房地產的春天還會遠嗎? 房地產行業市場調研

• 2021年12月6日 ZouJunRong來源：騰訊網 新浪 1299 85
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房地產板塊是今年表現最弱的板塊之一。開發商步履維艱。對于很多開發商來說，能否安然度過今年，都已經成為一個問題。即便是一些年銷售超過千億的大開發商，經營同樣面臨著巨大的困難——股價的表現已經說明了問題。

房地產的春天還會遠嗎? 房地產行業市場調研

開發商步履維艱。對于很多開發商來說，能否安然度過今年，都已經成為一個問題。即便是一些年銷售超過千億的大開發商，經營同樣面臨著巨大的困難——股價的表現已經說明了問題。數據寶追蹤了30多家千億級房企，統計發現有17家房企的股價自2018年以來高點至今的跌幅在50%以上，跌幅60%的地產股甚至排在跌幅榜前十以外。千億房企跌超60%。

房地產板塊是今年表現最弱的板塊之一。數據寶統計顯示，申萬房地產指數年內跌幅接近15%，位居申萬一級行業跌幅榜第四位。個股方面，華夏幸福、藍光發展、美好置業等個股年內跌幅均超過50%。內房股表現更加不盡人意，恒生地產建筑指數跌幅接近18%，中國恒大、太陽城集團、花樣年控股等20多只個股跌超50%。

“房住不炒”在2018年3月的全國兩會中正式提出，給近年來房地產市場定下主基調。大部分地產公司的股價，也在2018年前后達到了歷史級別頂峰。以2018年以來高點作為本輪行情調整的起點，即便是一批千億房企也難逃股價大跌的命運。

數據寶統計顯示，以克而瑞公布的11月百強房企操盤資金為準，今年銷售額有望破千億元大關的30多家典型房企中，平均超跌幅度高達50.95%。具體來看，中國恒大在2018年初的股價一度在26港元以上，最新股價僅2.25港元，回調幅度超過91%居首。

另外，中國奧園、中國祥生控股、佳兆業集團、融信中國、富力地產、世茂集團等千億級房企，最新價較2018年以來的高點均跌超70%。遠洋集團和中南建設分別回調62.18%、60.07%，位居第十一位和第十二位。由此可見，千億級房企中超跌60%的幅度都進不了跌幅榜前十。

百強房企11月銷售額同比跌近38%

一般而言，股價出現大幅下跌反映了其基本面出現了較大問題。從實際情況來看，房企近期的銷售情況不容樂觀。克而瑞公布的2021年11月百強房企銷售額數據顯示，10強、50強、100強11月單月的銷售額分別為2897億元、7022億元、8458億元，同比增速分別為-28.46%、-37.84%、-37.63%。

在銷售出現大幅下降的情況下，開發商在土地市場的表現也愈發謹慎。數據寶追蹤的房企統計數據顯示，11月單月，房企僅拿了11塊地，拿地金額僅100億元出頭，環比下降近84%，同比下降近89%。貝殼研究院數據顯示，2021年11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。

目前，房地產行業的總體銷售規模趨于萎縮，開發業務集中度可能下降，企業的盈利能力可能結構性下降。行業的格局會發生變化，陷入惡性循環的企業恐難再發展，但行業仍然會迎接一個新的起點。信貸復蘇會最早帶來銷售復蘇，此后才會有投資和信用的復蘇。預計2022年3月就是這個新起點。

據中研產業研究院公布《2022-2027年中國房地產行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》顯示

在“房住不炒”的主基調下，自去年“三道紅線”政策發布以來，本次調控政策定力較強，國盛證券認為“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等長效機制將會長期落實，但目前市場基本面下行超預期，短期內政策底部已經出現，預計信貸端及需求端將會有適度放松。

未來房地產應該是隨著其他行業的發展會放松房地產的限購、限價，讓各行業并駕齊驅帶動中國經濟蓬勃發展，不再是一匹黑馬牽頭的局面了，所以我覺得未來房地產會隨著中國經濟的發展而發展，慢慢的趨于理性的發展。

未來10年可期。之前很多的專家學者都有講過這個問題，城市化率、宏觀經濟穩健發展、人口持續增長，從這幾個維度可以看到房地產市場總量穩定，仍將保持按年微升趨勢，預計2030年至少達到18到20萬億的規模。

數字化轉型將成為企業修煉內功的必由之路。目前大家都有很強的感受，我們在互聯網、物聯網、大數據、云計算、人工智能等方面的科技進步日新月異，這些科技進步和數字化的科技已經在房企價值鏈的各個環節滲透，我認為未來數字化將持續給房企的運營模式帶來顛覆，同時對未來整個行業的格局將帶來顛覆性的影響。

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