房地產政策正迎來歷史性拐點 2023房企預判樓市趨勢性回暖

• 黃江 2023年10月16日 來源：東方財富 1320 86
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穩樓市是為了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱行業，2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%，房地產關系60多個行業、關系幾千萬人就業，穩樓市有助于穩經濟、穩就業、防風險。

2023年二季度以來，房地產市場明顯轉冷，拖累經濟。

考慮到房地產市場供求關系已發生明顯變化，此前限購、限貸、限價等七限八限政策，是兩三年前房地產過熱時出臺的，世易時移，形勢已變，這些限制性措施應適時退出，防止房地產硬著陸風險。

近期房地產政策開始調整優化、轉向友好，事情正在起變化，房地產政策正迎來歷史性拐點。

隨著穩樓市政策工具箱不斷完善，各地逐漸推動相關政策落地，政策支持頻次明顯加快、力度加大，包括放松信貸、“認房認貸”以及取消限購限售等政策，支持剛性和改善性住房需求釋放。

若各地實質有力的穩樓市政策進一步落實、開發商加速推盤以及居民購房信心逐步恢復，結構性行情值得期待。區域分化是未來房地產市場最大特征，大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“產業+地段”優質的板塊、改善型住房或將率先回暖。

穩樓市是為了穩經濟、穩就業。房地產是國民經濟第一大支柱行業，2022年房地產業增加值為7.3萬億元，占GDP的6.1%，房地產關系60多個行業、關系幾千萬人就業，穩樓市有助于穩經濟、穩就業、防風險。

全國房地產市場整體加速回暖

今年以來，隨著一系列穩市場政策措施加快落實，住房需求進一步釋放，武漢房地產市場整體加速回暖。4月6日，從武漢市房管局獲悉，1至2月武漢新房銷量超2.2萬套，2月新房、二手房成交量同比、環比均大幅增長;3月份新房二手房銷量均創新高——新房日均成交套數超550套，二手房成交量同比翻倍。

數據顯示，3月份武漢商品房銷售面積199.6萬平方米，較上月增長25.6%，較去年同期增長39.6%。新建住房銷售面積172.3萬平方米，較上月增長22.8%，較去年同期增長50.6%。商品房銷售套數17111套，較上月增長21.5%，較去年同期增長30.8%。新建住房銷售套數14643套，較上月增長17.9%，較去年同期增長41.2%。商品房日均銷量超550套，其中有20天單日銷量超500套，12天單日銷量超600套。

不僅新房銷量加速增長，二手房銷量也翻倍，創近年來單月新高。3月份武漢二手房成交面積126.6萬平方米，較上月增長68.9%，較去年同期增長120.2%。成交套數12786套，較上月增長66.2%，較去年同期增長119.5%，日均成交量超410套。

2023房企預判樓市趨勢性回暖

在經歷了行業大洗牌之后，上市地產公司陸續交出了自己的“成績單”。過去的“三高”(高周轉、高杠桿、高負債)發展模式已成為過去式，行業正處于轉向“高質量發展”的關鍵時期，對于未來地產行業的走勢，多家開發商給出了自己的預判。

根據中研普華研究院《2023-2028年房地產投資行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》顯示：

保利發展董事長劉平認為，市場處于趨勢性回暖中，今年年初以來市場回暖，3月份熱度小幅回落。考慮購房者對購買力及收入預期的改善、對行業信心修復需要時間，市場的復蘇仍需觀望。中長期來看，支撐房地產行業持續向好的基本面沒有改變。房地產行業正處在由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期，總體將表現出“趨勢修復、結構優化、動能轉換”的新特征。房企將從規模高速增長向經營規模合理增長、經營質量有效提升轉變。

萬科企業股份有限公司(000002.SZ)董事會主席郁亮則認為，目前對市場的分析有各種各樣的看法，但其認為市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，對于現階段的市場，從萬科的視角，結論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復的階段。郁亮認為，新房需求“上有天花板，下有保底線”。國內城鎮人均住房面積已達40平方米，再加上近幾年大規模建設的住房也在陸續交付，在大量的供應下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。同時，在外部環境不發生突發性變化的情況下，一段時間內市場仍能保持12億平方米左右的需求。

華潤置地(01109.HK)董事會主席李欣表示，春節以來房地產市場回暖明顯，從案場明顯能感受到顧客購房意愿提升。華潤置地前兩個月的簽約額同比上漲兩倍以上，雖然3月份略有下滑，但市場依然保持回暖的趨勢。從城市分化來看，主要表現在一二線熱點城市比較穩定，其他二線城市還處在止跌平緩復蘇的階段，三四線城市反彈跡象還不明顯。張大為認為，今年的房地產市場仍然面臨不小的壓力，未來可能還會出現波動，整體出現分化和平穩復蘇的趨勢。

在招商蛇口(001979.SZ)2022年業績會上，招商蛇口董事長許永軍稱，“地產行業的四個紅利在逐漸消失或者減弱，過去這三十多年來推動地產發展的紅利，包括經濟高速發展、城鎮化、人口的增長和房地產金融屬性，這些加起來形成了房地產的高速發展，但是這四個推動因素在減弱，未來地產的發展趨勢就是要綜合發展和高質量發展。”

中國房地產行業呈現供大于求的特點

在人口下降、城鎮化率放緩等因素疊加的背景下，中國房地產行業可能經歷一個漫長的下行周期。目前，中國房地產市場呈現供大于求的特點，雖然在局部地區和部分一、二線城市還存在供給不足的情況，但大部分中西部地區和三、四線城市已經出現了過剩的情況。同時，2022年中國人口總數已經開始下降，這大大早于人們過去的預期。

中國城鎮化率已達65.22%，接近中等發達國家水平，已進入緩慢發展的階段。缺乏人口、城鎮化等基本面的支持，房地產市場調整和恢復的時間會更長。

報告指出，盡管中國經濟“去地產化”是中長期趨勢，但短期來看，房地產仍是重要的支柱產業，實現“軟著陸”很有必要。

報告進一步指出，當前，中國面臨的需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大，內部經濟恢復的基礎還不牢固，外部環境動蕩不安，全球經濟衰退風險持續上升，出口存在諸多不確定性，進而對我國經濟實現疫后恢復性增長造成掣肘。基于此，內循環為主是發展的主基調，恢復和擴大消費將擺在優先位置。在這種情況下，房地產已經成為穩增長、擴內需、保民生的關鍵。

展望2023年，報告預計，房地產調控政策將邊際放松，小規模刺激會繼續推進、小步快走。隨著經濟復蘇，整體需求有望從二季度開始觸底反彈，然后逐步趨穩，不過，改善幅度還需觀察后續政策力度。

一線及核心二線城市存在較強恢復預期，房價有望穩中略漲，弱二線、三四線城市房價或延續下行態勢。全年房企債務風險有所緩釋，但還要繼續關注房企銷售及流動性風險情況。經歷本輪調整之后，房地產行業格局將逐步重塑，民營房企市占率可能會下降，部分缺乏核心競爭力的房企將被重組整合。

《2023-2028年房地產投資行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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