商業地產市場調研報告 2022年商業地產行業發展前景及規模分析

• 2022年4月11日 ZouJunRong來源：互聯網 741 44
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商業地產具有投資規模大、回收周期長、專業接口多、現金流穩定、配套服務要求高、改善生活品質、提升城市價值等特點。相較于住宅地產，商業地產流動性更高，發展空間更廣闊。

商業地產行業發展前景、商業地產市場投資規模如何?商業地產具有投資規模大、回收周期長、專業接口多、現金流穩定、配套服務要求高、改善生活品質、提升城市價值等特點。相較于住宅地產，商業地產流動性更高，發展空間更廣闊。

商業地產市場調研報告 2022年商業地產行業發展前景及規模分析

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。

從商業地產產業鏈整體情況來看，上游房地產主要可分為商業地產開發商和設備供應商，整體商業地產開發商數量眾多，包括保利地產、萬科地產和恒大地產等。中游除了開發商外還包括物業運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構等。下游應用主要應用除了商業、還包括居住和辦公等。

商業地產的商業模式主要可分為三種

一是服務于住宅銷售的“以售養租”模式。開發商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業，快速回籠現金，從而分擔較重的商業資產投入，典型的開發商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。

二是以長期持有為目標的開發建設。企業從拿地，開發建設，至后期運營全程參與。企業通常可以在市場上獲取較低的融資成本，以經營利潤覆蓋利息成本，花費長周期培養資產，通過運營不斷提升資產價值。

三是以資產退出為目標的開發建設/收購改造。企業直接拿地開發建設，或者收購現有資產進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產增值收益。

據中研產業研究院公布《2022-2027年中國商業地產行業市場發展現狀調研及投資前景預測研究報告》顯示

隨著到期退出高峰期的到來，地產基金在今年調查中的出售意愿亦提高20個百分點。考慮到房地產基金在2017至2019年期間購置的資產大多位于上海和北京的優質地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復蘇的門戶城市優質資產的周期性機遇。

隨著我國人均可支配收入情況持續增長，我國居民商業地產需求持續增長。根據數據顯示，我國城鎮居民可支配收入自2011年起快速增長，到2021年已達到47412元。整體來看，居民消費能力的持續提升是我國商業地產發展的關鍵驅動力，因為商業地產需要商業消費的驅動才得以擴張。

CBRE世邦魏理仕發布的《2022年中國房地產市場展望》報告指出，2022年中國經濟增速將逐步向常態回歸，而逆周期調控和結構轉型將共同為商業地產新周期注入活力。

在商業地產投資規模方面，2021年中國大宗物業投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環境下，預計中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

受惠于中國出色的疫情防控和領先于全球的經濟復蘇，2021年國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三個一線城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市的需求。

預計2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現繼續跑贏二線城市。北京將率先向業主市場轉變，滬深兩市將延續供需兩旺的格局，租金走勢平穩。而未來三年新增供應增速最高的廣州租金將小幅下跌。

預計到2030年，新增加的2億城鎮人口將有80%以上分布在這19個城市群。根據第一財經城市商業魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業門店數量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來具有較大發展潛力，商業地產租金具備上漲空間。

商業地產行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析商業地產未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘商業地產行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

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