長租公寓行業分析報告 長租公寓行業前景及現狀分析

• 方蔓桃 2022年12月20日 來源：百度 474 25
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隨后，因疫情防控等原因，租房群體減少，長租公寓出現了資金缺口，為了支撐業務運行，有的企業只能繼續擴張，用新收取的租金抵償之前的欠款。在2020年前后，長租公寓頻頻發生爆雷、跑路現象，蛋殼、青客等企業都未能幸免。這也引起人大代表對“長租公寓”運作模式的關注

長租公寓行業市場前景及現狀如何?長租公寓按照機構和個人可分為機構長租公寓和非機構式長租公寓，其中個人散租仍是主要公寓提供，機構式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉租集中式房源的模式，地產商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機構租入并轉租分散式房源，主要由中介和運營商主導，典型代表有鏈家、自如等。

從長租公寓市場空間結構上看，商辦建筑改長租公寓也存在客觀性限制因素，并非所有的都適合改造。未來，長租公寓要實現規模化發展，必須拓寬融資渠道，加快資產證券化進程，以提高市場參與者的融資效率、降低其融資成本。

根據中研普華產業研究院的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》分析顯示

長租公寓行業現狀分析

長租公寓市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。

就我國長租公寓市場規模變動情況而言，隨著國內整體租房需求持續增長，除開2020年疫情影響，經濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規模下降外，2017年我國長租公寓整體規模表現為持續上升態勢，整體增速較高，數據顯示，2021年我國長租公寓市場規模達17948億元，同比2020年增長16.4%。

隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著長租公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。

長租公寓行業市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數量達到44個，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

我國長租公寓市場結構占比變動而言，個人租賃仍是主流，規模化趨勢持續推進，數據顯示，隨著國內長租公寓整體需求持續增長，具備成本和資產優勢的集中式長租公寓占比持續提升，數據顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結構化長租公寓占比小幅度下降。

近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續增長。

從長租公寓行業未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計至2022年底，六個城市建成并投入運營的長租公寓將達75.6萬套。未來不同城市的長租公寓行業物業所有權將呈現不同模式：上海、北京和深圳的長租公寓物業所有權將凸顯地方國企的帶動和引領作用;杭州、廣州和成都的物業所有權則將大部分集中在開發商手中。

下半年，伴隨大力發展和培育住房租賃市場、規范發展長租房市場等各項政策的不斷完善與落地，長租市場的活躍度將進一步升高。

近年來，　隨著租房需求增加，短短數年間，長租公寓這一新興業態就取得爆發性增長，但也一度出現部分品牌“爆雷”“租金貸”等情況。長租公寓的本質是“二房東”，即運營方與業主簽下長期租約，再把公寓轉租給租戶。龐大的租賃規模和復雜的租賃關系帶來一系列新情況和新問題，引起人大代表對長租公寓模式的思考。在代表們看來，長租公寓暴露出來的問題，一定程度上與立法約束缺失相關，要讓租客住得舒心、住得放心，住房租賃立法需提上日程。

11月23日，市十五屆人大常委會第46次會議表決通過了《上海市住房租賃條例》。這部法規的亮點之一，就是加大了對“二房東”的監管，著力促進租賃雙方建立穩定的租賃關系。

隨后，因疫情防控等原因，租房群體減少，長租公寓出現了資金缺口，為了支撐業務運行，有的企業只能繼續擴張，用新收取的租金抵償之前的欠款。在2020年前后，長租公寓頻頻發生爆雷、跑路現象，蛋殼、青客等企業都未能幸免。這也引起人大代表對“長租公寓”運作模式的關注。市人大代表朱虹就研究過這一業態常見的幾種經營行為。比如“租金貸”，即金融機構將一年的租金貸款直接發給租賃企業，租客每月以租金的形式向金融機構償還貸款。“高收低租”，即租賃企業以較高價格從房東手中獲取房源，以較低價格租給租客，以此來吸納大量房源，快速擴張。“長收短付”，即租賃企業從租客手中按季度、年等一次性收取較長期限的租金，對房東則按月支付房租。

長租公寓市場發展趨勢分析

注重精細化運營的集中式長租公寓，似乎擺脫了“靠資本搶房源、靠轉租吃差價”的模式。沒有走此前爆雷公司的老路，是否就意味著萬事大吉，沒有風險?記者發現，這種模式依然存在一些問題，在某投訴平臺上可以發現不少對此類公寓等的投訴，比如不退押金、7天無條件退款不肯退、水電費收費超標、服務效率低下、隔音差、管理不到位等。“一旦市場有變化，集中式長租公寓同樣也面臨資金之困，租客一樣會面臨風險。”趙雪平認為，無論哪種運作模式，住房租賃市場的秩序都需要法律法規來規范。

長租公寓市場帶領整體住房租賃市場率先回暖，并分別在3月白領租房季及5月、6月畢業租房季實現成交量大幅攀升。其中，上海、武漢、成都、杭州幾大城市的長租市場成交量同比、環比數據均有提升。

中國的長租公寓的產業流程大致為獲取房源—設計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產業流程中，除了通過收購資產和租賃獲得資產價值和租金收益以外，產業鏈上其他可以產生的業務主要包括獲得房源后裝修設計;運營過程中大數據系統的應用;日常運營過程中的附加服務，如租金貸款、家具租賃等。

從一線城市的實踐來看，受到長租公寓行業市場的青睞有限。租賃市場存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報周期較長等問題，只有少量閑置商業樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。這在一定程度上抑制了開發商或租賃運營企業推動的積極性。

長租公寓行業研究報告中的行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對行業進行細化分析，重點企業狀況等。報告中主要運用圖表及表格方式，直觀地闡明了行業的經濟類型構成、長租公寓行業規模構成、經營效益比較、供需狀況等，是企業了解長租公寓行業市場狀況必不可少的助手。

更多長租公寓市場調研消息,可以點擊查看中研普華產業研究院的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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