“北京一條過道欲賣150萬元，不能住人卻有房產證，只因為能落個‘學區’指標。”去年的一篇報道讓人們對于“零居”房的討論不絕于耳。

對于為何會出現這種情況，有報道稱，之所以一個不具備居住條件的過道還能有房產證，很大原因就是歷史遺留問題，很多平房院落的房產證是經過分割的。也就是說，原來這個院子可能屬于一家人，但是后來分割成了很多家，就出現了很多個房本;而且這個平房院子翻建幾次后，雖然房主沒變更，但是房子有可能出現了變化。尤其是在以前對違法建筑管理不嚴格、房本發放也不太嚴格時，拆拆建建的結果和實際會有出入。

目前國家已經出臺相關政策遏制這種不健康現象繼續發生，但學區住房是很多普通家庭難以承受但仍需面臨的痛點。電視劇中“賣掉寬敞的現有住房，再添上家里所有的積蓄，搬入高價破舊的學區住房，只為孩子能上附近的重點小學。”此番情景也依舊在現實生活中真實上演。

“零居”學區住房被叫停

日前，北京市住建委會同市規劃國土委發布《關于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》并公開征求意見，其中一條明確規定，“住宅平房申請辦理房源核驗時，屬地房管部門或其委托機構應在受理階段進行實地核驗，并將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務平臺房源核驗表單中進行標注，不動產登記部門依據系統中標注信息，在不動產權證附記欄中予以記載。”

對此，中國人民大學商法研究所所長劉俊海在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，無論是從房地產市場監管的角度來看，還是從貫徹《義務教育法》的角度來看，這都是一種亂象。

劉俊海認為，從物權法角度來看，過道是不能單獨轉讓的，因為連臥室衛生間都沒有，連正常起居的權利都沒有，怎么能單獨買賣過道呢?如果房地產監管部門仍為其辦理過戶，那么房地產監察部應該加強學習了。

“另外，習近平總書記在2月28日的中央財經領導小組會議上再次提到，住房是用來住的，不是用來炒的。我覺得炒過道就是明顯地扭曲房地產市場的一個最主要的、甚至讓人最尷尬的一個現象。”劉俊海強調。

盡管正式文件還沒有出臺執行，但也意味著，類似于“過道”這種不具備居住功能的地方，不能再被單獨買賣，并不能以此獲得“學區”指標。

據記者以購房者的身份實地調查發現，曾經提供此類房源信息的某中介網站目前已找不到此類房源信息。某分店一名中介人員告訴《中國產經新聞》記者，“原來的過道平房現在已經沒有了，國家不允許了，拿不到房本。”記者又問了另一家房產中介公司，同樣表示已經沒有過道平房了。

通過“過道學區住房”獲取“學區”指標這一捷徑顯然已經行不通，但有些認為“一旦搶到了一套學區住房，就馬上能送給孩子一個美好未來”的家長們依然會有諸多辦法。

比如說，“最近北京市金融街區域一套房屋出售的單價每平方米25萬元，一學區住房即使天價卻依然搶手。”中研普華研究員危仁鵬在接受《中國產經新聞》記者采訪時介紹道。

折射出教育問題

“很多家長都認為自己的孩子不能夠輸在起點，因此希望通過搶到一套學區住房給孩子以美好的未來。”著名經濟學家宋清輝在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示。

日前，教育部網站發布了《關于做好2017年義務教育招生入學工作的通知》，明確2017年，包括北京在內的19個重點大城市實現100%的小學實現劃片就近入學， 95%的初中實現劃片入學，義務教育階段學校禁止選拔生源，學區住房過熱，需要降溫，積極推進多校劃片、隨機搖號等。

另外，還明確要求各地在教育資源配置不夠均衡、群眾擇校沖動強烈、“學區住房”問題突出的地方,穩妥推進多校劃片,片區調整時要按照依法治理的思路和辦法實施,增強劃片工作的認可度和公信力,新舊片區變化要設置合理的過渡期限。

對此，危仁鵬認為，雖然教育部去年就曾發文要求各地采取多校劃片措施，以分散熱點小學、初中，但目前看來，教育資源緊俏的城市學區住房價格高溫不減。

“學區住房亂象，實際上折射出的是教育的失衡和教育制度頂層設計的缺失。”宋清輝認為。例如，教育部門為確保學生免試就近入學，禁止跨區擇校。其實，劃片入學的政策就是為了控制擇校熱的局面。然而，“最后卻演變成為一些家長瘋狂砸錢拼搶學區住房，為孩子擠進名校‘占坑’。”

“眾所周知，教育部門禁止跨區擇校，目的是為了避免學生無序跨片流動，確保免試就近入學。禁止跨區擇校，不僅是解決利益分配的問題，而是一個涉及社會公平正義的問題，應該從維護義務教育根本理念的角度出發。”危仁鵬認為，因為義務教育階段，依照現有的《義務教育法》，是一個普惠的、非選擇性、非淘汰性的教育階段，也是政府必須提供的一個基本公共服務職能。若想徹底打破“拼房擇校”利益格局，必須從國家層面進行制度的頂層設計。

教育部門提出的“多校劃片”要求，在宋清輝看來，舒緩一些家長對學區住房的憂慮具有積極作用，但卻沒有實質性的意義，更無法根本解決學區住房問題。

“學區住房問題的根源在于教育資源不均衡，不填上這條‘教育鴻溝’，就無法穩定孩子家長的心理預期。‘學區住房’產生的一系列問題，是一個牽涉到社會公平正義的大問題，必須從國家層面予以解決，例如改革現行的教育考評機制等。”宋清輝補充道。

然而，記者發現，近日“美國沒有天價學區住房”這一話題被網友熱議。危仁鵬向記者介紹道，美國學區住房有一條法規：買房和租房，享有同等的入學權益。也就是說，并不需要在好學區買房子，同樣可以進好學校。條件很簡單：無論是租房者還是買房者，只要是該學區的居民，在報名入學的時候，出示你的居住證明就行了。此外，紐約市教育局規定，學生一旦完成注冊入學后，無論家庭住址搬到何處，學生都有權利在同一所公立學校繼續就讀直至畢業。

記者對比發現，在北京，最優質的基礎教育資源分布在西城區的居多，坐擁29所市重點小學，其次是海淀區和東城區，這些區域的學區住房對口小區劃分情況相對穩定。或許這也是導致西城二手房市場對學區住房的炒作的一個重要因素。而在美國紐約，并沒有所謂的“天價學區住房”。據官方數據顯示，被劃分的32個學區，平均每個學區的公立小學入學率基本能夠達到90%左右。正如業內人士所講，體現了公立教育體系的合理設計和政府對教育資源的有效調配。

“拼搶學區住房，折射教育失衡。”危仁鵬認為，這首先值得地方政府反思，各地應加大力度平衡現有的義務教育資源，向薄弱學校傾斜，縮小校際差距。

給學區住房“降火”

不得不承認，“學區住房”亂象的出現是多方面因素共同造成的結果。

其中，一些身住學區住房中的居民，在大環境的推動下，自身產生了一定的優越感，也難免存在著有意炒作的想法。“另外，一些無良的開發商受利益驅使更是以此推波助瀾，刻意熱炒學區住房，加劇了學區住房亂象頻發。”宋清輝補充道。

有業內人士認為，究其主要原因，還是優質教育資源分布不均衡導致出現的問題。對此，要徹底解決擇校熱，劉俊海認為最重要的一個解決對策，就是從義務教育法的角度來看，現在的學區住房是和學校的教育資源相關聯的，這個改革將來也得慢慢推進。將來推進的教育資源下沉，推動教育資源普惠化、平等化、公平化。那么學區住房亂象也就因此而終止了。

“另外，還應引導教育資源的合理流動與優化配置，惠及百姓、惠及孩子們，促進教育公平。”劉俊海補充道，要淡化和消除學校之間的“實力”差距。其次是加強房地產登記的源頭監管，比如對房地產賣過道的監管。

此外，針對中介公司炒作的此類問題，業內人士在接受記者采訪時表示，學區住房背后的畸形教育觀、房地產交易亂象等都值得警惕。

他提醒道，如果出現超過周邊區域均價兩倍以上的房源，建議中介公司要主動將數據上報給中介監管機構，既做到了備案也做到隨時進行監管。另外，學區住房交易同時必須加上一個內容，即學區住房未來是否可以享受學區資源，或是否會有調整，需要購房者自己注意風險，這可以寫入相應的購房合同中。目前比較勁爆或夸張的學區住房其實都是一些極小戶型的，對于此類戶型，后續甚至可以設定一個條件，對于極小戶型的學區住房，交易以后不享有入學資格，這樣能夠馬上降溫。