城中村改造發展現狀及趨勢分析：城中村改造助力穩增長

• 吳亞楠 2023年9月22日 來源：互聯網 598 34
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央行在會議中提到，要“加大城中村改造、平急兩用基礎設施建設、保障性住房建設等金融支持”。

城中村改造是城市更新的一個類別，由于產權復雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開發和城市更新的重點、難點。與近幾年政策持續發力的老舊小區改造不同，城中村改造已在各城市較早開展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實施細則。

城中村改造范圍大致可以劃分成三類：1、保基本的配套設施，例如和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等;2、提升類的基礎設施，例如停車場、活動室、物業用房等公共活動場地;3、完善公共服務類的內容，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。在大的框架下，各個區域改造有細微差距，部分地區還對改造范圍做了更細的劃定。

城中村改造助力穩增長

央行在會議中提到，要“加大城中村改造、平急兩用基礎設施建設、保障性住房建設等金融支持”。

隨著中國經濟進入新常態，特別是在當前的宏觀經濟環境下，如何在保持財政穩健的同時，通過有效的項目和策略刺激經濟增長，成為了當前我國經濟發展的焦點。城中村改造，作為近年來頻繁被提及的城市更新方式，不僅關乎數百萬城市居民的居住條件和生活質量，更在經濟層面扮演了穩增長的關鍵角色。

相較于過往的棚戶區改造，城中村改造在多方面均有明顯差異。改造對象上，兩者地理與房屋屬性上有一定差異。項目體量上，棚改的幅度高于城中村。資金來源上，“棚改”時期主要通過央行與政策行的金融工具注資。本輪城中村改造強調地方政府引導多元投融資機制。補償方式上，棚改主要采取貨幣化安置，城中村改造可能通過房票等方式進行實物補償。

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

城中村改造發展現狀及趨勢分析

7月以來，“城中村改造”提速，不僅迎來頂層政策落地，并在中央會議上多次被提及，預期未來將成為城市更新與城市發展的重點抓手。隨著城中村改造進入到實操階段，多個城市已積極跟進，對于企業代建來說也是分享紅利、實現業務突破的重要機遇。

從目前來看，城中村改造在各地已經逐步推進。廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目。深圳2023年計劃推進4.9萬套(間)城中村規模化品質化改造提升項目。而在2023-2025年，上海計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目，每年新啟動10個改造項目。

未來城中村改造有望成為房地產產業鏈最重要的增量業務來源，既是重要的民生工程，又是拉動經濟增長的重要力量。隨著城中村改造不斷推進，有望帶動我國建筑材料的需求，未來將給相關行業帶來發展機遇。

本次城中村改造的城市范圍相對確定，初期涵蓋全國19個超大特大城市。這些城市長期承載著人口流入，對解放核心地塊的需求較為迫切。同時出于基礎設施建設、市容治安管理等需要，城中村的優化改造勢在必行。

超大特大城市核心區塊面積的釋放，是城中村改造帶來的首重利好，各超大特大城市將充分把握城中村改造帶來的增量發展機遇，助力實現城市長期高質量穩增長。

城中村改造將釋放大量城市中心的優質地段，為房地產行業解決了核心區域土地供給不足的客觀限制。本次城中村改造通過整理盤活核心區域中的城中村土地，在核心區位增加土地供給，滿足市場對于核心區位房產的需求。需求較高的優質資產，疊加政策帶來的資金助力，房地產企業在參與該類項目時風險較小，有望獲得高額投資回報。

從中央表態來看，超大特大城市城中村改造以地方政府為責任主體，實施市場化主導、多渠道籌資、留拆改并舉、多業態結合的開發方式，給予地方較大的靈活性。地方層面，廣州、合肥、鄭州等多地文件提出了城中村改造模式和安置方式的原則，具體措施尚待落地。7 月 17 日，廣州住建局發布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告，就城中村改造的房屋征收、產業升級、補償安置等 8 大問題征求意見;7 月 28 日，合肥市提出探索城中村改造土地供應“定向掛牌、協議出讓”、推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式;8 月 3 日，鄭州提出城中村改造以貨幣化安置為主;8 月 17日，南昌提出對未開工建設的安置房征收項目推行貨幣化和房票安置模式;9 月 1 日，廣州召開全市城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會。根據廣州日報，今年 1-7 月，廣州新批復 10 個城中村改造項目，12 個項目實現新開工。廣州城中村改造將采取“依法征收，凈地出讓”新模式，在 4 個重點片區開展試點工作，并將加快制定《廣州市城中村改造條例》，力爭年底前出臺。

經濟較為發達的地區，政府有更充足的資金進行城中村改造建設，從而刺激了本地區城中村改造行業市場的發展;反之，經濟較為落后的地區受制于城中村改造建設資金的缺乏，進而影響當地區城中村改造市場的發展。

城中村改造流程是怎樣的?

城中村改造可劃分為“前期準備→引入合作方→方案審批→拆遷騰地→土地整理→土地收儲→土地出讓→二級開發→交付運營”幾個主要階段。前期準備涉及城中村項目的申報、基礎數據調查、方案編制，改造主體可由政府授權指定，也可引入社會資本合作方。項目方案擬定后，需經村民大會表決同意并逐級上報審批，獲得批復后，一級開發主體負責征地、拆遷、安置、補償工作，土地整理完成后由土地儲備機構進行土地收儲。若為一二級聯動開發，一級開發商可以低價鎖定二級拿地。二級開發階段包括商品房、安置房、商業配套、公共基礎設施建設等，項目竣工驗收后付運營并進入回收期。

城中村改造資金從哪來?

城中村改造的資金來源為“財政+專項債+金融機構融資+改造主體自籌+社會資本”。財政可通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息、規費減免等起到撬動作用。專項債資金成本低、專款專用，要求項目資金自平衡，支持規模取決于專項債總額度、發行節奏、城中村項目儲備情況。

金融機構方面，政策行、商業銀行均可為城中村改造提供貸款支持。國企平臺或房企作為改造主體，也可通過自有資金、銀行貸款、信托、債券、資產證券化等籌集資金。此外，社會資本可通過城市更新基金、PPP、ABO、投資人+EPC等模式參與城中村改造。改造規模較小的項目，部分資金可由村民自籌。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。城中村改造行業報告對中國城中村改造行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。

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