2018-2023年中國智能建筑市場發展狀況及投資戰略研究報告
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2018年杭州樓市最新新聞：半年樓市眾生相，全民搖號退潮，中簽者怕套牢。
剛需說，搖號讓他有了公平參與買紅盤的機會搖30次才中簽的人說，已經沒有激動的心情。
杭州樓市這半年，參與搖號的共有43萬人次。這個恢弘的數字背后，是一個個揪心的買房故事，是一幕幕關于搖號的悲喜劇。
大江東某樓盤搖號登記現場。本報資料圖片
搖號之初的3個月，是全民“社會搖”時期。為了買到房子，購房者們不辭辛勞大熱天輾轉多處排隊凍資或搖號，其中既有同時搖中多個熱門樓盤的“天選之人”，更有經歷了30次搖號“長跑”才首次中簽的購房者;如今行情生變，很多中簽的購房者卻遲疑了：現在買房會不會套牢?
也有身段靈活的投資客，見勢撤離。
平等參與搖紅盤，剛需購房者的福音來了
從去年一直持續到年初的號子費和捆綁銷售，以及市場上屢見不鮮的托關系，終于在“搖號時代”戛然而止。
搖號政策最受益的無疑是剛需購房者。小L就是其中一位。來杭5年，好不容易有點積蓄的他，去年就開始在余杭區各樓盤看房，“去年很多樓盤都是捆綁車位銷售，動不動就全款，根本買不起;有些則要托好幾層關系，剛來杭州幾年，哪有這么廣的人脈?”小L當時看了一圈房子，心情有點絕望。
但今年4月初出臺的搖號細則，讓小L重燃希望。“首付只需三成，而且不得捆綁車位。這意味著均價2萬元/平方米左右的樓盤我都可以去搖，搖到了是我運氣，搖不中也不怨人。”
“我最先參與搖號的樓盤是紅盤融信瀾天，400多套房子，中簽率3.4%，雖然無房戶傾斜40%，不過很遺憾我沒搖中。我記得當時還特地請了一天假，準備各種材料，銀行都跑了三次。”小L說。
剛開始沒有經驗，但經過一次搖號之后就掌握了訣竅，之后先后搖了萬科勸學里、融創金成江南府，終于，8月他搖到了紅盤中國鐵建西湖國際城，“換作是去年，這樣的紅盤，我恐怕連門檻都夠不到。”
雖然，中國鐵建西湖國際城25000元/平方米左右的價格超出小L的預算，不過，小伙伴一致勸他咬咬牙買下來。“有朋友甚至愿意借我錢，說這么低的中簽率，搖中等于中彩票。最后我買了套4樓價格相對較低的房源，幾乎所有積蓄都做了首付。選完房子后的一周，手頭所剩無幾，天天都是朋友請我吃飯。”
對于小L這樣的剛需來說，搖號給了他希望，給了他公平參與競爭的機會，也讓他圓了置業杭州的夢。
搖了30次終如愿，卻已經不激動了
搖號不僅讓剛需客看到了機會，投資客也關注到了“打新股”一般的紅利，尤其是那些紅盤，因為跟周邊二手房價格嚴重倒掛，搖到就相當于賺了上百萬元。在這巨大的套利空間誘惑下，有人甚至已經搖號了幾十次。
F先生是某熱門紅盤的置業顧問，在他的微信朋友圈里，近半年來他轉發最多的一首歌曲是《涼涼》，就像這首歌里唱的一樣，他的搖號經歷可以說是一路“涼涼”。作為房地產一線從業人員，他自然對哪些樓盤值得搖號、值得投資有所了解，但讓他沒想到的是，直到經歷了30次搖號，他才第一次中簽了自己心儀的樓盤。
“如果搖中地段好的樓盤就自住;相對差一點的就投資，等交房了再加點錢進行置換。”對于自身的需求，F先生考慮得還是比較明確的，因此他參與搖號的樓盤幾乎都是有價格紅利的熱門樓盤，從良渚到未來科技城，從三墩到丁橋，從奧體到新街，這半年來，幾乎每個板塊的熱門樓盤開盤他都不缺席，直到上一次中南君奧時代開盤，他才終于首次中簽。
“最多一天報名了3個樓盤。”F先生告訴記者，此前他賣掉了手頭一套房子，為了搖號凍資，還從銀行貸了一部分錢，“搖了兩個多月，除掉資金本身的成本，再加上要還貸款利息，虧了兩三萬是肯定的。”
“屢戰屢敗”卻又“屢敗屢戰”，他的心態倒一直不錯：“我們好幾個同事和我一樣，搖了20多次都還沒中，現在還有人在接著搖。因為自己做房地產，之前就判斷杭州會跟其它已實行搖號的城市一樣，到年底二手房會有所下跌，有些購房者兩三次沒中簽就轉而去買二手房，其實太過著急了。”
不過，可能是搖號次數太多，F先生表示雖然第30次搖號中簽了，但已經沒有激動的心情了。
搖中多個熱門盤的“天選之人”，逼出搖號后的一次重磅新政
與F先生的屢敗屢戰相比，曾在今年6月轟動一時的周某，真的可以說是“天選之人”。
關注過當時新聞的讀者應該還有印象，他用名下三個公司的名義參與了多個熱門樓盤的搖號，并屢屢中簽。短短一周內，他中簽了九龍倉瓏璽三個名額，按照當時瓏璽項目15%的中簽率來計算，概率只有0.3%左右，再加上萬科融信西雅圖、濱江金茂府他也各中一個名額，可以說是完成了“不可能的任務”。
以周某為例，報名的熱盤中有多個樓盤是同時入市的，經記者測算，他同時參與這些樓盤報名，所需資金成本超過2000萬元。
從時間上來看，周某注冊這三家公司的時間，是在搖號政策出臺后，或許他就是沖著搖號來的，為了提高自己的中簽率。并且他也有這樣的資金實力，可以在多個樓盤凍資搖號并一次性付款買房。
“哪里有什么貓膩，我們都是按照相關規定參與登記和公證搖號的。這幾個樓盤和房產公司的人，我們都不認識，也沒有托過關系，純粹就是運氣好。”周某在接受記者采訪時曾說。
不過，周某的行為也側面說明了搖號細則中存在的一些漏洞。隨后，杭州有關部門出臺了相關政策，叫停了以公司名義買房的行為。
全民搖號“潮水退去”，市場進入高位盤整
市場總有起起落落，搖號改變不了大勢。樓市進入“中場”，土地市場突遇“冷風”，緊接著，二手房和新房市場相繼陷入觀望。有投資客已經率先離場。
“剛開始和別人一樣，都是找那些紅盤下手，特別是有盈利空間的，一律都去試試。”資深投資客D叔說，自己的搖號心態蠻好，沒有“溺水三千只取一瓢”的特定目標樓盤，只要有利可圖，A樓盤沒中簽可以換B樓盤、C樓盤，一切都可以時間換空間。
D叔對樓市一直保持著自己的敏感，在他眼里，雖然仍看好杭州樓市，但他也表示短期內自己會收手。對于投資客而言，最重要的就是提前判斷行情，“直白地講，現在短期炒作空間已經沒了。我大概在6月份以后就不去參加搖號了。”
D叔說，因為之前搖的幾個盤都和二手房差價巨大，收益看得到。但隨著市場進入深水期，紅盤基本都去化得差不多了，接下來的新開樓盤基本都是微利，甚至漲勢不明朗。“我周邊的投資客基本都撤了，有的比我離場還早。我們判斷，接下來的一年，可能都會是高位盤整，甚至有可能會降。”
搖了5次未中簽的D叔，算了下自己搖號凍結的資金成本，“還不如拿去銀行理財”。當然，投資本來就是博一博，會有風險，“接下來，我還會持續關注政策走向，資金會先放在相對安全的地方。”
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土拍遇冷新房中簽率提高 杭州南京樓市轉向買方市場
3個月前，如果說哪個城市的樓市最火，杭州絕對能排的上位次。那時的杭州，剛剛實行搖號購房政策，在限價和搖號等政策的作用下，一二手房價的倒掛，意味著搖中一套新房就能"賺"數十萬元，甚至上百萬元。
巨大的價差，也讓參加購房搖號的隊伍越來越龐大，萬人搖號購房現象時有發生，個別樓盤的"中簽率"甚至低于4%，買房如同"打新股"，難度也越來越高;而在土拍市場，"溢價率50%+競自持"已成為"標配"。
然而，僅僅3個月后，杭州樓市卻呈現出另一番景象：搖號中簽率普遍升高，部分樓盤中簽率甚至高達90%，而棄選者也越來越多;在土拍市場，底價成交現象也越來越多。
《每日經濟新聞》記者注意到，不僅僅是杭州，近期南京樓市也在上演著類似的場景。種種跡象顯示，兩地的樓市正呈現"降溫"趨勢。那么，土拍遇冷、中簽率提高，是否意味著房地產市場正從"賣方市場"轉向"買方市場"呢?
樓市降溫?
8月27日，杭州集中出讓主城區3宗宅地。最終，位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地，在經過11輪、6輪、1輪競價后，分別以3%、2%、0溢價率成交。這也是今年以來，杭州土拍首次出現宅地同時低溢價成交現象。
而3個月前，杭州的土拍卻異常火熱。
5月30日，綠城交投以溢價率50%+自持2%、總價23億元拿下未來科技城一宗宅地;5月28日，恒隆以119%溢價率、總價107億元拿下一宗商業用地;5月21日，招商蛇口以溢價率50%+自持4%、總價56億元拿下蕭山一宗宅地……
《每日經濟新聞》記者注意到，在7月31日中共中央政治局召開會議提出"合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲"之后，杭州土拍溢價率直接從2位數掉到個位數。
7月，杭州成功出讓了31宗土地，溢價率達到2位數的有14宗，其中溢價率超過20%的有13宗，溢價率最高的為一宗商業用地，達到66%;零溢價的有11宗。到了8月，截至8月28日，杭州成功出讓了24宗土地，溢價率達到2位數的有2宗，其中超過20%的有1宗，溢價率為26%;零溢價的有15宗。
綜合溢價率也能佐證土地"降溫"的趨勢。7月份杭州土地出讓收入為573億元，綜合溢價率14%。而到了8月份，截至8月28日，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%。
不僅僅是土地市場遇冷，樓市也出現"降溫"跡象。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，目前杭州市場在售新房項目超過200個，中簽率超過50%的有近50個，其中因認籌數低于可售房源數而不用搖號的項目有20個。中簽率越來越高。
而能真實反映市場價格的二手房價格也出現回調。第三方平臺數據顯示，位于蕭山新城區的某樓盤，目前掛牌價約3.6萬元/平方米，雖較年初上漲近20%，但較5月份下滑近15%。
"現在政策調控越來越嚴，大量新盤集中上市，部分板塊的二手房價格出現松動，很多人都覺得市場在冷卻，不再像4月份剛搖號時那樣盲目參與搖號了，觀望情緒越來越濃。"杭州當地一名購房者告訴《每日經濟新聞》記者，"我也在觀望，等有機會了再入手。"
杭州樓市呈"降溫"趨勢并不是孤立，另一熱點二線城市南京也與之類似。
8月17日，南京市浦口區3宗宅地出讓，平均溢價率僅6%。此外，記者梳理發現，近期個別新開樓盤甚至給出"開盤當天認購，可享房款減免20000元"的優惠。
此外，南京在7月份掛出的土地出讓公告中，取消了此前沿用的"競價達最高限價的90%需現房銷售"等要求，這無疑有利于加快土地開發和住房上市節奏，增加市場供應，緩解房價上漲壓力。
市場整治
《每日經濟新聞》記者注意到，自6月25日住建部聯合中宣部、公安部等七部委，下發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，特別是中共中央政治局在7月31日提出"合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲"后，多地先后密集發布文件，對房地產市場進行整治。
如杭州，7月23日，杭州市住房保障和房產管理局等11個部門聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，提出將堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"定位，從7月至12月底，在全市范圍內開展聯合執法，重點打擊投機炒房行為，虛假信息、虛假發布房源行為，治理房地產開發企業和中介企業違法違規行為。對捂盤惜售、變相囤積房源;捏造或散布漲價信息、哄抬房價或房租;開發企業收取備案價外的加價行為;限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款等行為進行查處，進一步整頓和規范房地產市場秩序。
在南京，8月13日，南京市住房保障和房產管理局等11個部門聯合開展專項整治行動，決定從8月至12月底，重點打擊售后包租、虛假廣告、發布不實信息、簽訂陰陽合同、變相捆綁銷售等行為;重點整治開發企業捂盤惜售或變相囤積房源;"首付貸""首付分期"，捆綁銷售;經紀機構提供"陰陽合同"避稅，發布虛假房源和價格信息;房地產廣告中承諾升值或投資回報等行為，進一步整頓和規范房地產市場秩序。
"限價、調控越來越嚴，讓一些開發商原本認為樓市調整政策會出現松動的預料落空，目前來看，調控不可能放松了。"某房企內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，"很多開發商已不再像之前那樣樂觀了。"
多位市場分析人士表示，在當前去杠桿，以及引導信貸資金流向實體經濟的背景下，特別是近期提出要"堅決遏制房價上漲"，以及對房地產市場亂象進行整治后，樓市持續保持著高壓態勢，投機投資需求得到明顯抑制，購房者的市場預期已出現松動跡象，買方市場的話語權越來越大。
"土地溢價率降低，一方面與樓市調控趨嚴，地方政府對地價進行管控有關，另一方面還與開發商對樓市后續走勢不再過于樂觀，以及自身資金實力有關。"易居研究院研究總監嚴躍進表示，"對購房者而言，隨著限價、市場整治的推進，買方的市場話語權明顯提高;而對房企而言，在銷售端和投資端將承受著較大壓力，需要采取靈活策略，防范資金鏈斷裂風險。"
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