10萬億級的巨量市場如何重回正軌？2023年房地產行業市場發展現狀

• 陳澤芳 2023年10月12日 來源：互聯網 1202 78
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近兩三年間，房地產行業經歷了前所未有的深度調整，房地產市場供需關系也呈現出前所未有的新格局。新形勢下，這個10萬億級的巨量市場如何重回正軌?業界人士表示，房地產行業仍然是十萬億級的大市場，只不過核心城市的聚集效應將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回

我國房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發揮了重要作用。而在快速發展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產行業在整體保持穩步增長的同時出現了階段性的波動。

近兩三年間，房地產行業經歷了前所未有的深度調整，房地產市場供需關系也呈現出前所未有的新格局。新形勢下，這個10萬億級的巨量市場如何重回正軌?業界人士表示，房地產行業仍然是十萬億級的大市場，只不過核心城市的聚集效應將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優化投資積極換倉，并且盤活存量，挖掘保租房的市場有機會，將存量非住宅改為保租房，爭取納保。在此過程中要不斷探索新的發展模式。

據中研普華產業院研究報告《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》分析顯示：

房地產市場的復蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產市場在積壓需求集中釋放后，呈現出先揚后抑、逐步探底的降溫態勢。行業持續低迷以及風險的積聚無疑對整個宏觀經濟、金融系統的穩定均帶來了不利影響，穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟大盤至關重要。

7月24日，中央政治局會議為房地產行業定調，明確提出“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展?！倍嗖课?月底以來從優化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設、推進城中村改造等方面頻繁表態和落地具體舉措，釋放積極信號，也為各地優化樓市政策打開了空間。

8月底出臺的房地產政策主要有三個核心：一是全面執行首套住房“認房不認貸”政策;二是明確下調首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調二套房貸利率下限至5年期以上LPR(貸款市場報價利率)+20基點;三是降低存量首套房貸利率。其中，首套房“認房不認貸”本質是提高核心城市居民杠桿率，讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動信貸需求恢復。

中央定調之后，各地政策出臺頻次有所加快，政策支持力度增強。北上廣深等30余省市落實首套房“認房不認貸”，南京、濟南、青島、鄭州、沈陽等多地相繼取消限購限售政策;同時各地多個城市出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉公”貸款、異地公積金購房等政策。預測，核心城市或將迎“金九銀十”行情，若一線城市限購等政策不松動，預計待積壓的購房需求釋放后，銷售市場或重新進入平靜期。從全國市場來看，當前優化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現，三四線城市在市場預期漸穩之下，以價換量或帶動需求釋放，價格短期或延續下跌態勢。

2023年房地產行業市場發展現狀

2023年仍是“保交樓”的關鍵節點。在相關舉措不斷落實下，全國房屋竣工表現持續改善。2023年1~7月，房地產開發企業施工面積同比下降6.8%，新開工面積同比下降24.5%，而房地產開發企業房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%，其中，住宅竣工面積27954萬平方米，同比增長20.8%。

在當前市場背景下，交付力成為企業最大的產品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質量交付”目標，越來越多的企業開始探索實踐。2023上半年，有4家企業交付套數超十萬套，12家企業交付套數超五萬套。2023年，房企重點圍繞產品落地及優化服務兩大環節，搭建完善的全周期交付體系。在新的市場形勢下，“穩”是關鍵、“新”是機遇，未來能夠平穩過渡到“新發展模式”的房企才能始終站在行業前列。

在我國，隨著土地供應市場的日益規范和市場化運作機制的逐步完善，政府對房地產市場監管力度的不斷加強，在土地取得、立項批準、銀行信貸等方面提出了更高的監管要求，房地產業的進入門檻將越來越高，實力較弱的中小企業將逐漸被市場淘汰，實力雄厚、具有相當規模和品牌優勢、規范成熟的房地產企業將成為市場的領導者。因此，在未來的幾年里，房地產行業的集中度將持續快速提高。

未來房地產政策短期將堅持政策的連續性穩定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發展格局。中長期逐步構建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設，長效機制落實將進一步加快。同時，短期調控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產市場穩定的同時，完善多層次住房供應體系，這也將對未來房地產市場產生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產市場穩定建立更穩固的基礎。

我國房地產行業的競爭情況主要表現在以下幾個方面：

1)土地資源獲取能力競爭：隨著房地產開發企業建設規模的不斷擴大，土地資源的稀缺性日益顯現，房地產開發企業對于土地資源的競爭愈發激烈。目前，我國土地供應市場的市場化運作機制逐步完善，在土地取得、立項批準、銀行信貸等方面提出了更高的監管要求，受此影響，資產實力雄厚的全國性房地產開發企業和資質優越的區域龍頭房地產開發企業將在土地資源競爭中捷足先登，而實力較弱的中小企業將處于不利的競爭地位。

2)品牌化與精細化競爭：隨著我國房地產供需格局的變化，以及消費者選擇能力的顯現，房地產開發企業被迫通過優越的品牌和優質的產品來博取市場的青睞。一方面，全國性房地產開發企業擁有較強的品牌優勢和一流的項目管理體系，市場地位較為穩固;另一方面，區域龍頭企業憑借區域資源優勢、品牌優勢以及基于區域細分市場的產品精細化戰略，得以在區域競爭中立于有利地位。

3)資金實力與營運能力競爭：房地產行業屬于資金密集型行業，項目的運轉對于資金依賴度極高。在房地產行業庫存積壓與競爭加劇的背景下，房地產開發企業資金面壓力日趨提升。一方面，資金實力強大的優質房地產開發企業，可以通過多樣的融資渠道從容應對資金缺口;另一方面，管理銷售體系發達，存貨周轉率快的房地產開發企業的優勢將更加明顯。

欲了解更多關于房地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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