸成為區域的產業發展的主導載體。

市場容量

2020年，全國300城共推出工業用地規劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%;共成交工業用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較2019年均平穩增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業用地成交規劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩的態勢，自2016年到達階段高點后，出現小幅下降，2018年回升至近7年高位，經歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。2020年產業地產基礎設施REITs穩步推進，融資渠道不斷豐富;政府持續規范產業用地，推動產業園區精細化、集約化發展。

數據顯示，2017-2019年100家園區頭部企業的營業收入與凈利潤都呈現出上漲趨勢，營業收入同比增長分別為34.80%、64.94%，凈利潤同比增長分別為45.12%、31.15%。2019年頭部企業在營業收入高速增長的情況下，凈利潤雖然保持增長但增長率卻開始減緩。凈利潤率從2018年的14.34%降為2019年的11.40%，行業整體盈利情況處于下滑趨勢，雖然行業發展迅猛，但整體大環境對于企業發展帶來了更多挑戰。2020年以來的疫情成為產業園區行業洗牌的催化劑，推動了園區創新轉型的步伐。部分標桿園區在盈利模式、融資模式、政策、招商運營、數字化升級等五大方面做出了諸多有益的探索，核心競爭力持續提升。后疫情時代，面對全球產業鏈重構，海外產業園區將在平衡區域經濟發展、優化中企產業布局和分散供應鏈風險等方面更具戰略意義。

前景預測

從產業園區的功能構建上來看，由過去的工業園區、高新技術開發區到現在的產業集聚區，也是因勢利導地利用了企業自身的功能構建，企業集中布局，資源集約利用，集聚效應凸顯，輻射帶動能力更強，不僅能夠發揮產業鏈的效益，也能縮減中間生產成本，進而實現價值的最大化。“更加注重使市場在資源配置中起決定性作用”，無論是國內產業轉移和國際產業轉移，歸根結底還是應以市場和企業為主導，對于政府來說，要積極轉變角色，從過去的“包辦婚姻”思維中跳躍出來，轉向推進平臺建設、機制體制創新、服務提升和創新環境培育上，著力提高行政效率，強化“軟環境”和“硬環境”建設，吸引技術、人才、信息、資本等要素集聚，創造更有利于企業生存、發展、創新的條件。十九大報告給中國產業地產發展指明方向，繼續支持產業轉型升級，提高發展水平，促進產業邁向全球價值鏈中高端，將培育若干世界級先進制造業集群，另外區域協調發展、鄉村振興發展等戰略實施，為產業地產的發展的趨于選擇起到一定指導性作用。

發展趨勢

近兩年，隨著科技產業革命的深化以及國家戰略政策的頻繁調整，中國產業園區的發展已經進入到4.0的產業綜合體階段，并在產業內核、運營模式等方面呈現出全新的特征及發展趨勢。在4.0階段，園區的發展特別強調了產業與城市之間的關系，科技服務產業是天然的園區城市化發展產業內核選擇，以“園”興“城”，以“城”促“園”的產城一體化發展模式，在“十三五”期間，對打造城市經濟新內核，新型城鎮化建設等方面起到巨大作用。中國產業地產將進入協同發展階段，轉型升級仍然是主要目標，區域產業地產發展將出現結構化差異，管理服務智慧化，實現產業集群化，越來越多的企業扎堆進入產業地產領域，經濟新常態下的“新城建設”新趨勢，產業地產將進入規劃主導發展階段，新形式下“特色小鎮”也將更有特色，重心逐漸布局二三線城市，提高土地利用效率。

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