前三季度土地出讓收入4.2萬億元 多家房企表態“謹慎拿地”

• 2018年10月19日 FanTianQing來源：騰訊網、東方財富網 264 9
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前三季度土地出讓收入4.2萬億元，多家房企表態“謹慎拿地”。

前三季度土地出讓收入4.2萬億元。

10月18日，財政部發布《2018年前三季度財政收支情況》，前三季度土地出讓收入42298億元，同比增長32.1%。

另據財政部數據顯示，土地和房地產相關稅收中，契稅4517億元，同比增長19.3%；土地增值稅4583億元，同比增長14.7%；房產稅1967億元，同比增長6.8%；城鎮土地使用稅1760億元，同比下降1.6%；耕地占用稅1026億元，同比下降29.2%。

中國指數研究院發布的《2018年1-9月全國房地產企業拿地排行榜》顯示，房企仍將一二線城市作為拿地重點，不過重點城市土地成交放緩。

具體而言，2018年1-9月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交9823億元，同比下降9%，增速較1-8月回落14個百分點；規劃建筑面積TOP10城市成交23569萬平方米，同比增長17%，增速較1-8月回落6個百分點。其中，杭州以2273億元的成交總價位于榜單首位，同比增長29%，上海和北京分別以1305億元和916億元的成交總額占據榜單第二、三位。規劃建筑面積方面，鄭州以3323萬平方米躍居榜首，武漢和西安分別以2921萬平方米和2816萬平方米緊隨其后。

從住宅用地成交總價排行榜來看，9月份入榜地塊主要也位于一二線核心城市。

不過中原地產研究中心統計數據顯示，2018年大部分城市的住宅土地成交溢價率出現了明顯下調的現象。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月15日，一線城市中，已經成交的150宗住宅土地平均溢價率只有7.64%，而在過去2年分別是16.96%和66.9%。

二線城市的住宅土地，已經成交的3175宗住宅土地溢價率也只有15.65%，相比前兩年的31.66%和58.2%也出現了明顯下調的現象。三四線城市的溢價率也有下調。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，全國多城市土地成交金額雖然依然處于高位，特別是一二線城市，但土地屬性越來越復雜，特別是高房價城市，土地要求現售、地塊有多重復雜的屬性，導致房地產企業拿地意愿不強烈。最近信托等資金監管嚴格，導致房地產企業對地塊總價較高的地塊相對謹慎。加之房企拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低。

僅18日當天，就有福建漳州招商局經濟技術開發區的兩幅商住用地因報名人數沒有達到要求而取消出讓。

多家房企表態“謹慎拿地”

中國指數研究院公布了一份土地報告顯示，今年土地流拍數量達歷史高位。根據數據顯示，全國有統計的300個城市中，2018年以來全國房地產市場土地流拍已超過800宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。

業內人士認為，土地市場降溫已是大勢所趨。越是臨近年底，房企越需要更多資金償還各類款項，同時銷售端承壓，房企發展模式發生變化，在拿地方面將呈現出更加審慎的態勢。

數據統計顯示，2018年以來全國100個大中城市住宅用地供應數量達3232宗，創2014年以來同期新高，同比去年增長26.20%。與此同時，土地流拍卻在蔓延。

據中原地產統計數據顯示，今年1-7月，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。土地流拍在今年上半年還未能引起業內的大范圍關注，但這種現象從進入下半年的7月份開始就愈演愈烈。

事實上，從7月份開始，熱點城市土地流拍現象就已經頻繁出現。以碧桂園、保利發展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節奏，土地市場隨之轉冷。

以向來拿地“大手筆”的碧桂園為例，根據中國指數研究院研報統計，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅為373萬平方米，不及7月拿地面積的四成；其9月拿地力度與8月大體持平。

針對土地流拍頻發的現狀，業內人士分析認為，持續嚴格調控影響房企預期、融資環境收緊房企回避風險、土地出讓條件更加苛刻，是導致當前土地市場流拍現象增加的三大因素。中國指數研究院相關負責人分析認為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平，基數偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降。中原地產首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應力度，開發商對熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒有拍出地王價格，這是市場降溫的重要信號。

那么，面對這樣的市場現狀，房企對土地市場持有什么樣的態度？要“過冬”便要加速資金回籠，減少各方面開支，在拿地方面，各大房企近期分別作出了不同的投資表態。總而言之，穩字當頭，大部分企業對拿地都持審慎的態度。其中，碧桂園稱要精準獲取，持審慎態度；恒大稱放緩投資節奏，不去四線城市；融創要控制買地節奏和支出等。

從各大房企的表態來看，“謹慎”和“隨時調整策略”是高頻出現的字眼。除此之外，各家表態也反映出各自的發展布局方向。例如：綠地控股表示要“聚焦高鐵沿線三四線”。10月12日，綠地宣布將通過“三大變革”推動房地產主業在未來三年的發展，重組成立大基建、商貿、酒店旅游三大產業集團。對于此舉，綠地控股董事長張玉良提出，希望房地產主業年均銷售規模能達到5000億左右，到2020年基建產業經營收入超過4000億元，這些數字可以看作是綠地對規模的承諾。因此，聚焦高鐵沿線的三四線城市拿地，可以看做綠地在發揮大基建與房地產協同發展方面的決心。事實上，從綠地廣東近期的動作也可窺一斑，包括佛山和陽江項目在內，都是以“高鐵站”為重要賣點。

此外，中海地產提出“對市場保持高度謹慎態度”，龍湖集團則表示“買地政策不變，主要集中在一線城市，領先二線城市”。表態相對“耿直”的如：富力地產直言“當面粉貴過面包時便不會再出手”；合景泰富“土地選擇更加理智，沒有利潤率15%以上的基本不選”。

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