上海寫字樓租賃空置率降至16.6% 2022年全國寫字樓租金走勢和供應情況

• 2022年2月22日 HuangJiang來源：新浪 486 25
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截至目前，陸家嘴地區共有寫字樓285幢，辦公企業約13000家，目前平均出租率達90.3%。例如大家熟知的“三件套”中的環球金融中心和金茂大廈出租率都達到95%以上，而國金中心則一直處于滿租狀態。

上海寫字樓租賃空置率降至16.6%

2021年，上海寫字樓市場出現強勁復蘇。得益于新增供應量疊加需求旺盛，上海寫字樓凈吸納量130萬平方米，同比2020年強勁增長達160%，空置率回落至16.6%。

陸家嘴是上海國際金融中心的核心功能區，出租率明顯回暖的情況在整個陸家嘴地區都較為普遍。截至目前，陸家嘴地區共有寫字樓285幢，辦公企業約13000家，目前平均出租率達90.3%。例如大家熟知的“三件套”中的環球金融中心和金茂大廈出租率都達到95%以上，而國金中心則一直處于滿租狀態。

2021年，得益于新增供應量疊加需求旺盛，上海寫字樓凈吸納量130萬平方米，同比2020年強勁增長達160%，空置率回落至16.6%。租金方面，2021全年租金漲幅約1.1%，是上海近五年以來寫字樓租金的首次增長。上海：新興產業寫字樓租賃需求強勁映射產業結構轉型升級。

根據中研普華出版的《2022-2026年中國寫字樓行業競爭格局及發展趨勢預測報告》顯示：

受惠于中國出色的疫情防控和領先于全球的經濟復蘇，2021年，國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市需求。

2022年全國寫字樓租金走勢和供應情況

2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現繼續跑贏二線城市，北京將率先向業主市場轉變，滬深兩地將延續供需兩旺的格局，租金走勢平穩，而未來三年新增供應增速最高的廣州租金將小幅下跌。

從寫字樓市場層面進行觀察，2020年下半年及2021年上半年，因疫情受到抑制的租賃需求陸續得以釋放。

2021 年上半年，大灣區甲級寫字樓市場始現復蘇之勢。期內，隨著區域內甲級寫字樓物業租金指數降幅持續收窄(本期僅環比下降1.6%)、平均售價指數再度上漲(本期環比微漲0.2%)，市場參與者信心普遍提高。

在深圳，其市場因近年持續存在的供過于求問題而長期承壓，以價換量策略繼續成為2021年上半年的市場常態。自2018年上半年以來，深圳寫字樓租金指數持續下行。此后，由于市場中的大部分不利影響因素已被消化，至2021年上半年，租金指數近乎觸底，僅環比微降0.9%至138.5。

而從全年表現來看，根據《報告》，2021年，深圳甲級寫字樓租賃市場強勢反彈，全市年度凈吸納量錄得117.6萬平方米，首破百萬平方米，創歷史新高。

其中，第四季度，TMT行業頭部企業延續上季度強勁擴張態勢，于季內達成數宗過萬平方米的矚目成交。此外，金融及零售與貿易行業租賃需求表現持續活躍。得益于此，第四季度全市凈吸納量創歷史單季新高，達44萬平方米。

截至2021年底，深圳全市平均空置率環比下降1.2個百分點、同比下降5.2個百分點至22.7%，系過去兩年多來最低值。租金方面，全市甲級寫字樓平均租金水平降至184.1元/平方米·月，租金指數環比、同比均微降0.2%。

深圳甲級寫字樓的租賃市場表現亦存在區域差異。

2022年2月深圳后海商圈在寫字樓出租商圈熱度榜中位居第9名，在寫字樓出售商圈熱度榜中位居第32名(排名取自3房網第2021年第44周的排行數據)，寫字樓出租均價195.72元/㎡·月，環比上漲21.63%，寫字樓出售價格108009元/㎡，環比下跌0.05%，靜態投資回報率約為46年。該商圈共有寫字樓樓盤27個，熱度較高的樓盤包含：深圳灣1號寫字樓、中國華潤大廈、海信南方大廈、南山航天科技廣場、海王星辰總部大廈、中鐵南方總部大廈、喜之郎大廈、卓越后海中心、中建鋼構大廈、致遠大廈。

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