7月房貸利率漲幅收窄 居民購房杠桿率持續下降

• 2018年8月14日 FanTianQing來源：鳳凰財經 269 10
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  2018-2024年中國房地產信托行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  隨著房地產信托行業競爭的不斷加劇，大型企業間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產信托企業愈來愈重視對行業市場的分析研究，特別是對當前市場環境和客戶需求趨勢變化的深入研究，...

近日，融360大數據研究院發布報告顯示，7月全國首套房貸款平均利率為5.67%，環比6月上升0.53%，與去年7月首套房貸款平均利率4.99%相比上升13.63%。

居民購房杠桿率持續下降

在房貸利率上調、房地產政策收緊的背景下，居民購房杠桿率呈持續下降之勢。易居房地產研究院發布《2018年二季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示，2017年一季度，個人房貸余額同比增幅35.5%出現收窄，2018年二季度回落至18.6%。同時，全國居民購房杠桿率回落至31.9%，環比下降1.1個百分點，同比下降8.6個百分點，已連續五個季度收窄。

易居研究院研究員沈昕表示，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此后五個季度連續下行。

不過沈昕也指出，雖然個人房貸余額增速有所放緩，但整體來看，個人去杠桿仍有空間。2018年二季度，個人住房貸款余額新增9800億元，同比下降2%。但從房貸余額新增的絕對值來看仍處于歷史高位。

數據顯示，2017年四季度, 個人購房貸款余額新增額降至8000億元，同比下降33%。但2018年一季度反彈至9600億元，二季度繼續小幅反彈至9800億元，環比上漲2%。

沈昕認為，短期調控政策和信貸趨緊態勢不會改變。隨著政策環境和信貸環境趨緊，預計居民購房杠桿率還會進一步回落，下半年全國房價漲幅將收窄。

涉房貸款難松動

房地產從嚴調控不會松動。7月31日召開的中央政治局會議指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

從現階段來看，一方面房地產市場仍然較熱，另一方面房地產資金風險壓力已到高位。

中原地產報告顯示，雖然7月單月全國調控次數刷新歷史紀錄，在調控重壓下，標桿房企銷售業績依然爆發，整體看，累計公布前七個月銷售業績的32家房企，銷售金額達到25373億元，同比上漲幅度高達37%。其中，碧桂園銷售額3475億元，同比上漲44.62%；融創銷售2276億元，同比上漲70%；新城控股銷售1136.63億元，同比上漲106.05%；中國金茂銷售788.92億元，同比上漲187.6%。

與此同時，房企資金鏈卻頻亮“紅燈”。在地產政策維持偏緊的基調下，房企發債頻遭拒。此前，保利置業申請發行的15.14億元資產支持證券項目狀態，從6月19日的“中止”變更為“終止”；萬達50億元供應鏈ABS，從一年前的“中止”也轉為“終止”；美好置業公告稱，鑒于市場環境變化，主動撤回2018年公司債發行材料；華夏幸福40億元私募、合生創展小公募100億元、金融街50億元、碧桂園200億元公司債均處于“中止”狀態。

此外，公司債到期的企業也開始出現。此前，中弘控股股份有限公司發布公告稱，公司逾期債務本息合計金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業集團有限公司持有的公司全部股份22.28億股已經遭到司法輪候凍結。

在此背景下，一向受追捧的房地產進入評級公司下調名單。近日，中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。天房集團當前負債超過1800億元，負債率高達85%以上。

有業內人士表示，對于企業資金，因杠桿風險仍存，涉房貸款不會松。而個人貸款方面，為避免居民借助杠桿投機房產的行為，大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，短期內保持穩定的可能性較大。

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