房貸利率下調落空 年內房貸政策仍難松動

• 2018年8月16日 GuoMeng來源：北京商報 1287 84
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  2018-2023年中國土石方工程行業供需趨勢及投資風險研究報告

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在當前放松利率政策容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預期，因此，預計年內房貸政策難松動。

房貸利率下調落空 年內房貸政策仍難松動

工商銀行、農業銀行下調上海首套房房貸利率引起市場的廣泛關注。不過，僅一天時間，劇情就出現反轉，農行上海分行、工行上海分行相繼否認，均表示未對住房貸款利率進行調整。業內人士分析稱，該事件從側面說明銀行本身從商業運作角度看，有放松的意愿或傾向。不過，在當前放松利率政策容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預期，因此，預計年內房貸政策難松動。

上海房貸利率下調遭反轉

8月9日，有消息稱，工行、農行擬將上海首套房房貸利率從9.5折下調至9折，二套房貸利率維持基準利率上浮10%不變。消息一經流出便引發市場關注。

不過，隨后農行上海分行、工行上海分行官方相繼否認下調首套房貸利率。工行上海分行、農行上海分行、農行總行均表示，上海的首套房貸利率政策并沒有調整。也就是說，工行、農行上海地區的首套房貸利率仍按照此前的9.5折執行。

劇情的反轉被市場認為是迫于輿論壓力或是與目前的房地產調控定調不符，不過，反映出的信號是房地產政策調控并未放松。從數據來看，央行上?？偛康臄祿@示，今年上海個人住房貸款投放量有所縮減。今年上半年上海本外幣個人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.2億元。

在中原地產首席分析師張大偉看來，全國房貸利率執行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然對首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅沒有9.5折，甚至上浮到20%-30%的水平。

融360監測的首套房貸款利率數據顯示，2018年7月全國533家銀行分(支)行中，有146家銀行首套執行基準利率上浮10%，較上月減少23家;173家銀行首套執行基準利率上浮15%，較上月增加9家;115家銀行首套執行基準利率上浮20%，較上月減少1家;28家銀行首套執行基準利率上浮25%，較上月增加3家;25家銀行首套執行基準利率上浮30%，較上月增加9家。當月執行基準上浮25%及以上銀行數增多，另有4家銀行首套執行上浮30%-40%。

銀行“有心無膽”

事實上，近期關于房貸松動的傳聞不絕于耳。北京地區就曾出現過大行下調首套房貸利率的消息。但據北京商報記者調查發現，并未有銀行進行過調整。不過，在調查中，也有銀行人士感概，目前銀行方面確實有放松房貸利率的考慮，但是鑒于監管考慮未有行動。

在分析人士看來，對于房貸利率放松，銀行正面臨“有心無膽” 的尷尬境地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，個別銀行本身可能也有貸款方面的業績考核，在上半年貸款業務完成不好的情況下，下半年是會有下調利率刺激業務量的考慮。但是對于此類銀行來說，其實也是比較尷尬的，即房住不炒依然是大的政策邏輯，這個時候隨意進行政策調整，類似給予折扣，似乎有點放松樓市管控的傾向，所以實際上后續建議銀行相關部門還是需要研究此類折扣的問題，比如說對于此類房貸業務來說，是否可以對一些購房困難群體適當給予優惠，而二次購房、二套購房、二次貸款等情況的，則適當還是保持收緊的利率，這樣會相對來說在操作中不失靈活性。

事實上，在流動性放松的情況下，銀行有放松房貸利率的需求。中國民生銀行(5.780, -0.08, -1.37%)首席研究員溫彬表示，從市場的變化來看，過去一年多來按揭貸款的利率是不斷抬高的，主要原因是銀行的融資成本不斷上升，按較低的折扣利率放貸，對銀行來說會面臨著成本上升壓力。但是，今年以來，央行加大了市場流動性的投放，整體來說銀行的資金還是比較富裕。所以在融資成本回落的背景下，按揭貸款從安全性、收益來看，銀行還是有配置的需要。

年內房貸政策仍難松動

對于年內房貸政策，業內人士分析稱，預計短期內全國不會出現大面積下調利率的情況，在當前放松利率政策容易引起市場的亢奮，帶來房價上漲預期。

融360房貸分析師李唯一認為，年內房貸利率松動的可能性極小，但是漲幅已經明顯放緩，相對于同期基準來說，目前房貸平均上浮已達到15%，上浮的程度超過歷史高值時期。影響的主要方面有，政策導向、資金成本以及銀行自身的業務調整，其中政策以及資金成本占據較大影響作用。

從政策導向上，溫彬分析，銀行對按揭貸款的配置，還是要遵從房地產宏觀調控政策。房地產金融信貸只是整體房地產市場調控政策的一個組成部分?？傮w來講，房地產下一步的調控政策方向還是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅持分類指導、因城施策。所以在房地產調控政策的基調下，銀行的按揭貸款無論是在額度還是定價方面，還是會優先支持和保障剛需貸款。

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍也進一步表示，在今年內，房貸政策整體松動的可能性較小，從最近一次的中央政治局會議精神來看，中央遏制房價上漲的態度十分明確，一旦房貸出現松動，將加大房價上漲的壓力，令房價調控壓力加大。

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