房地產市場生變 一二線城市降溫 進駐三四線需考慮未來潛力

• 2018年1月19日 lihuizhen來源：每日經濟新聞 949 59
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告

  房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...

三四線城市樓面價也同比上漲近七成至2444元/平方米，溢價率明顯高于全國平均水平，較上年提升13.1個百分點至49.7%。

房地產市場正在進行著巨大的轉變。2017年，在中央強調住房居住屬性背景下，各地頻頻出臺嚴厲調控政策，房地產金融監管也不斷加強，在投資投機性需求被抑制的同時，市場分化也更加嚴重：一二線城市及其周邊環線熱點熱度下降，三四線城市則明顯“逆襲”，整個2017年的房地產市場格局發生劇變。

中指院數據顯示，2017年1~11月，三四線城市住宅用地成交規劃建筑面積3.1億平方米，同比增幅超三成，在300城中占比較上年同期提升4.2個百分點;土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元，較上年同期提升10個百分點以上。

三四線城市樓面價也同比上漲近七成至2444元/平方米，溢價率明顯高于全國平均水平，較上年提升13.1個百分點至49.7%。

城市群與棚改帶熱三四線城市

克而瑞研究分析認為，通過交通規劃發揮城市群周邊三四線城市的優勢，快速承接核心城市房地產外溢需求，中長期則為產業的轉移提供通道，進而由產業吸附人口流入，為房地產市場提供源源不斷的內生需求。

以珠三角為例，作為我國目前發展較為成熟的城市群，珠三角城市群內交通便捷，產業協同發展，佛山、東莞與廣州、深圳已形成關聯產業鏈條，也因此佛山2011年~2016年年均人口凈流入量在4萬以上。

該城市群內三四線城市房地產市場熱度較高，東莞、惠州和珠海等地2016年全年房價漲幅均在40%以上，居百城前列。2017年因樓市調控嚴苛，市場成交量明顯下行，但房價仍具備抗跌韌性，保持小幅上漲，其中江門、中山和佛山的房價漲幅仍在15%以上。

安居客首席分析師張波認為，棚改是三四線城市的更大機遇。他告訴記者，國家棚改政策于2017年公布并實施，2018年到2020年是棚改“攻堅期”，未來3年還將再改造各類棚戶區1500萬套，這必將為三四線城市后續2~3年帶來堅實的購買力保障。

從重點棚改區域來看，山東省棚改規模連續3年居全國首位。該地2015年~2016年完成棚改100.8萬套，2017年棚改任務76.36萬套，截至2017年10月底，已完成棚改開工77.03萬套，提前超額完成任務。

“近3年棚戶區改造明顯提速且貨幣化安置比例大幅提升，高規模推動房地產市場需求集中釋放，有力促進了三四線城市商品住宅去化，部分三四線城市量價齊升?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷認為。

需求透支樓市后續動力堪憂

不過，城市群和棚改的效應并非無限。

鏈家研究院院長楊現領在日前舉行的“房產科技創新峰會”上向記者直言，在貨幣化改造和棚改等一系列政策刺激下，三四線城市經歷了快速加杠桿和釋放需求的歷程，由此帶來的是市場上揚，但這種刺激的持續性較弱。

的確，中指院的研究指出，經過本輪的快速去化，未來棚改對三四線城市整體的促進作用可能存在邊際效應遞減，銷售的持續高增長不可期。

“棚改帶來的需求總規模仍較高，且三四線整體城市數量龐大，棚改進程不一，未來房企仍可繼續關注有棚改機會的三四線城市，適時進入?！睆埐ǜ嬖V《每日經濟新聞》記者，未來無論是棚改資金的拉動力還是資金本身的增量都在減弱。2018年預計三四線銷量很難再創高峰，由于缺乏人口導入的先天優勢，三四線的銷量難以長期維持高位，或在3~5年后出現斷崖式下跌。

價格方面，歐陽捷認為，上述珠三角三四線城市的房價漲幅，隱隱說明三四線城市面積性改善需求基本沒有了。“三四線城市去年土地出讓價格普遍上漲，房價也已經到了較高位置。房價上漲很快的城市未來上漲空間很小，很多需求并不是為了自住和改善，而是刺激了投資欲望、也刺激了改善需求提前入市，未來房價上漲動力不足。”

不過三線城市的二手房仍有值得期待的地方。楊現領表示，當新房增速下降后，大城市周邊的三四線城市會迎來二手房的增長期，當住房的戶均套數大于1，就意味著二手房的春天開始到來。

以常州為例，鏈家研究院的數據顯示，其每個月二手房交易量在1.1萬套左右，而北京2017年的二手房交易量才13.5萬套。安居客數據顯示，去年三季度環京燕郊的二手房成交量更同比跌了近九成，價格下跌超過20%。相較之下，三線城市二手房崛起速度不可謂不快。

進駐三四線需考慮未來潛力

這樣的格局促成了房企的改變。數據顯示，2017年1~11月，全國20家品牌房企在三四線城市共拿地1.1億平方米，較上年全年增長83.3%。

中指院認為，房企在一二線拿地難度進一步加大，房地產市場“強者恒強”的態勢愈演愈烈。為保證自身規模擴張，品牌房企大力向土地資源豐富的三四線推進，有發展潛力、區位優勢的三四線城市獲重點關注。

“房企爭奪三四線城市的背后邏輯是‘抓住機遇、分散風險’。”張波告訴記者，在三四線布局會給房企帶來更多機遇，尤其是在企業規?；瘮U張的內需驅動下，地域的擴張很快從一二線城市蔓延到三四線城市。

不過應該注意，部分房價上漲過快的城市需求大部分被透支，這類城市應綜合考慮未來發展支撐力。尤其是當未來3~5年棚改效應逐漸弱化，是否在城市群效應中真正建立起產業基礎，有人口吸附能力，都是房企判斷城市潛力的要素。

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