租賃市場的下一匹“黑馬”?青年公寓市場機遇深度調研分析2024

• 方蔓桃 2023年12月20日 來源：百度 833 51
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為確保青年公寓行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解青年公寓行業的發展態勢，

今年5月4日，京東高調宣布“京東青年城”正式啟動，這一項目是京東計劃花費超過60億元所建起近4000套可拎包入住的員工公寓項目。據悉，這其中，包括了中高階級的員工入住，還特別為初入職場的實習生準備了千余套公寓，以緩解他們從學校到職場的住宿壓力。預計租金價格約為市場價格的一半。

近年來，受綜合因素的驅動，租賃市場許多潛在的板塊被不斷挖出，以年輕群體為主導的青年公寓這一細分市場被充分激活，如藍領公寓和白領公寓，都可以納入這一范疇，相比于服務式高端公寓，藍領公寓和白領公寓這類的青年公寓主打一個價格親民，價格親民，公寓產品品質卻越來越好，自然會受到市場青睞。

為確保青年公寓行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解青年公寓行業的發展態勢，以及創新前沿熱點，進而賦能青年公寓從業者搶跑轉型賽道。

據《中國租賃住房分類標準研究報告》(以下簡稱“報告”)顯示，當前租賃住房類型整體呈現出明顯的“正金字塔”形態，高端公寓比例僅為1.35%。當前行業、企業、市場三端均處于邁進標準化發展軌道的臨界點，而政府監管、租賃住房企業、資本市場、消費市場均面臨痛點。比如政府監管層面，面對標準不一的住房租賃產品品類時，監管難度大;租賃住房企業層面

青年公寓市場調研分析

青年公寓是指運營商通過收購改造或直接開發形式，主要面向青年群體提供可居住與創業的青年公寓。配置全套家私，靈活租賃，強調小資生活環境，時尚明亮，現代生活，生態性和科技性。

目前，集中式青年公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式青年公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

從青年公寓競爭結構來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

雖然近些年，國內返鄉就業趨勢明顯，但由于國內區域經濟水平差異明顯，流動人口數量并沒有出現大規模下降。高校畢業生和青年務工人員更傾向于向經濟更發達的東部城市轉移。截至2019年，中國人戶分離人口2.8億人，流動人口2.36億人。

我國高校畢業生作為青年公寓下游主要需求群體，隨著國內高校畢業人數的持續增長，青年公寓需求群體提高，同時，國內區域經濟差異明顯，中西部城市高技術青年群體向東部城市轉移趨勢不減，為東部地區的青年公寓市場創造了良好的市場環境。

如今，隨著藍領們的“換代”，“宿舍”也開始蛻變了。現在的藍領公寓所針對的群體大多以90后為主，上一輩藍領們所追求的住宿條件“一張床”即可被滿足。而今，“一張床”帶來的集體宿舍，已經不被“新藍領”們所接受。“新藍領”們的住房需求開始向白領靠近，他們的需求在不斷提升，更加看重居住環境的舒適和服務質量的改善。兩代人對住房的要求發生了巨大的變化，讓這個市場有了一個更加良性的發展。

慢慢的，在藍領的換代后和政策的引導之下，集體宿舍隨著住房改革的浪潮漸行漸遠。“宿舍”已不再是簡單的“宿舍”，它褪去一層外皮，穿上一件新衣，開始向“公寓”發展。例如，2018年，北京不斷調整政策保障住房安全，為多渠道解決城市運行和服務保障行業務工人員住宿問題，促進職住平衡。北京市四部門印發《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，明確提出可將低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建筑改建為租賃型職工集體宿舍。意見實施兩年半后，安歆樂寓、魔方9號樓等一批轉為員工提供住宿的藍領公寓逐漸成型。

青年公寓行業市場機遇分析

目前，國內已經有專門運營此類項目的企業出現，并推出了一系列標桿型項目。從市場來看，青年公寓屬于亟待開發的一片“藍海”。

國內很多公寓運營商，也從綜合類公寓逐步轉向更精準的公寓產品方向來。例如，細分領域第一的安歆公寓，專注為企業員工提供全方位住宿產品，覆蓋白領公寓,合租公寓,藍領公寓等等，并針對企業基層、中層、高層，分別提供不同的長中短期酒店式、連鎖化、專業性的“一站式”住宿服務。在各產品線的配比方面，定位藍領公寓的樂寓占比達到90%以上。

此外，魔方公寓，憑借“自身增長+整合并購”雙軌并驅的發展模式，以多款公寓產品切入該租賃細分市場，它不僅為都市白領提供長期獨立居住的標準化解決方案。還在鞏固白領公寓市場優勢基礎上，大力推進藍領公寓細分市場的城市布局，并推出品牌——9號樓公寓。目前，9號樓公寓規模及影響力將持續提升，已經在全國范圍內為數十家大型企業客戶提供了更加舒適、便捷的租住服務，有效緩解了城市CBD及產業園區周邊基層員工的職住平衡問題。

從青年公寓規模上來看，青年公寓的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年青年公寓是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，青年公寓作為租賃市場重要組成部分，未來青年公寓仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

觀察發現，剛畢業的大學生已經成為國內公寓市場中占比較高的租客群體，青年公寓所呈現形式也在不斷發生變化。例如青年公寓下的藍領板塊，從誕生之初面向服務行業人群需求的租賃型職工宿舍，伴隨發展逐漸面向企業主，開始專門為企業員工提供住宿服務的企業員工公寓。

早期，藍領公寓中的“藍領”大多以從事服務業和建筑業為主。起初的藍領公寓也是從合租宿舍開始發展，在計劃經濟時代和改革開放初期，職工多半是安排住進單位的集體宿舍，6個甚至8個藍領工人擠在一個空間窄小的房間內生活，整個住宿環境呈現的是一副臟、亂、差的模樣。

青年公寓市場還處于發展初期，僅有3%~5%的市場占有率，青年公寓投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。

隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著青年公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。

未來行業投資前景如何?更多行業市場數據分析可以點擊查看中研普華研究報告《2021-2026年中國青年公寓行業發展前景及投資風險預測分析報告》。

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