豪宅行業現狀與市場機遇分析2023

• 方蔓桃 2023年10月26日 來源：百度 813 49
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如果你想了解豪宅行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國豪宅行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》。重點分析了我國豪宅行業將面

2023年以來整體樓市陷入脈沖式復蘇行情，2-3月階段性復蘇后，4-5月成交動能持續放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進入階段性尾聲，改善和高端開啟“接棒”模式，韌性漸顯，豪宅熱銷的喜訊不絕于耳。

雖然5月新房成交環比下挫，但改善和高端市場韌性顯現，改善盤去化顯著優于剛需。首先從2023年前5月各城市不同總價段成交套數來看，1000-3000萬，3000-5000萬，5000萬以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。杭州、廈門、東莞、佛山、成都等1000-3000萬豪宅成交套數已然翻番，顯著好于去年同期。

如果你想了解豪宅行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年中國豪宅行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》。重點分析了我國豪宅行業將面臨的機遇與挑戰，對豪宅行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

今年上半年，新房市場改善繼續進階，剛需產品市場份額明顯縮水，一線城市主力面積段由90平方米以下升級為90-110平方米，二線、三四線城市140平方米以上大面積產品走俏。在財富階層在資產保值的訴求下，豪宅市場韌性較足，前5月總價千萬級豪宅成交套數同比僅下跌14%，深廣寧杭等城市頂豪成交依然堅挺，深圳3千萬以上豪宅成交同比翻番，單價10萬元以上豪宅成交同比增長53%。

經調查發現，天津、合肥、溫州、南寧和福州等城市，在整體市場低迷的情況下同樣傳出豪宅暢銷的消息。其中，位于浙江溫州的招商保利天樾璽在國慶假期5天內實現了3億元的銷售額。貝殼找房顯示，該樓盤的參考單價為4.46萬元/平方米，超過溫州整體房價的2倍，部分房源總價達到了1850萬元/套。

從2023年前5月各城市不同單價段成交套數也不難看出端倪，北京、上海單價15萬元/平以上豪宅成交套數均超過200套，上海豪宅項目云錦東方備案均價16.49萬元/平，而5月14-5月16日三天認購期，有超700組購房者參與認購，認購率達667%，火熱程度可見一般。

云南別墅、高檔公寓新開工面積為537.43萬平方米，全國排名第一;江蘇別墅、高檔公寓新開工面積為443.66萬平方米，全國排名第二;廣東別墅、高檔公寓新開工面積為441.3萬平方米，全國排名第三。

中國別墅、高檔公寓竣工數量逐年減少，2018年中國別墅、高檔公寓共竣工13.89萬套，同比減少9.8%，中國別墅、高檔公寓共竣工14.10萬套，同比增長1.5%。

數據顯示，江蘇別墅、高檔公寓銷售面積為522.43萬平方米，全國排名第一;浙江別墅、高檔公寓銷售面積為423.29萬平方米，全國排名第二;廣東別墅、高檔公寓銷售面積為422.48萬平方米，全國排名第三。 中國別墅、高檔公寓銷量逐年減少，中國別墅、高檔公寓銷量為28.19萬套，同比減少4.3%;中國別墅、高檔公寓銷量為26.05套，同比減少7.6%。

以面積段來看，西安、鄭州等大面積段成交占比穩中有增。西安5月160-200平再改產品成交占比增至18%，環比上漲5個百分點，漲幅在各面積段中居首，而剛需市場則持續萎縮。鄭州如是，從前5月各面積段成交套數變動情況來看，100平以下剛需產品受市場波動影響較大，下降最為明顯，其次是剛改100-120平產品，120-140平及140平以上改善產品絕對值波動較小。成交價格來看，剛改100-120平產品價格基本不變，140平以上改善產品價格微抬2%，保持穩中有增。

中國一線城市的豪宅，是站在房地產市場塔尖般的存在，動輒幾千萬乃至上億元的總價讓絕大部分人無法企及。作為中國的經濟中心之一，上海吸引著來自全國富裕家庭的涌入，他們支撐起了豪宅市場。有房產中介稱，現在買豪宅的客戶主力是“新上海人”。

數據顯示，今年北京豪宅成交大熱，僅6 月份，單價10 萬+ 的豪宅成交量已達 520 套，成交總金額超95 億元。在7月11日，" 北京某千萬級豪宅項目10小時內賣光 " 登上熱搜榜，714 套單套價在1200 萬 -2700萬元的豪宅在10 小時內售罄，平均每小時進賬12 億。

北京上半年新開盤項目中10萬+以上豪宅有四個，分別是東城區的天壇府五期、西城區的中信城四期、國安府二期和豐臺區的君禮著;另外上半年開盤的別墅項目只有一套是位于順義區的懋源璟橒。順義中央別墅區的豪宅懋源璟橒開盤首批次推出95套疊墅+平墅，開盤銷售18.6億。

目前，中國市場上除了一些像如釣魚臺七號院、霄云路8號、頤和原著、泰禾紅御等耳熟能詳中國的豪宅之外，隨著“調控”的進一步深入，已經很長一段的時間沒有一個響亮的“豪宅偶像”出現了。低調的做產品，低調的入市也成了一種新的“豪宅現象”。

中國高凈值家庭財富總資產達到125.9萬億，可投資資產約占67%。高凈值家庭最多的城市，分別是北京(29.4萬戶)、上海(25.5萬戶)、香港(22.3萬戶)、深圳(7.6萬戶)、廣州(6.9萬戶)。其中增幅最快的是深圳(2.7%)，香港最緩(0.5%)。中國擁有600萬人民幣家庭凈資產的“富裕家庭”數量已達501萬戶;

擁有千萬人民幣家庭凈資產的“高凈值家庭”有202萬戶;擁有億元人民幣家庭凈資產的“超高凈值家庭”數量達到13萬戶;擁有億元人民幣可投資資產的“超高凈值家庭”有7.7萬戶;擁有3000萬美元可投資資產的“國際超高凈值家庭”數量達到5.4萬戶。豪宅客戶中45歲以上的豪宅客戶成交占比超九成，以制造業、高端制造業為代表。

除了二線城市之外，諸如徐州、佛山、東莞等三四線城市也呈現出“核心熱、外圍冷”、“高端熱，改善冷”的特征。以徐州為例，從其前2023年以來去化率3成以上的項目面積段來看，基本以120平以上大面積段為主，佛山熱銷項目鵬瑞三龍灣壹號廣場地處禪城區奇槎板塊，本輪加推T5棟40套房源，為一線望江樓棟，定價為284平戶型50000-60000元/平，343平戶型55000-70000元/平，5月開盤去化率高達63%，顯著高于城市平均去化率13%。

豪宅市場機遇分析

去化“飄紅”目前來看，隨著剛需剛改退潮，改善高端韌性顯現，天津、濟南、蘇州、寧波等核心二線城市均呈現出改善高端去化優于剛需的特征。具體來看：天津5月無新盤入市，9個項目加推去化率56%，改善盤表現優于剛需項目。首開表現亮眼的建投譽山院、金地水西印、龍湖青云闕本月紛紛補貨加推，建投以其稀缺的位置、突破的產品(小院、閣樓)實現百分百去化，西青的兩個項目則以產品差異(綠城大面積偏改善、金地小戶型更適合外溢剛改)實現雙贏，龍湖溢價10%也有6成的去化。再如濟南，整體呈現出“越貴越好賣”的特征，5月重點監測項目保利臻譽、鐵投仁恒河濱城、中建星光城市認購均價均超2.4萬元/平，而整體去化率也保持在8成以上。蘇州園區、寧波鄞州區項目基本也是逢開盤必熱銷。

綜上，可以看到，短期內隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉降，但是高端項目表現“可圈可點”，韌性逐步顯現：從城市中觀數據來看，大面積段、高總價段產品成交占比穩中有增;從項目去化來看，核心區豪宅項目“一房難求”，受到高凈值人群追捧。而聚焦這些項目的熱銷原因，無外乎以下兩點，除了一二手價格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項目因獨特江景、海景或是稀缺學區資源而備受購房者青睞。

預判后市，我們認為，少數項目熱銷對于當前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”，后期熱度傳導、由點及面難度較大。上海云錦東方項目開盤被臨時叫停可以看出，因限價影響而造成個別項目一二手價格顯著倒的情況，有關政府部門已經引起了高度重視，后續預期也將有應對性政策出臺，隨著套利空間持續收窄，后續投資投機的需求也將逐步退潮，高端市場熱度轉降或將成為大概率事件。而對于其他擁有稀缺學區、景觀資源的高端項目而言，畢竟算是少數，很難拉動市場全面回暖，當前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉，故而后續樓市整體復蘇動能仍將不足。

豪宅行業報告同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的豪宅市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年豪宅行業的發展趨向進行了專業的預判。

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