住房租賃ABS成房企融資“新寵” 資產收益率偏低痛點待解

• 2018年6月10日 FanTianQing來源：騰訊網 776 47
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  2018-2023年版房地產資產置換產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

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業內人士表示，由于中國的租售比較低，租金來源有限，租金的收入水平難以完全覆蓋整個住房租賃ABS資金流。未來需要大力進行金融產品創新，并加快建立租售同權的住房制度。

住房租賃ABS成房企融資“新寵”，資產收益率偏低痛點待解。

近日，又有房企住房租賃ABS產品獲批。在融資渠道荒背景下，面對海外發債遇冷、境內債券銷售難度上升的尷尬境地，不少房企選擇將住房租賃ABS作為一種新的融資手段。業內人士表示，由于中國的租售比較低，租金來源有限，租金的收入水平難以完全覆蓋整個住房租賃ABS資金流。未來需要大力進行金融產品創新，并加快建立租售同權的住房制度。

住房租賃ABS成融資新渠道

租賃住房成大勢所趨，而融資大環境卻日漸趨緊。隨著政策利好頻出，多家企業嘗試發行住房租賃ABS產品。其中，泰禾集團首單幕盛長租公 寓ABS產品近日成功獲批，規模達50億元。

“商業銀行逐漸收緊了對房地產市場的信貸，房地產企業開始由原來的間接融資方式向主動的直接融資方式轉移。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚分析，從這個大趨勢可以看到，房企主要融資形式已由原先以純粹的商業銀行貸款為主向通過發行ABS產品、債券等方式轉變。

若將時間拉回至2016年8月，首單住房租賃ABS“魔方公 寓信托受益權資產支持專項計劃”發布，發行規模為3.85億元。彼時，外界稱，這開啟了住房租賃企業新的融資渠道。

此后，保利集團、碧桂園、越秀等多家企業也相繼布局住房租賃ABS市場。據記者不完全統計，目前已有7單住房租賃ABS產品發行，合計發行規模達103.14億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，住房租賃資產ABS有助于盤活住房租賃存量資產，引導社會資金參與住房租賃市場建設。同時，還可以解決住房租賃企業的融資問題，提高現金流，降低財務風險，提升住房服務。為此，這也讓房企對住房租賃ABS產品表現出了越來越高的熱情。

此前，越秀集團的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”獲深交所審議通過后，越秀地產相關負責人就曾表示，租賃住房是未來的大方向，政府及銀行機構也都給予了支持，無論是越秀地產還是其他房企都肯定會做，類REITs產品只是這一市場發展過程中的一種資金渠道而已。

江瀚認為，相對而言，住房租賃ABS很可能是未來的一個發展方向。但短期來看，其在融資市場上所占的比重不會太大。

資產收益率偏低痛點待解

自4月25日中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)后，住房租賃ABS發展進入快車道。

《通知》明確提出，要重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金。

對于住房租賃ABS的發展，記者在采訪中了解到，當前，國內住房租賃資產證券化產品面臨的一個首要問題便是租售比偏低，資產收益率難以滿足投資者預期。

江瀚表示，住房租賃ABS的業務模式在中國尚不成熟，整個業務體系都存在較大風險。其中，成本和收益之間的關系如何能夠覆蓋整個資金鏈，讓資金鏈條進入一個有序運行的狀態，這是當前住房租賃ABS所面臨的較大問題。“因為現在存在最大的問題是租售比很低，在這種情況下，如果租金收入水平想要覆蓋整個ABS資金流，相對而言較為困難。”

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