房企拿地謹慎 一線城市土地流標數同比上漲166%

• 2018年5月22日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪新聞 720 43
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  2018-2023年房地產代理產業(yè)深度調研及未來發(fā)展現狀趨勢預測報告

  隨著國內經濟的發(fā)展，房地產代理市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，房地產代理企業(yè)數量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，房地產代理行業(yè)有進一步洗牌的強烈要求，但是在一...

今年以來，土地市場出現了明顯的降溫趨勢，一二線城市土地流標現象增加。

房企拿地謹慎，一線城市土地流標數同比上漲166%。

今年以來，土地市場出現了明顯的降溫趨勢，一二線城市土地流標現象增加。截至目前，一線城市流標8宗，流標數量同比上漲166%，流標面積同比上漲幅度達700%；二線城市流標68宗，流標規(guī)劃建筑面積達796.66萬平方米，相比2017年同期上漲了53%。

以北京為例，今年已經有6宗土地出現流標。流標原因，一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價房和共有產權房，房價受限的同時，開發(fā)商需圍繞自持比例展開競爭，而且還有配建和還建等要求，加大了開發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規(guī)模供地，已消耗了開發(fā)商的大量資金，而今年銀行對房企貸款資質審核要求越來越高，非標融資通道又被堵死，導致房企拿地更為謹慎。

在此之前的十余年中，北京土地流標、流拍數量僅為31宗，屬于絕對的賣方市場。即使一些地塊開發(fā)前景并不誘人，但房企出于鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等因素仍然趨之若鶩。今年以來，北京土地市場流標現象驟增，開發(fā)商明顯趨于理性。從全國來看，土地市場也在低位徘徊，前4個月百城土地成交面積同比增長16.9%，但溢價率已經由去年的40%左右降至20%左右。

土地市場降溫的同時，我們還要看到，最新公布的70個大中城市房價指數同比仍在上漲，且環(huán)比漲幅有所擴大，“房荒”現象在不少城市接連出現。可以看出，政策從土地市場向房屋市場的傳導并不順暢，究其原因，在于竣工面積的大幅下降和供地結構的明顯失衡。

根據統計局數據，今年前4個月，全國房屋新開工面積仍在7.3%的水平，高于去年末的7.0%，房企拿地之后會選擇盡快開工，但施工面積增速已降至1.6%的低位，竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少，4月末全國住宅待售面積已降至2.85億平方米，庫存去化時間僅為2.4個月。而在2016年10月新一輪調控啟動之前，這個數字是6.8個月。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產藍皮書》認為，由于地方政府規(guī)定新房價格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制，開發(fā)商推盤積極性不高，轉而拉長施工周期，延緩項目竣工。

在庫存減少的同時，地方政府應根據住建部和國土部去年4月份發(fā)布的通知要求，加大土地供應的數量，但地方政府出于招商引資等因素考慮，往往會加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重，減少住宅用地比重。以中南某省會城市為例，2017年該市市內六區(qū)掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗，遠遠低于非住宅用地。

所以，如果要確保房地產調控收到效果，就需要在加大供地力度的同時加快開發(fā)速度。近期住建部就房地產市場調控問題相繼約談了12個城市，即要求有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問責有助于推動地方政府落實調控主體責任，同時也預示著房地產調控將繼續(xù)保持“從嚴”邏輯，不會放松。

短期來說，對地方政府而言，應致力于增加住宅用地數量，并相應調低入市土地價格，繼續(xù)為土地市場降溫；對房企來說，則須放棄調控將會放松的幻想，加快推盤速度，實現快速周轉，進而減少自身的資金壓力。

從長期來看，必須關注到以“限購、限貸、限價、限售”為標志的行政調控措施對市場的扭曲，未來應著重發(fā)揮市場手段，理順供求關系，解決土地錯配問題，真正形成房地產市場的長效機制，進而實現對行政措施的替代。

相關：住建部對房地產調控明確提出了六大要求

一、加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃

各城市要科學編制住房發(fā)展規(guī)劃，明確住房發(fā)展目標、重點任務和政策措施，合理確定住房和用地供應規(guī)模、結構、時序。

一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，并報住房城鄉(xiāng)建設部備案后向社會公布實施。

二、抓緊調整住房和用地供應結構

1、各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價；

2、提高住房用地比例，熱點城市“住房用地”占“城市建設用地”的比例不低于25%；

3、大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上；

4、北京、上海、廣州、深圳等16個城市要探索推動供地主體多元化，6月底前提出并上報具體實施方案。

三、切實加強資金管控

1、要加強個人住房貸款規(guī)模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。

2、嚴格落實企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。

四、大力整頓規(guī)范市場秩序

要嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規(guī)避調控政策、制造市場恐慌等房地產企業(yè)和中介機構的違法違規(guī)行為。要持續(xù)保持高壓嚴查態(tài)勢，對各類違法違規(guī)行為，發(fā)現一起，查處一起，并向社會公布，形成震懾。

五、加強輿論引導和預期管理

1、各地要全面落實住房銷售合同網簽備案制度，定期發(fā)布權威信息；

2、加強政策解讀和市場信息公開，及時澄清誤讀，正面引導輿論；

3、嚴厲打擊利用自媒體公眾號等網絡媒體炒作渲染房地產、散布虛假信息等行為。

六、進一步落實地方調控主體責任

1、住房城鄉(xiāng)建設部將加快建立房地產市場評價和監(jiān)測預警體系，細化評價單元，完善對地方房地產調控工作的評價考核機制，具體落實地方政府穩(wěn)房價、控租金的主體責任；

2、同時將嚴格督查，對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方，堅決問責。

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