全國(guó)土地價(jià)格降至2017年來(lái)最低 土地流拍數(shù)量飆升至890宗

• 2018年9月26日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 980 62
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  2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)模型設(shè)計(jì)制作行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  房地產(chǎn)模型設(shè)計(jì)制作行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)模型設(shè)計(jì)制作未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘房地產(chǎn)模型設(shè)計(jì)制作行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)...

全國(guó)土地市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)調(diào)整“磨合期”，土地價(jià)格降至2017年來(lái)最低。

2018年1-8月，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力加大等現(xiàn)狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月，全國(guó)300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，北京市豐臺(tái)區(qū)花香白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊流拍，性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)房；杭州臨安區(qū)太湖源鎮(zhèn)青云村郜溪地塊流拍，為限地價(jià)土地；天津武清區(qū)新城新興路西側(cè)土地流拍，該地塊為競(jìng)自持土地；成都龍泉驛區(qū)一宗地流拍，是限房?jī)r(jià)土地；銀川金鳳區(qū)金鳳十六路南側(cè)地塊流拍，該地塊后期需建設(shè)租賃住房。

從各城市流拍土地宗數(shù)來(lái)看，部分東部沿海城市成土地流拍的主要區(qū)域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗；從土地流拍宗數(shù)占推出土地?cái)?shù)的比重來(lái)看，主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。

至于今年土地流拍加劇的原因，某機(jī)構(gòu)分析，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)帶來(lái)了壓力，對(duì)企業(yè)資金支持提出了更高的要求，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

以北京為例，2018年1-8月，北京住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競(jìng)房，2宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房，天津住宅用地流拍地塊全部要求限地價(jià)、競(jìng)自持（競(jìng)配建），總規(guī)劃建筑面積189萬(wàn)平米。

某機(jī)構(gòu)表示，2012年以來(lái)百城住宅用地成交樓面均價(jià)持續(xù)上漲，2017年達(dá)到歷史最高值，超過(guò)5000元/平米，2018年1-7月樓面均價(jià)雖有所回調(diào)，但仍處歷史次高位。在限價(jià)的市場(chǎng)背景下，偏高的地價(jià)無(wú)疑明顯壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，許多地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，土地配建復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈；房企資金壓力越來(lái)越大，非優(yōu)質(zhì)地塊對(duì)企業(yè)吸引力下降；2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，房企對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)看法出現(xiàn)分化，大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。

全國(guó)土地價(jià)格降至2017年來(lái)最低

下半年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)高單價(jià)、高溢價(jià)占比趨于低位，土地市場(chǎng)迎來(lái)平穩(wěn)理性的下半場(chǎng)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月土地市場(chǎng)交易量再創(chuàng)年內(nèi)新高，同時(shí)成交均價(jià)、溢價(jià)率等指標(biāo)持續(xù)走低。價(jià)格方面，月內(nèi)三四線城市成交金額占比有所下降，一二線城市交易規(guī)模雖有所增加，但平均價(jià)格均環(huán)比回落。

近日，克而瑞研究中心發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月土地市場(chǎng)供應(yīng)幅數(shù)繼續(xù)上漲，但整體供應(yīng)建筑面積有所下滑，全國(guó)336城經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積為27144萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9%，供應(yīng)幅數(shù)3882幅，環(huán)比漲幅為12%。

同時(shí)，8月受監(jiān)測(cè)的城市土地市場(chǎng)成交建筑面積大幅增長(zhǎng)，成交建面和幅數(shù)都創(chuàng)下年內(nèi)新高。受監(jiān)測(cè)的336城經(jīng)營(yíng)性土地成交共3122幅，同環(huán)比分別上漲20%和9%，成交建筑面積26605萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅分別為68%和37%。

“在今年土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)走高的基礎(chǔ)上，8月成交體量再度大幅度增長(zhǎng)。”克而瑞研究中心研究員吳嘉茗分析認(rèn)為，這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)說(shuō)明土地的需求量仍然維持在高位，但在不少省份明確“增加土地供應(yīng)”、響應(yīng)自然資源部“增存掛鉤”機(jī)制后，供地力度加強(qiáng)，整個(gè)市場(chǎng)趨平特征更加顯著。

價(jià)格方面，8月土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)跌的走勢(shì)。其中，受監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)共4446億元，環(huán)比跌幅為10%，相比去年同期上漲21%，成交樓板價(jià)隨之回落。吳嘉茗分析稱：“8月土地成交均價(jià)僅為1671元/平方米，同環(huán)比分別大幅下滑28%和34%，價(jià)格降至2017年以來(lái)的最低水平，平均地價(jià)顯著下行，結(jié)合溢價(jià)率下滑、流拍地塊維持高位等市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，土地?zé)岫却_有降溫。”

值得一提的是，8月恰逢上市房企年中業(yè)績(jī)發(fā)布，大多數(shù)企業(yè)在發(fā)布業(yè)績(jī)的同時(shí)表達(dá)了下半年審慎拿地的態(tài)度。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這主要是由于長(zhǎng)期的政策調(diào)控仍無(wú)放松跡象，令企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期受到影響，進(jìn)而拿地態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。

吳嘉茗表示，總體來(lái)看，8月重點(diǎn)地塊成交熱度大幅下降。月內(nèi)，土地市場(chǎng)整體以量漲價(jià)跌的走勢(shì)運(yùn)行，各能級(jí)的土地成交價(jià)格均有回落，企業(yè)拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，政府方面也有多個(gè)省市進(jìn)一步加強(qiáng)了土地側(cè)的供給力度，在政府和企業(yè)的雙方作用下，土地市場(chǎng)進(jìn)入“磨合期”。

克而瑞方面預(yù)計(jì)，接下來(lái)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍將維持高位。隨著政府與企業(yè)在土地價(jià)格方面進(jìn)一步磨合，未來(lái)重點(diǎn)城市流拍率會(huì)有所回落。但是受市場(chǎng)預(yù)期趨平、融資環(huán)境持續(xù)收緊、地方政府增加土地供應(yīng)等因素影響，土地市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)更加平穩(wěn)、理性的下半場(chǎng)。

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