園區開發商商業模式中的關鍵資源 有哪些？如何獲取？

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網 928 58
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從全國的情況看，土地儲備應該是一個先行指數，土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的占有率，就必須保持

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資源基礎觀(resource_basedview，RBV)認為，資源是不均勻地分布在各個企業之間且不能完全轉移的，企業的利潤規模和持續性主要取決于其擁有的資源，具有顯著(突出)的資源利用能力的企業將能夠獲得更好的回報，也就是說資源本身沒有實際價值，其潛在價值僅能通過特殊的動態能力獲得。商業模式為各種資源的潛在價值的實現提供了應用情境，其中商業模式中的關鍵資源是指對企業產品及服務(即提供物)的獨特性具有支撐作用的資源。換句話說，顧客價值的獨特性就是由這類資源來促成和保障的。例如，蘋果手機給用戶帶來的獨特體驗是建立在該企業獨特的產品創意、專有技術等基礎上的。因此，，在新興技術獨特的應用情境中，大量商業模式現象有助于人們擴展和加深對資源基礎理論和競爭優勢理論的理解，彌補現有理論不足。

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1、政府關系資源

首先，房地產開發必須結合城市發展規劃和鄉鎮建設規劃，政府是制定規劃和確定實施步驟的主體；其次，我國的土地是國家所有、政府掌管，批準用地是政府的權力，而管理土地的使用是政府的責任與權力。

2、土地資源

從全國的情況看，土地儲備應該是一個先行指數，土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發企業不是有一塊土地就夠了，在保持企業連續發展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發企業來講，需要保持品牌的延續性和市場的占有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地，保持每年連續在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況，會造成開發企業對土地儲備的特殊需求。

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開發企業取得土地的方式大概分為以下三類：

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第一、行政命令式

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第一類是行政命令式，可以是劃撥也可以是協議出讓.根據8月12號正式發布的國務院18號令，政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，都有大量由政府決策的開發項目，其中有相當一部分是通過土地協議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配，基本上是控制在政府手里。

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1、危改拆遷

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大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式，先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設施、有大量的實物出租的部分，這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題，以及原有土地上的政府機構和工廠拆遷的問題，在沒有進行談判和確定之前，很難決定哪些單位回來，哪些單位一定被拆走。這時候，我們通常采用的辦法是對危改進行協議出讓。

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2、工商企業改造

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一些城市的政府用協議出讓的方式來進行工商企業的改造。這里頭包括退二進三、污染企業，擾民企業的一些特殊情況，因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標的條件，比如剩余勞動力的安置等，或者是招標、拍賣的形式很難做，所以通常采用協議出讓的方式。

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3、經濟適用房

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按照政府的規定，經濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經濟適用住房在各個城市招標的一般不是土地，大部分招標的是操作項目的法人，所以是一個以法人招標為主的招標制度，土地是預先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。

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4、基礎設施

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基礎設施建設在今年的增長速度比房地產增長速度還快?；A設施建設里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵，以及一些水廠，電廠或者是供熱廠等等相關配套設施的建設。有些地方政府因為沒有資金大量的投入，所以利用變換土地轉讓的方式，給公路，鐵路、輕軌等基礎設施的管理部門和建設部門一些轉換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉給了地鐵公司，雖然他還要繳納一定量的土地出讓金，但是他通過地鐵上層建設用地的轉換，或者是建設產品獲得盈利，來彌補地鐵建設資金的不足。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺，站口、交換站都是用這種方式，地面上的土地轉讓給了開發商，由開發商負責整個站區的建設，減少地鐵投資的壓力。

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盡管政府下達11號令規定經營型項目的土地必須掛牌招標拍賣，但每個城市都保持了一部分協議出讓的口子。從目前全國的情況看，這類土地在市場上數量是最大的，大部分城市會維持在70％。當然，這里頭也還包括了一些開發區，由開發區來承擔一級土地開發，然后他再進行二級的轉讓或者合作項目的合建形成的轉讓等等。因此，行政批準仍然占有很大的數量。

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第二、土地市場

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國土資源部11號令出臺以后，土地市場實際上變成公開出讓的方式。對于發展商來說一般有三種情況：一個是投標，一個是摘牌，一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。從全國的情況看，除了深圳，廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實行土地招投標和公開出讓這種方式之外，其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實現市場化，為主的供給渠道的過程?？梢韵胍姡嗌倌曛?，可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流，而行政批準的土地占到次要地位。

3、金融資源

金融資源作為一種特殊的資源，既是資源配置的對象，又是資源配置的手段。金融資源向一個產業園的開發所提供的資源配置能力和資源配置效率決定這個產業園的綜合發展水平和潛在增長能力。

4、園區招商隊伍

在招商這個系統的工程中，人的因素是最關鍵的，要使產品銷售突飛猛進，公司管理穩定發展必須建立一支從上到下組建一支精明強干的招商隊伍，是企業招商工作的重中之重。然而，除了專業招商的企業之外，一般的招商企業在團隊建設方面是弱項。

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首先要建班子：有一個領導班子，由三部分組成，一把手也就是班子的責任者，二是核心成員，他是部門全局問題的策劃和支持者，三是重要的功能負責人，是參與班子的決議，營銷執行者，在重大問題的決策程序上應該是要求立項、調查、研討、決策。而且主要程序應是“聽多數人意見，和少數人商量，核心說了算”的。

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