近期，有關存量房貸利率下降的消息引發關注。據了解，當下，存量房貸利率的直接調降仍未有正式通知，不過，部分銀行可通過純商貸轉組合貸或公積金貸款的形式，間接降低部分存量房貸利率，但也視各地和各家銀行的實際情況而異。
近期，有關存量房貸利率下降的消息引發關注。據了解，當下，存量房貸利率的直接調降仍未有正式通知，不過，部分銀行可通過純商貸轉組合貸或公積金貸款的形式，間接降低部分存量房貸利率，但也視各地和各家銀行的實際情況而異。
商貸轉組合貸或公積金貸款業務在不少地區都可辦理，但各地政策略有不同，各家銀行的實施情況和具體要求有所差異。
無錫市的95后白領趙小菲分享了她純商貸轉組合貸的經歷：“剛工作的時候，因為公積金余額不夠只能辦了純商貸，利率5.9%，期限30年，月供近6000元。”
了解到無錫試點商貸轉組合貸的消息后，趙小菲第一時間向其貸款行申請辦理。“轉貸之后，商貸部分的利率申請到了4.1%，公積金貸款利率3.1%，貸了25年。”趙小菲說。
她也表示，“轉貸流程挺復雜的，從審批到放款差不多有半年時間，材料清單也有十幾項之多，因此對于利率不是特別高，或者公積金貸不出太多錢的購房者來說，沒有太大必要。”
利率方面，江南農商行相關工作人員表示，需滿足一定條件才可重新簽訂合同，首套利率為3.7%，二套房利率是4.8%。“純商貸轉組合貸后，商貸部分可以起到間接降低貸款利率的作用。”他說。
此外，據了解，按照常規流程，商貸在轉組合貸或公積金貸款時，需先將商業貸款全部還清，而還清貸款需要大量資金，為方便貸款人辦理業務，不少地區聯合擔保公司為貸款人提供資金和擔保，也有多地推出商貸“直轉”公積金新政，降低貸款人的還款壓力。
6月起，湖南省直單位住房公積金管理中心新增的順位抵押方式辦理商業貸款轉公積金貸款將正式施行。
工商銀行湖南地區某貸款負責人說：“簡單來說，就是對于部分符合要求的購房者，可直接使用公積金中心發放的貸款用以償還原商貸，還清后解除原商貸抵押，置換為公積金貸款，可降低業務辦理的成本和風險。”
近日，在上半年金融統計數據情況發布會上，中國人民銀行副行長劉國強介紹，上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。
人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或以新發放貸款置換原來的存量貸款。
提及存量房貸降息，農業銀行北京地區某支行工作人員表示，目前還沒有一個詳細政策文件出來，可能各家銀行都在研究這個政策或保持觀望、討論的態度。他補充說，該行目前暫未出臺“商貸轉組合貸”業務。
去年年末以來，多地出現提前還貸的情況，這其中有相當一部分人希望在房貸結清后，通過“轉貸”方式降低負債成本。
貝殼研究院監測數據顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。同比來看，首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。
“在6月5年期以上LPR下降的帶動下，銀行在具體執行中相應下調實際房貸利率，7月百城平均首二套房貸利率均較上月有所下降。”貝殼研究院分析師表示。
6月20日，央行調整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10個基點。其中一年期LPR下調至3.55%，此前為3.65%;五年期LPR下調至4.2%，此前為4.3%。
貝殼研究院數據顯示，分城市能級來看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP。三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。
除了一線城市外，二三四線城市首套房貸利率已低至3.88%。據記者了解，目前南寧首套房貸利率最低，已降至3.6%。
“7-8月為銷售淡季，此外6月轉冷的市場也抑制了開發商加推沖刺業績的意愿，后續市場的信心面臨進一步走弱的可能，這時各地進一步下調房貸利率，將減輕購房者的置業壓力，并釋放部分置業需求。”申港證券分析師指出。
從放款周期來看，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天，放款速度加快。
“當前多地首套房貸利率降至歷史最低水平，寬松的政策環境利好剛需購房者。但目前居民收入及就業預期尚未扭轉，市場預期并不穩固，因此該政策對剛需的刺激效果或許不如預期。”中指院分析師表示。
受訪專家認為，后續仍需政策對合理需求釋放積極引導，推動購房者的心理預期企穩回升。
值得關注的是，在房貸利率持續降低的同時，央行近日鼓勵商業銀行下調存量房貸利率。
7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
“盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益有一定的影響。”鄒瀾稱。
中信證券發布報告稱，我國新發個人住房按揭貸款利率持續下降，存量與新發貸款利差不斷擴大。
下調存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但也面臨銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰。
其認為，存量按揭貸款利率存在下調的可能性，但預計更多由商業銀行自主決策，如果存量按揭利率有所調整，方案設計上會更加靈活精準，不排除央行等部門采取一定的激勵措施，對沖商業銀行利息收入減少的負面影響。
隨著信貸環境進一步優化，國內多個城市2月份房貸利率繼續下降。貝殼研究院近日發布數據顯示，在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，2月份百城首套主流房貸利率再創2019年以來新低。
23城首套房貸利率下降，首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。
近日，多地首套房貸款利率明顯下降。貝殼研究院統計數據顯示，2月份百城首套主流利率平均為4.04%，環比下降6BP，在經歷4個月基本平穩后再次明顯下行，絕對水平再創2019年以來新低。
二套房貸利率平均為4.91%，環比持平。此外，2月份首套、二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP。
2月20日晚，證監會啟動了不動產私募投資基金試點工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。
業內人士認為，不動產私募投資基金試點是“第三支箭”重要內容的響應，房企股權融資再開一扇門，將有助于房企盤活存量資產，增加融資渠道，支持房地產市場紓困。后續試點的快速推廣，將為困境中的房企帶來更多源頭活水。
最新數據顯示房價顯露觸底反彈跡象，一線樓市或迎“小陽春”行情。樓市整體復蘇跡象明顯,不過觀望情緒還是比較濃重。
統計數據無疑是市場“冷熱”最直觀的映射，部分城市房地產市場回暖，表明“保交樓”政策、金融支持房地產行業平穩健康發展政策，以及各地因城施策調整優化調控政策都在顯現效果。
國家統計局發布的1月70個大中城市房價數據顯示，1月份70城新房、二手房房價環比上漲城市顯著增加，并呈現一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲，二三線城市環比降勢趨緩的特點。
對此業內認為，市場面觸底反彈跡象已經表現的相對明顯，一線城市及核心二線城市率先修復。
中原地產研究院統計數據顯示，上周，北京二手住宅網簽3761套，比前一周增加了近600套，這一數據與2022年1月份的成交量接近，二手房交易規模有所回升。
除了北京，近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多個熱點城市也相繼傳來樓市升溫的消息。中達證券研報顯示，2月份以來，42個主要城市新房銷售保持正增長的態勢，周度新房成交都環比上漲。
中指研究院提供的數據顯示，上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環比都出現較大幅度增長。
另外，據深圳市房地產中介協會統計，上周，深圳二手房交易量為881套，環比增長率為12.4%。
據中研普華產業院研究報告《2023-2028年版房地產投資產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》分析
從政策、資本、金融等多方維穩信號釋放，可見，房地產行業回暖復蘇的各方面力量正在積蓄。
中國的快速重新開放有望推動經濟活動復蘇，拉動就業并促進家庭收入增長。
為保障我國經濟快速恢復，國家出臺一系列政策扶持房地產行業的發展，將推動房地產行業的復蘇，繼而也將拉動水泥在房地產領域的需求增長。
過去5年，房地產業產值占GDP的比重年均水平為6.8%，直接拉動了GDP每年大約0.7個百分點。
房地產還帶動了幾十個上下游細分行業，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、紡織、日常消費以及金融等等，所有直接和間接相關領域的產值疊加起來，占GDP的比重可能接近了30%。
可以預期，2023年針對個人住房需求的住房金融政策將進一步地回暖，房貸的利率有望繼續降低，各地將出臺更多的寬松的政策，在有效化解房企風險的同時，來促進土地市場的回暖，推動整體房地產投資觸底、企穩、回升。
業內人士普遍認為，目前的回暖只是局部現象，能否延續還有待觀察。
展望后市，專家預計，短期看，隨著不動產資產定價體系持續優化，將有效緩解行業部分企業的融資困境。
欲了解更多關于房地產投資行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年版房地產投資產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。
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2023-2028年版房地產投資產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告
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李波
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