房地產行業市場深度分析報告2023：多個二線城市全域取消限購政策;房地產收并購市場熱度回升

• 陳觀秋 2023年9月12日 來源：證券日報 百度 605 34
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9月7日晚間，南京市發布多條樓市新政，其中一條是：自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。此前，南京江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合等區已取消限購，這意味著南京市限購政策全面取消。目前已有鄭州、廈門、天津、長沙、

自住建部等三部門聯合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，僅僅一周時間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過20個城市執行“認房不認貸”政策。與此同時，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補貼、下調住房貸款利率水平等一系列政策調整優化的組合拳。業內人士表示，地方的一系列優化政策有利市場趨穩。9月10日，廣州多個銀行確認，廣州首套房商貸利率下限已經降至LPR下行10個基點-10BP，成為首個下限突破LPR的一線城市。據了解，新政從9月8日起執行，9月8日后簽訂合同的，可享受新的貸款利率。

房地產行業市場深度分析

1、多個二線城市全域取消限購政策

繼大連、南京等二線城市取消現行限購政策后，9月11日，濟南和青島住建部門接連發布消息，宣布調整現行限購政策。其中，濟南市明確，取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制;同時，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。該政策自2023年9月11日起施行。青島市則宣布將市南區、市北區(原四方區域除外)移出限購區域，全域取消限購政策;商品住房取得《不動產權證書》可上市交易。

據統計，截至目前，已有包括蘭州、東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟南、青島在內的9個城市全面取消限購政策。

9月7日晚間，南京市發布多條樓市新政，其中一條是：自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。此前，南京江北、江寧、棲霞、雨花臺、六合等區已取消限購，這意味著南京市限購政策全面取消。

據中研產業研究院《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》分析：

此外，目前已有鄭州、廈門、天津、長沙、杭州、武漢等近30個城市針對局部區域或群體放松限購(尚未全面解除限購政策)。業內預計，接下來其他二線城市或逐步跟進。

北京住宅房地產業商會會長黎乃超表示，此前全國多地已推出“認房不用認貸”政策，對于房地產市場的利好效果已在逐步顯現。近期全國多個二線城市取消限購政策，是此輪刺激房地產市場復蘇的組合拳之一。

2、2023年1~8月全國百強房企的拿地情況

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個百分點。排在前兩位的保利發展和華潤置地拿地額均超500億元，綠城中國和建發房產分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒有出現民營房企的身影。

值得注意的是，長三角地區的央企國企表現突出，拿地金額1938億元，占全國的24.6%。而保利發展、華潤置地、綠城中國則以超過千億元的新增貨值位居全國前三。

從土地儲備情況來看，前8月僅有少數穩健型房企的存貨規模仍在增加，如華潤置地、越秀地產、保利置業集團、濱江集團、信達地產等企業的存貨規模同比增長均超10%。

中指研究院土地市場研究負責人張凱當日(9月1日)下午在“中指市場形勢及企業研究成果分享會”上指出，短期土拍熱度預計繼續降低，城市、板塊分化持續。“近期房地產市場多個利好政策出臺，有助于‘金九銀十’的銷售端市場企穩改善，但反映到購地端仍需時間。部分城市城投再次進場托底(1~8月對比1~7月，城投拿地金額占比增長3%)，且該現象在下半年或將持續顯現。”

3、8月房地產收并購市場熱度回升

房地產收并購市場8月熱度回升顯著，企業正在加快處置資產回籠資金。根據克而瑞地產研究中心(CRIC)監測，2023年8月重點受監測房企共涉及26筆并購交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對價達367.3億元，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。單月披露的單筆平均交易規模16.7億元，約為7月份的2倍。

2023 年上半年中國并購市場中共完成并購交易 1,302 起，同比增加 8.5%;涉及交易金額 4,299.82 億元，同比下降 9.5%，受小規模交易案例增多影響，平均交易規模 3.30 億，同比下降 16.6%。

其中，房地產整合進程加速，針對房地產企業和項目的并購案例數量較多，與科技創新相關的 IT、半導體及電子設備、機械制造、化工原料及加工、生物技術 / 醫療健康等行業內并購活動依舊活躍。

房地產(130 起)行業在上半年內出現大量整合交易，主要包括兩種類型。一種是大型房地產企業的控股方出于業務或資產調整目的，對旗下房地產業務進行剝離或重組，例如魯商發展將旗下魯商置業整體置出予山東城鄉發展集團;另一種則是大型地產企業收購區域公司或項目企業，標的公司資產多為具體地塊或房地產項目，如陸家嘴參股企業以 147.78 億元收購上海筠銘置業和上海德茗置業各 80% 股權。

從8月份房地產收并購市場交易標的物業類型看，多元化并購額占比較上月明顯回升，其中12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額241.5億元，占全部規模的65.7%，環比提升17.6%。

報告對我國房地產的行業現狀、市場各類經營指標的情況、重點企業狀況、區域市場發展情況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對房地產業務的發展進行詳盡深入的分析，并根據房地產行業的政策經濟發展環境對房地產行業潛在的風險和防范建議進行分析。

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